Bei Nebenkostenabrechnungen gibt es zahlreiche Fristen. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit der Abrechnungsfrist. Davon abzugrenzen ist die Ausschlussfrist.

Grundsätze der Abrechnungsfrist

Die Abrechnungsfrist bestimmt den Zeitraum, innerhalb dessen der Vermieter die Nebenkostenabrechnung dem Mieter vorlegen muss. Es handelt sich hierbei nicht um den Abrechnungszeitraum.

Wohnraummiete

Im preisfreien01)§ 556 Abs. 1 Satz 3 BGB und im preisgebundenen02)§ 20 Abs. 3 Satz 4 NMV Wohnraum beträgt die Abrechnungsfrist zwölf Monate ab dem Schluss des Abrechnungszeitraumes. Man könnte sie auch Vorlagefrist nennen.

Beispiel: Abrechnungszeitraum 01.01.2013 bis 31.12.2013.
Dann läuft die Abrechnungsfrist am 31.12.2014 ab.

Die Abrechnungsfrist gilt übrigens auch, wenn der Mieter keine Vorauszahlungen schuldet, obgleich die Parteien eine Betriebskostenabrechnung vereinbart haben.03)LG Berlin 63 S 469/06 GE 2007, 1252

Gewerberaummiete

nebenkosten-blog.de Abrechnungsfrist

Es gibt keine gesetzliche Regelung darüber, dass der Vermieter preisfreien Gewerberaumes innerhalb einer bestimmten Frist über die Nebenkosten abzurechnen hat. Die Parteien können indes jede beliebige Frist vereinbaren, die dann auch eingehalten werden muss. Häufig wird die Frist auf fünf oder sechs Monate verkürzt, weil der bilanzierungspflichtige Mieter für seine Jahresabschlussarbeiten den Mietaufwand des Vorjahres exakt kennen muss.

Fehlt es an der Vereinbarung über die Abrechnungsfrist, ist die Rechtsprechung der Auffassung, dass die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten aus der Wohnraummiete auch im Gewerberaum anwendbar ist.04)BGH XII ZR 22/07 NZM 2010, 24005)BGH XII ZR 124/09 GE 2011, 128

Daneben gilt für die  Vermietung preisgebundenen Gewerberaumes ohnehin die zwölfmonatige Frist,06)§ 20 Abs. 3 Satz 4 NMV sofern die Parteien keine Verkürzung vereinbart haben. Eine Verlängerung der Frist ist auch bei preisgebundenem Gewerberaum grundsätzlich ausgeschlossen.

Verlängerung der Abrechnungsfrist

Wohnraummiete

Die zwölfmonatige Abrechnungsfrist kann bei preisgebundenem Wohnraum grundsätzlich nicht verlängert werden.

Bei preisfreiem Wohnraum wäre eine Verlängerung möglich, wenn sie nicht zum Nachteil des Mieters07)§ 556 Abs. 4 BGB wäre, wovon im Zweifel aber immer auszugehen ist. Zu seinem Nachteil ist einerseits, dass unter Umständen die Vorauszahlungen zu hoch angesetzt sind und der Mieter dem Vermieter ein zinsloses Darlehen gibt. Andererseits ist für den Mieter nachteilig, dass die Kontrolle der Abrechnung umso schwerer möglich wird, je mehr Zeit zwischen Vorlage der Nebenkostenabrechnung und dem Abrechnungszeitraum verstrichen ist. Der Einwand, für den Vermieter gelte vice versa das Gleiche, geht fehl: Die gesetzliche Regelung schützt ausschließlich den Mieter vor Nachteilen.

Ausnahme: Erste Abrechnungsperiode / Umstellung Abrechnungszeitraum

Ist das Gebäude mitten im Jahr fertiggestellt worden und möchte der Vermieter in Zukunft einen kalenderjährlichen Abrechnungsturnus, kann er nach Ansicht des Bundesgerichtshofes einmalig auch eine längere als die zwölfmonatige Abrechnungsfrist anwenden.08)BGH VIII ZR 316/10 GE 2011, 1153 Sicherheitshalber sollte das jedoch in den Mietverträgen vereinbart und die sachliche Begründung hierfür im Vertrag mit aufgeführt werden.

Gleiches gilt, wenn der Vermieter einen ursprünglich nicht kalenderjährlichen Abrechnungszeitraum einmalig auf das Kalenderjahr umstellen möchte.09)LG Berlin GE 2009, 780 Zu beachten ist hier allerdings, dass das nur für zukünftige Abrechnungszeiträume möglich ist; also für solche, die noch nicht begonnen haben.

Gewerberaummiete

Bei Gewerberaum können die Parteien immer eine Verlängerung der Abrechnungsfrist vereinbaren. Eine erheblich verlängerte Frist (zwei Jahre und mehr) dürfte in Formularmietverträgen allerdings an § 307 BGB scheitern, weil sie den Mieter aus obigen Gründen unangemessen benachteiligen.

Verkürzung der Abrechnungsfrist

Auf eine Verkürzung der Abrechnungsfrist in der Wohnraummiete wird sich wohl kein Vermieter einlassen. Unabhängig davon vertritt die Literatur die Auffassung, dass der Mieter auch durch eine Verkürzung der Abrechnungsfrist benachteiligt werde, weil auch das ihm die Rechnungsprüfung erschwere. Der Begründung können wir nicht folgen.

Aus sachlichen Gründen (bspw. Neubau mit Rumpfabrechnung, Umstellung auf kalenderjährliche Abrechnung) können Mieter und Vermieter jedoch auch eine einmalige Verkürzung der Abrechnungsfrist vereinbaren. Aus unserer Sicht ergibt das jedoch keinen Sinn, da Abrechnungsfrist und Abrechnungszeitraum nicht dasselbe sind. Zudem ist dieser Mehraufwand nach Ansicht des BGH nicht notwendig, siehe oben.

In der Gewerberaummiete sind Verkürzungen der Abrechnungsfrist häufig anzutreffen, damit dem Mieter für die Erstellung des betriebswirtschaftlichen Jahresabschlusses des Vorjahres zeitnah alle notwendigen Zahlen zur Verfügung stehen.

Ist vertraglich keine Verkürzung der Abrechnungsfrist vereinbart, hat der Mieter keinen Anspruch auf eine frühere Erstellung der Abrechnung. Weder die Beendigung des Mietvertrages, noch die Erwartung eines hohen Guthabens sind ein plausibler Grund für den Mieter, die Vorlage der Nebenkostenabrechnung früher zu fordern. Eine – eher unwahrscheinliche – Ausnahme kann sich bei Untermietverhältnissen ergeben: Hat der Hauptvermieter bereits mit dem Zwischenmieter (= Untervermieter) abgerechnet, könnte dieser verpflichtet sein, die Abrechnung umgehend an den Untermieter weiterzuleiten. Eine Gerichtsentscheidung hierzu haben wir jedoch nicht gefunden.

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist: Abrechnungsreife

Mit dem Ablauf der Abrechnungsfrist tritt die sogenannte Abrechnungsreife ein.

Beispiel:
Abrechnungszeitraum: 01.01.2013 – 31.12.2013
Ablauf Abrechnungsfrist: mit Ablauf des 31.12.2014
Abrechnungsreife: 01.01.2015

Folgen der Abrechnungsfrist

Damit wandelt sich der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Vorauszahlungen in den Anspruch auf Ausgleich des Saldos der Nebenkostenabrechnung. Ist über die Vorauszahlungen ein Rechtsstreit anhängig, muss die Klage auf Zahlung der (wegen der nicht vorhandenen Vorauszahlungen) mutmaßlichen hohen Nachforderung umgestellt werden. Alternativ kann der Vermieter die Soll-Vorauszahlungen in die Abrechnung aufnehmen, wenn er hierüber bereits einen Titel hat. Ergibt die Abrechnung ein Guthaben, ist die Klage in dieser Höhe in der Hauptsache für erledigt zu erklären.

Hat der Vermieter von Wohnraum nach Ablauf der Abrechnungsfrist keine Abrechnung erstellt, kann er aufgrund der Ausschlussfrist10)§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB keine Nachforderung mehr geltend machen. Diese Ausschlussfrist gilt nicht für Gewerberaum, sofern die Parteien sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart haben. Dabei sind die Hürden jedoch recht hoch: Formulierungen, dass die Abrechnung bis zum Tag xx.xx. des Folgejahres vorzuliegen habe, begründen noch keinen Ausschluss von Nachforderungen!11)OLG Jena NZM 2012, 64212)OLG Köln 1 U 12/06 ZMR 2007, 11513)LG Limburg 1997, 120

Der Mieter kann mit Abrechnungsreife vom Vermieter die Vorlage der Nebenkostenabrechnung verlangen; notfalls gerichtlich. Er kann ein erwartetes Guthaben mit einer Stufenklage14)§ 254 ZPO beitreiben: Erst Abrechnung, dann Auszahlung. Ihm steht zudem ein Zurückbehaltungsrecht an laufenden Vorauszahlungen – bis zu Höhe der nicht abgerechneten Vorauszahlungen!15)KG GE 2002, 129 – zu, sofern er noch Mieter ist.16)§ 273 BGB17)BGH VIII ZR 191/05 NZM 2006, 533

Der ausgezogene Mieter kann den Vermieter alternativ auf Rückzahlung der nicht abgerechneten Vorauszahlungen in Anspruch nehmen, soweit die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes für ihn unmöglich war.18)BGH VIII ZR 57/04 NZM 2005, 373

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]