Man unterscheidet bei Nebenkostenabrechnungen zwischen zwei Kriterien, die sie erfüllen müssen: Zum Einen die formelle Richtigkeit, zum Anderen die materielle (also inhaltliche) Richtigkeit. Diese Unterscheidung hat weitreichende Folgen – dieser Beitrag zeigt, was ein formeller Inhalt der Nebenkostenabrechnung ist.So können formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung nach der Ausschlussfrist01)§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr korrigiert werden, materielle (inhaltliche) Fehler hingegen schon.02)BGH VIII ZR 322/08 GE 2010, 477

Fünf Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung

Fünf Voraussetzungen sind für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung notwendig:

  1. Zusammenstellung der Gesamtkosten
  2. Angabe und gegebenenfalls die Erläuterung der angewandten Umlageschlüssel
  3. Berechnung der anteiligen Kosten des Mieters
  4. Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
  5. gedankliche und rechnerische Verständlichkeit: Die Abrechnung muss dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch oder betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters entsprechen.03)BGH VIII ZR 298/80 GE 1982, 135

Das ist in der Theorie alles recht einfach. In der Praxis kann es aber dennoch vorkommen, dass bei Nebenkostenabrechnungen über große Wirtschaftseinheiten, mit gemischter Nutzung und verschiedenen Umlageschlüsseln das „durchschnittliche Verständnisvermögen des Mieters“ überstrapaziert wird. Gleichwohl sind auch komplexe Nebenkostenabrechnungen deshalb nicht unwirksam.04)BGH VIII ZR 133/85 WuM 1986, 214

nebenkosten-blog.de Formeller Inhalt der Nebenkostenabrechnung

Muster einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung

Beispiele materieller Fehler – formell sind solche Nebenkostenabrechnungen ordnungsgemäß!

Bei folgenden Sachverhalten handelt es sich nicht um Fragen der formellen Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung, sondern um inhaltliche (materielle) Fragen:

  • ob und in welcher Höhe Nebenkosten angesetzt werden durften
  • fehlende Offenlegung von Rechenschritten zur Kostenabgrenzung auf den Abrechnungszeitraum05)BGH VIII ZR 201/13 GE 2014, 659
  • fehlende Erläuterung zu einer Kostenschätzung06)BGH VIII ZR 112/14 GE 2015, 49
  • größerer Abrechnungszeitraum als ein Jahr
  • falscher (aber angegebener!) Umlageschlüssel
    Beispiel: Im Mietvertrag ist als Umlageschlüssel Anzahl Personen vereinbart, der Vermieter rechnet aber nach Anteil der Wohnfläche ab.
  • Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Abrechnungseinheit, selbst dann nicht, wenn der Vermieter die erfassten Gebäude unvollständig benennt07)BGH VIII ZR 207/11 GE 2012, 954 oder er einige Hausnummern zu benennen vergisst08)BGH VIII ZR 291/11 GE 2012, 824

Hingegen sind bloße „Scheinabrechnungen“, bei denen der Vermieter vollkommen fiktive Kosten ansetzt, um der Ausschlussfrist09)§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zu entgehen, formell falsch.10)AG Siegburg WuM 2014, 553

Erläuterungen in oder nach der Nebenkostenabrechnung

Grundsätzlich haben zwar Erläuterungen in der Abrechnung zu erfolgen, allerdings werden auch Erläuterungen des Vermieters beachtet, die nach Erteilung der Nebenkostenabrechnung, aber vor Ablauf der Ausschlussfrist11)§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB dem Mieter an die Hand gegeben werden.12)BGH VIII ZR 45/10 NZM 2010, 784 So kann beispielsweise die in der Abrechnung fehlende Erläuterung in formeller Hinsicht „geheilt“ werden, dass und warum sich die Flächen im Vergleich zu einer Vorjahresabrechnung verändert haben.13)BGH VIII ZR 261/07 GE 2008, 855 Ob diese Flächenänderung in der Abrechnung zulässig war, ist dann wieder eine Frage der materiellen Richtigkeit.14)BGH VIII ZR 227/ 09 GE 2010, 1191

Es ist also nicht erforderlich, dass der Mieter die Richtigkeit aller formellen Angaben der Abrechnung allein aus derselben heraus auf ihre materielle Richtigkeit überprüfen kann.15)BGH VIII ZR 322/08 GE 2010, 477

Zusammenfassung formeller Inhalt der Nebenkostenabrechnung

Demnach ist eine Nebenkostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn Sie äußerlich die obigen Mindestangaben enthält und sich mit einem Taschenrechner nachrechnen lässt.

Folgen formeller Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Bei den Folgen von formellen Fehlern in der Abrechnung kommt es darauf an, ob sich der (formelle!) Fehler durch alle Abrechnungspositionen zieht oder nur einzelne Positionen betrifft.

Abrechnung ist formell insgesamt falsch

Zieht er sich durch alle Abrechnungspositionen oder durch die Abrechnung insgesamt, ist sie insgesamt formell unzureichend und damit unwirksam.

Beispiel:
Es sind nirgends die Gesamtkosten angegeben, sondern nur die angefallenen Kosten pro Quadratmeter, die dann mit der Wohnfläche des Mieters multipliziert sind.

Abrechnung ist formell nur teilweise falsch

Sind nur einzelne Kostenpositionen betroffen, sind auch nur die betroffenen Positionen formell unwirksam.16)BGH VIII ZR 27/10 WuM 2011, 101

Beispiel:
Die Müllgebühren werden nach Anzahl Personen verteilt, was der Vermieter jedoch vergessen hat kenntlich zu machen.

Allerdings meint der Bundesgerichtshof17)BGH VIII ZR 84/07 GE 2008, 795, dass die Abrechnung diese Prüfung insgesamt nur „überlebe“, wenn die übrigen formell korrekten Positionen insgesamt noch eine Nachzahlung des Mieters ergeben. Diese verbleibende Nachzahlung steht dem Vermieter dann auch zu.18)BGH VIII ZR 84/07 GE 2008, 795 Es sei denn natürlich, die Ausschlussfrist19)§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB macht eine Nachforderung unmöglich. Wegen der formell falschen Positionen kann der Mieter dennoch eine Korrektur der Abrechnung verlangen, da nach der Korrektur ein Guthaben zu seinen Gunsten bekannt werden kann.

Ergibt sich mit den „überlebenden“ Positionen bereits ein Guthaben des Mieters, ist die Abrechnung insgesamt formell unwirksam – trotz möglicherweise weit überwiegender formeller Richtigkeit.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]