Bei Flächenschlüsseln und Personenschlüsseln stellt sich häufig die Frage, wer die auf einen Leerstand entfallenden Kosten trägt. Dieser Beitrag gibt Antworten und zeigt praktische Lösungshinweise.

Leerstand bei Flächenschlüsseln

Bei der Abrechnung nach Flächenschlüssel sind auch leerstehende Einheiten zu berücksichtigen. Es spielt keine Rolle, warum die Wohn- oder Gewerbeeinheit leer stand. Der Vermieter trägt das Vermietungsrisiko und damit grundsätzlich auch die auf diese Flächen entfallenden Kosten.01)BGH VIII ZR 159/05 NZM 2006, 655 02)BGH VIII ZR 30/03 NZM 2003, 756

Das bedeutet, dass der Vermieter die Gesamtfläche nicht um den Leerstand verringern darf.03)AG Weißenfels WuM 2004, 24 Der Leerstand „bekommt“ wie jeder andere Mieter auch eine – gegebenenfalls anteilige – Nebenkostenabrechnung, die der Vermieter zu tragen hat.

Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach die Nebenkosten nach dem

„Verhältnis der vermieteten Flächen zueinander“

abgerechnet werden, verstößt gegen § 307 BGB. Die Klausel benachteiligt den Mieter wegen des für ihn nicht kalkulierbaren Kostenrisikos unangemessen. Sie ist deshalb unzulässig.04)OLG Hamburg WuM 2001, 343 Auch eine individuelle Vereinbarung zwischen den Parteien ist unzulässig, weil sie eine variable Mieterhöhung darstellt.05)§§ 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB

Besonderheit preisgebundener Wohnraum: Umlageausfallwagnis

Vermieter preisgebundenen Wohnraums erhalten zum Ausgleich des Leerstandsrisikos ein sogenanntes Umlageausfallwagnis.06)§ 25a NMV Es beträgt zwei Prozent der angefallenen Nebenkosten und ist von allen Mietern zu zahlen.

Im preisfreien Wohnraum gibt es das nicht, auch nicht durch individuelle Vereinbarung zwischen den Parteien. Zwar kann ein wie auch immer genanntes Ausfallwagnis im Mietvertrag kalkuliert und ausgewiesen sein, es handelt sich dabei aber ausschließlich um einen Bestandteil der Grundmiete. Dieser kann nicht variabel gestaltet werden, weil er – um ein Umlageausfallwagnis abzubilden – auch an den Kosten der übrigen Mieter bemessen werden müsste. Es handelt sich beim Umlageausfallwagnis also um ein ausschließlich im preisgebundenen Wohnraum zulässiges Verfahren.

Verfahren bei erheblichem oder andauerndem Leerstand

nebenkosten-blog.de Leerstand

Auch wenn der Leerstand lange andauert oder erhebliche Flächen betrifft, ändert sich an dem Flächenschlüssel nichts, sofern er vereinbart wurde oder kraft Gesetzes angewandt werden muss. Die Gesamtfläche bleibt gleich. Der Vermieter hat das Kostenrisiko zu tragen. Es sei denn, der Leerstand ist so groß, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage des Vermieters in Betracht kommt. Hierzu siehe unten.

Auch Kosten, die nur noch für die verbleibenden Mieter anfallen (Hausbeleuchtung, Aufzug, Treppenhausreinigung), sind unverändert nach der Gesamtfläche zu verteilen.07)AG Zwickau NZM 2001, 467

Selbst solche Kosten, die direkt von der Verursachung bzw. vom Verbrauch der übrigen Mieter abhängen (Be- und Entwässerung, Müll) werden unverändert verteilt, sofern der Verbrauch nicht gemessen wird.08)BGH VIII ZR 159/05 NZM 2006, 655 Genau da liegt die Lösung für verbrauchsabhängige Kosten:

Lösung: Übergang zu Abrechnung nach Verbrauch / Verursachung

Praxistipp:
Will der Vermieter seine Kostenlast also senken, sollte er bei erheblichem oder andauernden Leerstand den Einbau von Wasserzählern und die Anschaffung von Müllerfassungssystemen erwägen. Auch andere Kostenarten können verbrauchsabhängig abgerechnet werden: Denkbar ist unserer Ansicht nach sogar eine Aufzugsteuerung, die über Schlüssel oder Code-Karten einzelne Nutzungen erfasst.

Der Vermieter kann anschließend den Umlageschlüssel von einem Flächenschlüssel hin zu einem verbrauchsabhängigen Schlüssel einseitig ändern.09)§ 556a Abs. 2 BGB Das gilt nicht nur für Be- und Entwässerung oder Müllbeseitigung, sondern für alle Betriebskostenarten. Wichtig ist lediglich, dass der individuelle Verbrauch erfasst und anschließend entsprechend verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Das einseitige Bestimmungsrecht des Vermieters gilt – wie immer – nur für die Zukunft, also solche Abrechnungszeiträume, die noch nicht begonnen haben.

Alternativ kann der Vermieter auch eine Direktabrechnung des Versorgers mit den einzelnen Mietern erwirken, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält.

Nicht zulässig ist eine Änderung des Umlageschlüssels, ohne zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung zu kommen. Selbst ein entsprechender Änderungsvorbehalt im Mietvertrag ist in diesem Fall unwirksam, weil er das Leerstandsrisiko unzulässig auf den Mieter abwälzen würde.

Abrechnung nach der Änderung des Umlageschlüssels

Fraglich ist, ob der Vermieter nach der Änderung des Umlageschlüssels hin zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung10)bspw. der Kosten der Wasserver- und -entsorgung und der Müllgebühren weiterhin die Grundgebühren ebenfalls nach den anteiligen Verbrauchswerten verteilen darf. Hierbei kommt es – wie so oft – darauf an, ob der Mieter unangemessen benachteiligt wird. Das liegt daran, dass der Leerstand keinen Verbrauch hat, dennoch aber unter Umständen an den Grundgebühren zu beteiligen sein wird.

Einerseits wird hier vertreten, dass der jeweils kurzfristige Leerstand der einen oder anderen Wohnung in einer großen Wohnanlage nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung der übrigen Mieter führt. Demnach können die Grundgebühren problemlos nach Verbrauch der übrigen Mieter umgelegt werden.

Andererseits hat der Bundesgerichtshof in einem bestimmten Fall entscheiden, dass die Klausel

„Frisch/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).“

den Mieter unangemessen benachteiligt11)§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB und demnach unwirksam ist.12)BGH VIII ZR 183/09 GE 2010, 1615 Leider hat der BGH hier keine Grenze definiert, ab wann die Grundgebühren nach Fläche und nicht nach Verbrauch verteilt werden müssen.

Störung der Geschäftsgrundlage

Bei erheblichem Leerstand könnte der Vermieter auch eine Störung der Geschäftsgrundlage geltend machen.

Voraussetzungen der Störung der Geschäftsgrundlage

Um eine Störung der Geschäftsgrundlage zu bejahen, müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein. Einerseits muss ein erheblicher Leerstand vorliegen, andererseits muss aus diesem Leerstand eine krasse finanzielle Belastung des Vermieters resultieren, die unzumutbar ist.

Ab welcher Leerstandsquote die eine Grenze zu ziehen ist, wird verschieden beurteilt:

  • Leerstandsquote 8,6 Prozent: Keine Störung der Geschäftsgrundlage13)BGH VIII ZR 159/05 NZM 2006, 655
  • Leerstandsquote nicht unter 20 Prozent, eher 30 Prozent: Störung der Geschäftsgrundlage gegeben.14)Sternel WuM 2003, 243
  • Weit über 20 Prozent Leerstandsquote: Störung der Geschäftsgrundlage gegeben.15)Kinne in Kinne/Schach/Bieber § 556a Rn. 2
  • Eine Mindermeinung vertritt die Ansicht, dass eine Leerstandsquote von 15 Prozent ausreiche.16)Maaß ZMR 2006, 760

Voraussetzung ist ein struktureller Leerstand. Leerstand infolge Unfähigkeit oder Untätigkeit des Vermieters scheidet aus, ebenso wie Leerstand infolge von Sanierungsmaßnahmen.17)Sternel WuM 2003, 243

Weitere Voraussetzung ist eine krasse unzumutbare finanzielle Belastung für den Vermieter, die aus dem Leerstand resultiert. Das ist jedoch nicht notwendigerweise automatisch der Fall, dieser Tatbestand muss also separat hinzutreten. Fallen infolge von Direktverträgen der Mieter mit den Versorgern und wegen des Engagements der Mieter (eigene Treppenhausreinigung, Gartenpflege, etc.) keine Kosten mehr an, fehlt es an der krassen finanziellen Belastung des Vermieters.

Folgen der Störung der Geschäftsgrundlage

Denkbar ist, dass bei Störung der Geschäftsgrundlage anstelle eines Flächenschlüssels eine Verteilung nach Anzahl der Personen (Personenschlüssel) angewendet werden soll. Das entlastet den Vermieter jedoch nur bedingt von den Leerstandskosten, siehe unten.

Andererseits wäre möglich und ist eher zu empfehlen, dass die Nebenkosten tatsächlich nur noch nach vermieteter Fläche umgelegt werden. Hier ist jedoch zu differenzieren:

Verbrauchsunabhängige Kosten können nicht nur auf die vermieteten Flächen verteilt werden, weil sie das gesamte Gebäude betreffen. Bei sämtlichen Nebenkostenarten, die sich nicht verändern würden, wenn das Gebäude voll vermietet wäre, verbleibt es unweigerlich beim alten Flächenschlüssel.

Eine Ausnahme gibt es bei Kosten, die der Vermieter infolge des Leerstandes gesenkt hat: Hausmeister, Hausreinigung und Beleuchtung. Hier kommt eher eine Verteilung nach vermieteter Fläche in Betracht.

Nicht nach Verbrauch erfasste verbrauchsabhängige Kosten (insbesondere Be- und Entwässerung und Müllgebühren, jedoch nicht Niederschlagsentwässerung) hingegen können bei gestörter Geschäftsgrundlage nach vermieteter Fläche verteilt werden. Insbesondere bei den Kosten der Müllabfuhr versteht sich von selbst, dass der Vermieter dann aber auch das Abfuhrvolumen signifikant senken musste. Bis zu dessen Senkung trägt er die insoweit überhöhten Gebühren mit. Eine Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten ist nur erforderlich, wenn ohne diese Aufteilung die Mieter unangemessen belastet würden.

Verbrauchsabhängige Kosten, deren Verbrauch zum Zwecke der Abrechnung auch erfasst wird, stellen kein Sonderproblem dar, siehe oben.

Leerstand bei Personenschlüsseln

Auch beim Personenschlüssel18)Verteilung nach Köpfen kann nichts anderes gelten: Der Vermieter trägt das Leerstandsrisiko. Insoweit ist auf die obigen Ausführungen zu verweisen.

Verbrauchsunabhängige Kosten

Bei verbrauchsunabhängigen Kosten, also solchen Kosten, auf die die verbleibenden Mieter keinen Einfluss haben, ist auch der Leerstand an den Kosten zu beteiligen. Ohnehin scheidet eine Anwendung des Personenschlüssels für die Verteilung solcher Kosten eigentlich ohnehin aus, weil die Entstehung der Kosten nicht von der Anzahl der Bewohner abhängt. Eigentlich sind verbrauchsunabhängige Kosten generell nach Flächenschlüssel abzurechnen. Alles andere ist unbillig.19)§ 315 BGB

Rechnet der Vermieter dennoch auch verbrauchsunabhängige Kosten nach Personenschlüssel ab, muss er für den Leerstand eine hypothetische Nutzung unterstellen. Dafür muss er dem Leerstand eine Personenzahl unterstellen, die der durchschnittlichen Belegung der leerstehenden Wohnung entspricht.20)BGH VIII ZR 180/12 GE 2013, 411 21)AG Köln WuM 2002, 285

Häufig wird von Vermietern oder Verwaltern vertreten, dass ein Leerstand generell nur mit einer Person zu bemessen ist. Das ist falsch, es sei denn, es handelt sich tatsächlich um Einzimmerwohnungen. Es ist generell die Durchschnittsbelegung für die Verteilung von verbrauchsunabhängigen Kosten anzusetzen.

Bei verbrauchsabhängigen Kosten ist für die Grundkosten der Ansatz nur einer Person wohl zulässig. Für die Verbrauchskosten ist ein Ansatz von null Personen für den Leerstand angemessen.

Auch hier gelten die obigen Ausführungen zur Störung der Geschäftsgrundlage. Und auch hier ist der Vermieter verpflichtet, die Kosten zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung der übrigen Mieter soweit möglich zu senken.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]