In nahezu allen Mietverträgen ist eine Verteilung der Nebenkosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche vereinbart. Aber auch wenn Mieter und Vermieter hierzu keine Vereinbarung getroffen haben, erfolgt die Verteilung der Kosten nach Flächenschlüssel (gesetzlicher Maßstab).

Wir haben bereits die Methoden der Flächenberechnung allgemein und im Einzelfall dargestellt, jetzt wollen wir die Bedeutung des Umlageschlüssels „Fläche“ beleuchten.

Grundsätzliches zum Flächenschlüssel

Zunächst einmal ist der Umlageschlüssel „Wohnfläche“ der gesetzliche Regelmaßstab. Das bedeutet: Er ist immer sachgerecht und grundsätzlich gerechtper definitionem sozusagen.

Eine druckfrische BGH-Entscheidung aus Mitte 2018, die wir in diesen Beitrag eingearbeitet haben, ist in diesem Zusammenhang sehr beachtenswert.

Flächenschlüssel und verbrauchsabhängige Nebenkosten

Das gilt auch für die Abrechnung von verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Wasser, Abwasser oder Müllgebühren. Werden diese Kosten nicht durch Zähleinrichtungen erfasst, worauf der Mieter keinen Anspruch hat, ist der Flächenschlüssel sachgerecht und zu verwenden. Das gilt auch, wenn die Wohnungen von einer unterschiedlichen Anzahl Personen bewohnt werden, unterschiedlich ausgestattet sind oder verschieden häufig genutzt werden (zeitliche Divergenz).01)OLG Hamm NJW-RR 1987, 969

Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf eine Verteilung nach Personenanzahl, da immer auch der Verwaltungsaufwand des Vermieters berücksichtigt werden muss. Das haben wir hier und hier bereits erläutert. Eine Verteilung der Nebenkosten nach Anzahl der Personen mag bei kleinen Objekten noch möglich sein, bei großen Wohnanlagen scheidet sie in jedem Fall aus.

Zudem birgt der Personenschlüssel gegenüber dem Flächenschlüssel keine größere Verteilungsgerechtigkeit: Auch er berücksichtigt keineswegs das Nutzerverhalten. So kann ein Zwei-Personen-Haushalt mit Geschirrspülmaschine und Waschmaschine ohne Probleme mehr Wasser verbrauchen, als ein sparsamer Vier-Personen-Haushalt ohne Geschirrspülmaschine, der in Ermangelung einer Waschmaschine einen externen Waschsalon nutzt (bspw. Studenten-WG). Es kommt also auch hier immer auf den individuellen Einzelfall an, den der Vermieter weder überprüfen kann, noch überprüfen darf (fehlende Kontrollrechte).

Flächenschlüssel und verbrauchsunabhängige Nebenkosten

Für Nebenkosten, deren Höhe der Mieter nicht durch eigenes Verhalten beeinflussen kann (verbrauchsunabhängige Kosten), ist der Flächenschlüssel ideal. Dies zum Einen, weil er sich (von Um- und Anbauten abgesehen) nicht ändert; zum Anderen, weil auch die Kostenentstehung häufig in gewisser Weise mit der Fläche korreliert (Grundsteuer, Versicherungen, etc.)

Eine Verteilung von verbrauchsunabhängigen Kosten nach einem Verbrauchsschlüssel ist unzulässig.02)OLG Hamburg DWW 1987, 222: Verteilung von Heizkosten für Allgemeinflächen nach erfasstem individuellen Verbrauch der Mieter in ihrer Wohnung Deshalb sind Klauseln im Mietvertrag, wonach verbrauchsunabhängige Kosten nach Personenschlüssel verteilt werden, unwirksam.03)§ 307 BGB; Langenberg in Schmidt-Futterer § 556a Rn. 23

Die Verteilung der Nebenkosten nach umbautem Raum ist für preisfreien Wohnraum praktisch irrelevant, weil viel zu aufwendig. Ohnehin ist fraglich, wo die größere Gerechtigkeit liegen soll. Im preisgebundenen Wohnraum kann jedoch die Verteilung nach umbautem Raum angewandt werden,04)§ 20 Abs. 2 Satz 2 NMV was unserer Erfahrung nach aber kein Vermieter unternimmt, weil auch hier eine Verteilung nach Wohn-/Nutzfläche zulässig ist.

Einheitlichkeit der Flächenermittlung

Es versteht sich von selbst, dass der Flächenschlüssel nur dann Sinn ergibt, wenn alle Flächen nach der gleichen Methode ermittelt wurden. Häufigster Streitpunkt in dem Zusammenhang ist der Ansatz von Balkonen, Loggien oder Terrassen. Welche Methoden möglich oder anzuwenden sind, haben wir bereits erläutert. An dieser Stelle sei nur der Hinweis wiederholt: Das ganze Gebäude nach einer Methode und der Ansatz der Balkone etc. einheitlich!

nebenkosten-blog.de Flächenschlüssel

Die Literatur sieht das aus sachlich falschen Erwägungen anders: Um eine einheitliche Flächenermittlung zu erreichen, dürften Balkone etc. für den Flächenschlüssel gar nicht, allenfalls nur pauschal mit der Fläche des kleinsten Balkons berücksichtigt werden. Hat auch nur eine Wohnung keinen Balkon, verbiete sich ein Ansatz auch bei Wohnungen mit noch so großen Außenflächen.

Begründend wird angeführt, dass Außenflächen (Balkone etc.) keine verbrauchsabhängigen oder verbrauchsunabhängigen Nebenkosten produzieren. Dieser Ansatz ist schlicht falsch: 

Der Mieter eines Balkons oder einer Dachterrasse wird im Sommer dortige Pflanzen gießen müssen – sind keine Wasserzähler vorhanden, muss die Außenfläche selbstverständlich mit berücksichtigt werden. Auch bei den verbrauchsunabhängigen Kosten haben Außenflächen einen Einfluss: Beispielsweise Versicherungskosten oder Grundsteuern steigen regelmäßig mit dem Vorhandensein von Balkonen.

Praxistipp:
Wir empfehlen daher dringend, sämtliche Außenflächen mit in den Flächenschlüssel einzubeziehen. Eine Vereinbarung mit allen Mietern im Mietvertrag ist ratsam. Alles andere wäre unbillig. Eine Gerichtsentscheidung zu diesem speziellen Problem ist uns leider nicht bekannt.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]