Die Fälligkeit der Hausgeldvorschüsse kann einerseits durch den Verwalter bestimmt und andererseits durch die Wohnungseigentümer vereinbart bzw. beschlossen werden.

Bestimmung durch den Verwalter

Der Verwalter kann die Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer aus einem beschlossenen Wirtschaftsplan einfach abrufen.01)§ 28 Abs. 2 WEG 02)BGH V ZB 10/87 BGHZ 104, 197 03)BayObLGZ 86, 128 04)BayObLG WE 1992, 174 05)OLG Köln  WuM 1990, 46 f. 06)KG ZWE 2000, 532 Der Verwalter hat also (entgegen § 271 Abs. 1 BGB) das Recht, die Leistungszeit nach billigem Ermessen zu bestimmen; näheres regeln die §§ 317 bis 319 BGB (Gestaltungserklärung). Dabei sind lediglich unbillige Bestimmungen des Verwalters nicht verbindlich für die Wohnungseigentümner.

Übrigens kann sogar der Verwaltervertrag bereits eine Bestimmung enthalten, zu welchem Termin die Hausgeldzahlungen fällig sind.07)KG ZWE 2000, 532

Durch sein Leistungsbestimmungsrecht kann der Verwalter also beispielsweise bereits zu Jahresbeginn Festlegungen zur Fälligkeit der Hausgeldbeiträge treffen. Denkbar ist, dass er jeweils ein Zwölftel der Jahressumme des einzelnen Wohnungseigentümers jeweils zum Ersten eines Monates abfordert. Ebenso kann der Verwalter die Fälligkeit des gesamten Jahresbetrages eines Eigentümers abfordern, wenn dieser mit einer oder mehreren monatlichen Vorschüssen in Verzug kommt.

Exkurs ins wirklich Juristische: Die Bestimmung der Leistungszeit ist zwar grundsätzlich bedingungsfeindlich, allerdings handelt es sich in diesem Fall um eine sogenannte Potestativbedingung, deren Eintritt hängt allein vom Erklärungsempfänger abhängt – also hier vom zahlungspflichtigen Wohnungseigentümer. Demnach hat er es selbst in der Hand, ob die Bedingung (Fälligkeit der gesamten Hausgeldvorschüsse für ein Jahr) eintritt, wodurch seine Schutzwürdigkeit entfällt. Einfach gesagt: Bezahlt er pünktlich, hat er auch nichts zu befürchten.

Hausgeldvorschüsse nach Vereinbarung oder Beschluss

Die Wohnungseigentümer können durch eine Vereinbarung08)§ 10 Abs. 2 WEG die obige Regelung09)§ 28 Abs. 2 WEG abschaffen und generell die Fälligkeit der Hausgeldvorschüsse regeln. Gleiches gilt, wenn die Wohnungseigentümer hierzu einen Beschluss fassen.10)§ 21 Abs. 7 WEG Diese Beschlusskompetenz gilt nicht nur für das jeweilige Wirtschaftsjahr, sondern besteht auch darüberhinaus. Demnach sind auch durch Beschluss generelle Regelungen möglich.

Auch hier ist eine sogenannte Vorfälligkeitsklausel möglich: Gerät ein Wohnungseigentümer mit einer beliebigen Anzahl an Hausgeldvorschüssen in Verzug, kann ohne weiteren Beschluss die gesamte Jahreswirtschaftsplansumme fällig werden.11)LG Köln ZWE 2014, 414

Hausgeldvorschüsse

Das geht allerdings auch umgekehrt. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass zunächst die gesamte Jahreswirtschaftsplansumme des einzelnen Wohnungseigentümers fällig ist und nur gestundet wird, solange der Wohnungseigentümer jeweils ein Zwölftel der Jahressumme monatlich pünktlich einzahlt. Kommt der Eigentümer in Verzug, entfällt automatisch die Stundung. Solche Klauseln sind vom Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer gedeckt und widersprechen regelmäßig nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.12)BGH V ZB 34/03 BGHZ 156, 279 13)LG Köln ZWE 2014, 414

Für den Eigentumswechsel im laufenden Wirtschaftsjahr bedeutet das allerdings, dass für das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander der Veräußerer die (verbleibende) Gesamtjahressumme schuldet, wenn der Erwerber in Verzug gerät.14)LG Köln ZWE 2014, 414

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]