Nachdem wir zu den Voraussetzungen und zu Form und Inhalt der Erhöhungsumlage bei einer Bruttomiete bzw. einer Nebenkostenpauschale ausführlich geschrieben haben, bleibt eigentlich nur noch eine Frage offen: Ab wann wird die Erhöhungsumlage fällig?

Wirkung der Erhöhungsumlage

Wenn die Erhöhungsumlage ordnungsgemäß (siehe hier) ist, entfaltet sie zum Beginn des übernächsten Monats ihre Wirkung. [1]§ 560 Abs. 2 Satz 1 BGB Dabei kommt es aber nicht auf das Datum der Erklärung oder deren Versand, sondern einzig und allein auf den Zugang beim Mieter an. Es empfiehlt sich also eine dokumentierte Zustellung.

Beispiel:
Zugang der Erhöhungsumlage beim Mieter: 24.04.2017
Fälligkeit neue Bruttomiete bzw. Pauschale: 01.06.2017

Fraglich ist, ab wann die Erhöhung zu zahlen ist, wenn vertraglich für die Mietzahlung ein anderer Zeitpunkt als der „Beginn des Monats“ vereinbart ist – beispielsweise der 15. eines Monates. Es wäre nicht sachgerecht, wenn man den Mieter dazu verpflichten würde, zukünftig zwei Zahlungstermine im Blick zu haben (die alte Gesamtmiete zum 15. des Monats und den Erhöhungsbetrag zum 1. des Monates).

Da der Erhöhungsbetrag ein Teil der neuen Gesamtmiete ist, ist es richtig, in solchen Fällen auch die Fälligkeit der Erhöhungsumlage auf den vereinbarten Tag (hier den 15. des Monats) zu verschieben. [2]Lammel § 560 Rn. 23 und viele andere mehr Eine Verkürzung der Frist kommt jedenfalls nicht in Betracht. Aus unserer Sicht müsste in solchen Fällen aber auch der Zugangszeitpunkt beim Mieter entsprechend verschoben werden. Hierzu sind uns allerdings keine Entscheidungen bekannt.

Abweichende Klauseln sind unwirksam

ErhöhungsumlageWeicht der Mietvertrag beispielsweise in Anlehnung an § 4 Abs. 8 NMV von den für preisfreien Wohnraum geltenden gesetzlichen Regelungen [3]§ 560 Abs. 1, 2 BGB ab, sind entsprechende Klauseln unwirksam. Die Parteien können keinen früheren Zeitpunkt der Fälligkeit der Erhöhungsumlage wirksam vereinbaren, [4]§ 560 Abs. 6 BGB weil das eine Umgehung des Rückwirkungsverbotes aus § 560 Abs. 2 BGB wäre. Das ist im preisgebundenen Wohnraum anders, hier stehen dem Vermieter Erhöhungen sofort zu.

Bei Nichtzahlung: Verzug

Zahlt der Mieter den Erhöhungsbetrag nicht oder nicht rechtzeitig, kommt er ohne Mahnung in Verzug. [5]§ 286 Abs. 2 BGB Besteht zu diesem Zeitpunkt bereits ein Zahlungsrückstand, kann der Vermieter den hinzukommenden Rückstand sofort addieren, um einen Zahlungsrückstand zu erhalten, der eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigt. [6]§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB Der Vermieter ist für den neu hinzugetretenen Rückstand aus der Erhöhungsumlage nicht an § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB (Zeimonatsfrist ab Urteil) gebunden. [7]BGH VIII ZR 1/11 NZM 2012, 676