Häufig ist streitig, wann die Fälligkeit der Erhöhung der Vorauszahlungen für Nebenkosten eintritt. Dieser Beitrag gibt hierüber Aufschluss.

Grundsätze zur Fälligkeit

Im preisfreien Wohnraum und im Gewerberaum richtet sich die Fälligkeit der Nebenkostenvorauszahlungen grundsätzlich nach der vertraglichen Vereinbarung. Sie sind als Teil der Miete üblicherweise monatlich zu entrichten. Die Parteien können jedoch auch eine andere Zahlweise vereinbaren. Im preisgebundenen Wohnraum sind sie zwingend monatlich zu entrichten.01)§ 20 Abs. 3 Satz 1 NMV

Fälligkeit der Erhöhung

Ab wann der Mieter die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten hat, ist streitig.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes muss der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen eine formell und materiell korrekte Nebenkostenabrechnung vorangehen.02)BGH VIII ZR 246/11 GE 2012, 826 Leidet die Betriebskostenabrechnung unter einem formellen oder materiellen Mangel, schuldet der Mieter auch keine angepassten Nebenkostenvorauszahlungen.03)OLG Dresden 5/23 U 2557/01 NZM 2002, 437

Damit der Mieter die Korrektheit der Abrechnung kurz prüfen kann, ist ihm ein gewisser Zeitraum zur Verfügung zu stellen. Dabei ist ein langer Zeitraum für eine gründliche Prüfung mit Belegeinsicht nicht gemeint, sondern lediglich die grobe Prüfung der Abrechnung auf besonders augenfällige Fehler.

Fälligkeit der Erhöhung

Jedenfalls ist die Festsetzung der Fälligkeit der Erhöhung auf den nächstfolgenden Monat nicht immer sachgerecht, weil oftmals zu kurz: Geht die Abrechnung dem Mieter erst am Monatsende zu, bleibt ihm technisch überhaupt keine Zeit, die Abrechnung grob zu prüfen und die Zahlung anzuweisen oder einen Dauerauftrag zu ändern. Das würde unter Umständen zu Zahlungsverzug des Mieters führen, der für eine Kündigung des Mieters herangezogen werden kann. Das kann nicht Sinn und Zweck der Erhöhung der Vorauszahlungen sein. Daneben sind rückwirkende Erhöhungen der Vorauszahlung unzulässig.

Sachgerecht ist es, eine frühere Regelung des Miethöhegesetzes heranzuziehen. Danach waren Erhöhungen der Miete für den kommenden Monat fällig, wenn die entsprechende Erklärung bis zum 15. des laufenden Monats beim Mieter eingegangen war. Bei Erklärungen, die dem Mieter erst ab dem 15. des laufenden Monats zugingen, entfalteten ihre Wirkung für den übernächsten Monat.

Somit ist gewährleistet, dass dem Mieter immer zwischen zwei und sechs Wochen Zeit verbleibt, sich von der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung zu überzeugen.