Sind als Mietstruktur Vorauszahlungen auf die Nebenkosten vereinbart, wirken sich Senkungen der Kosten unmittelbar über die obligatorische Nebenkostenabrechnung zugunsten des Mieters aus. Anders ist das bei Pauschalen oder einer Bruttomiete: Hier wirkt sich die Ermäßigung der Nebenkosten nicht automatisch auf die Miete aus. Dieser Beitrag zeigt, wie mit gesunkenen Nebenkosten verfahren werden muss.

Grundsätze der Ermäßigung der Nebenkosten

Für Nebenkostenpauschalen gilt nach § 560 Abs. 3 BGB, dass sich eine Ermäßigung der Nebenkosten zugunsten des Mieters auswirkt. Mittelbar gilt das gleiche für Nebenkostenanteile bei Altverträgen aus Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB, der wiederum auf § 560 Abs. 3 BGB verweist. Weil beide Sachverhalte gleich zu behandeln sind, behandeln wir sie auch in einem Beitrag.

Es besteht ein Meinungsstreit, was mit dem Begriff der „Herabsetzung“ gemeint ist. Einerseits wird vertreten, dass nur solche Nebenkosten herabgesetzt werden müssen, die zuvor nach § 560 Abs. 1 BGB erhöht wurden. Andererseits wird vertreten, dass die Kosten immer herabgesetzt werden müssen, sobald eine Senkung eingetreten ist. Der letztgenannten Ansicht ist zuzustimmen.01)Langenberg in: Betriebskosten- und Heizkostenrecht D Rn. 5 Die Pflicht zur Herabsetzung ist das Gegenstück zum Recht des Vermieters zur Erhöhung.

Ganz oder gar nicht

Wie auch bei der Erhöhung der Betriebskosten02)§ 560 Abs. 1 BGB so gilt auch hier, dass die Betriebskosten im Ganzen gesunken sein müssen. Die Senkung einzelner Kostenarten ist deshalb irrelevant, wenn sie durch eine gesamte Erhöhung kompensiert wird.03)BGH VIII ZR 106/11 GE 2011, 1677 Das ist auch der Grund, warum die Vorschrift des § 560 Abs. 3 BGB so selten zur Anwendung kommt, denn schließlich steigen die Nebenkosten seit Jahren insgesamt.

Form und Inhalt der Herabsetzungserklärung

Ermäßigung der Nebenkosten

Die Erklärung zur Ermäßigung der Nebenkosten ist durch den Vermieter abzugeben. Sie ist nicht formgebunden, weshalb eine mündliche Erklärung ausreichen würde. Um spätere Konflikte zu vermeiden, sollte hiervon jedoch abgesehen werden.

Auch ein bestimmter Inhalt der Erklärung ist nicht vorgeschrieben. Es würde theoretisch die Angabe des Differenzbetrages ohne weitere Begründung ausreichen. Allerdings steht dem Mieter ein Auskunftsanspruch zu, damit er Umfang und Zeitpunkt der Ermäßigung der Nebenkosten überprüfen kann. Deshalb ist es empfehlenswert, dass der Vermieter bereits in der Erklärung Grund und Umfang der Kostensenkung mitteilt.

Zeitliche Wirkung der Ermäßigung

Der Wortlaut der Norm ist recht eindeutig:

„Der Mietzins (ist) vom Zeitpunkt der Ermäßigung ab entsprechend herabzusetzen“04)§ 560 Abs. 3 Satz 1 BGB

Zur Wirkung der Ermäßigung bedarf es also einer Erklärung des Vermieters, die dieser unverzüglich05)§§ 560 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. 121 Abs. 1 BGB 06)AG Schöneberg MM 2004, 222 zu erledigen hat. Zu Form und Inhalt der Erklärung siehe oben.

Die unverzügliche Weitergabe der Ermäßigung an den Mieter wird allerdings in der Praxis daran scheitern, dass der Vermieter regelmäßig nur turnusgemäß – häufig jährlich – Kenntnis über die insgesamt für das Gebäude anfallenden Nebenkosten bekommt. Es ist ihm nicht zuzumuten, derlei Auswertungen häufiger anzustellen. Die zeitliche Divergenz zwischen dem Ermäßigungsanspruch des Mieters einerseits und der Erklärung des Vermieters andererseits führt zu einem Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der für diese Zeit überzahlten Miete aus §§ 812, 818 BGB.

Gefahren einer falschen, verspäteten oder unterlassenen Erklärung

Die Herabsetzungserklärung des Vermieters wirkt rechtsgestaltend zu dem Zeitpunkt, den der Vermieter angibt. Ist dieser Zeitpunkt falsch, hat der Mieter einen Anspruch auf Korrektur der Erklärung – notfalls auch gerichtlich. Ist der Zeitpunkt korrekt, kann der Mieter nicht schon vorher die Miete ermäßigen. Allerdings hat er ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der Ermäßigung, damit er den Zeitpunkt der Ermäßigung prüfen (lassen) kann.

Es wäre zu einfach für den Vermieter, die Erklärung zur Ermäßigung der Nebenkosten zu unterlassen: Er verletzt den Mietvertrag, wenn er die Herabsetzungspflicht nicht erfüllt. Das wiederum löst Schadenersatzpflichten gegenüber dem Mieter aus, beispielsweise für Zinsverluste oder Anwaltskosten.

Grundsätzlicher Auskunftsanspruch des Mieters

Damit der Mieter seinen (gerichtlichen) Anspruch zur Herabsetzung der Miete wegen Ermäßigung der Nebenkosten durchsetzen kann, hat er einen separaten Auskunftsanspruch. Er kann diesen gesondert oder in einer Stufenklage geltend machen. Die Klage auf Auskunft hat allerdings nur Aussicht auf Erfolg, wenn der Mieter konkrete Anhaltspunkte für eine Ermäßigung der Nebenkosten vorträgt. Eine Bezugnahme auf einen Betriebskostenspiegel reicht hierfür nicht aus.07)BGH VIII ZR 106/11 GE 2011, 1677

Der Auskunftsanspruch des Mieters verjährt innerhalb von drei Jahren.08)§ 199 Abs. 1 BGB

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]