Wenn die Nebenkostenvorauszahlungen bei einem langen Mietverhältnis wegen der allgemeinen Preissteigerung nicht mehr ausreichen, kann der Vermieter unter Umständen eine Erhöhung vom Mieter verlangen. Dabei ist zwischen Gewerbe- und Wohnraum zu unterscheiden, denn nur für Wohnraummietverhältnisse gibt es eine gesetzliche Grundlage.01)§ 560 Abs. 4 BGB

Erhöhung der Vorauszahlungen bei Gewerberaum

Der einfachste Weg zur Erhöhung der Vorauszahlungen bei Gewerberaum liegt darin, dass der Mietvertrag eine entsprechende Erhöhungsklausel enthält. Dann kann der Vermieter die Vorauszahlungen auf das erforderliche Maß anpassen.

ErhöhungEinige Autoren in der Literatur meinen, dass bereits die Vorauszahlungsabrede die Erhöhungsmöglichkeit immer mit einschließt, da andernfalls der Sinn der Vorauszahlungen nicht erreicht werden könne.02)Kinne GE 1990, 1175 03)AG Karlsruhe DWW 1993, 21 Die Vorauszahlungsabrede könne nur so ausgelegt werden, dass der Vermieter auch zur Erhöhung berechtigt ist.04)§§ 133, 157 BGB

Eine andere Ansicht meint, dass Erhöhungen ausschließlich bei Vorliegen einer entsprechenden Klausel möglich sind.05)LG Köln WuM 1983, 59 06)Palandt/Weidenkaff § 535 Rn. 92 Allenfalls bei einem zu krassen Missverhältnis zwischen tatsächlichen Kosten und Vorauszahlungen könne eine Erhöhung der Vorauszahlungen aus Treu und Glauben hergeleitet werden.07)§ 242 BGB 08)Geldmacher DWW 1997, 10 Sie müsse dann zudem dem Mieter gegenüber sehr ausführlich begründet werden.

Durchführung der Erhöhung im Gewerberaum

Enthält der Gewerbemietvertrag eine Erhöhungsklausel, richten sich die Erhöhungsmöglichkeiten nach deren Inhalt. Regelmäßig wird hierin dem Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht eingeräumt, das dieser bis zur angemessenen Höhe ausüben kann.09)BGH XII ZR 112/10 GE 2012, 1696

Das Anpassungsrecht kann jedoch auch an das Vorliegen von Bedingungen geknüpft sein: Beispielsweise einer Steigerung der Kosten um einen gewissen Prozentsatz oder das Vorliegen einer aktuellen Betriebskostenabrechnung.

Liegt im Gewerbemietvertrag keine Erhöhungsklausel vor oder schreibt diese keine Voraussetzungen oder die Art und Weise der Anpassung vor, kann der Vermieter nur dann eine Vorauszahlungserhöhung verlangen, wenn der Grund und die Höhe der neuen Vorauszahlungen dem Mieter nachvollziehbar erläutert werden. Das ist immer dann der Fall, wenn die Erklärung auf eine aktuelle Betriebskostenabrechnung gestützt ist.

Erhöhung der Vorauszahlungen bei Wohnraum

Hierbei ist zwischen preisfreiem und preisgebundenem Wohnraum zu unterscheiden.

Preisfreier Wohnraum

Seit dem 01.09.2001 kann der Vermieter (und übrigens auch der Mieter) von preisfreiem Wohnraum die Nebenkostenvorauszahlungen bis zur angemessenen Höhe anpassen, das heißt anheben oder auch senken.10)§ 560 Abs. 4 BGB Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, von dem Erhöhungsrecht auch tatsächlich Gebrauch zu machen.11)LG Bonn WuM 1981, 282

Voraussetzung: formell und materiell korrekte Abrechnung

Die Anpassung setzt den Zugang einer formell und materiell korrekte Nebenkostenabrechnung beim Mieter voraus.12)BGH VIII ZR 246/11 GW 2012, 826 Die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Nichtzahlung der Nebenkostenerhöhung setzt ebenfalls voraus, dass die Anpassung auf einer korrekten Abrechnung beruht.13)BGH VIII ZR 360/11 GE 2012, 1554 Liegt keine inhaltlich richtige Abrechnung vor, beschränkt sich das Recht des Vermieters zur Erhöhung der Vorauszahlungen auf den korrekten Teil der Nebenkostenabrechnung.14)BGH VIII ZR 322/08 GE 2010, 477

Dabei spielt die Ausschlussfrist des § 556 BGB übrigens keine Rolle! Es handelt sich hierbei um vollkommen unterschiedliche Dinge. Der Vermieter kann zwar bei verspäteter Abrechnung keine Nachforderung mehr geltend machen. Das Erhöhungsrecht greift aber dennoch bis zur angemessenen Höhe, die sich an den tatsächlichen Kosten orientiert.

Zeitpunkt der Erhöhung

Die Erhöhungserklärung kann, muss aber nicht im Zusammenhang mit einer Nebenkostenabrechnung erfolgen. Üblicherweise wird das jedoch so gehandhabt. Der Vermieter kann hingegen auch später sein Erhöhungsrecht geltend machen. Dabei setzt die korrekte Abrechnung den Startpunkt dieses Rechts. Die Erhöhungen sind nur für die Zukunft geltend zu machen.15)BGH VIII ZR 271/10 GE 2011, 881

Folgeerhöhungen

Fraglich ist, ob der Vermieter bis zur Vorlage einer Folgeabrechnung eine weitere Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen verlangen darf, weil zwischenzeitlich weitere Kostensteigerungen bekannt geworden sind.

Eine Meinung sagt, dass dies grundsätzlich nicht möglich sei.16)Blank in Blank/Börstinghaus § 560 Rdn. 30 Eine andere Meinung sagt, dass eine Folgeerhöhung unter den folgenden drei Voraussetzungen nicht zu beanstanden sei:

  1. Die Vertragsparteien haben zusätzlich eine Erhöhungsklausel vereinbart. Da es sich hierbei nicht um eine Benachteiligung des Mieters handele, sei eine solche Vereinbarung auch grundsätzlich möglich.
  2. Auch die Folgeerhöhung bezieht sich nur auf die Zukunft. Vergangene Kostensteigerungen sind eine Frage der Nebenkostenabrechnung.
  3. Auch die Folgeerhöhung ist auf angemessene Vorauszahlungen beschränkt.

Berechnung der neuen Vorauszahlungen

Zunächst ist hier erneut der Begriff der angemessenen Höhe der Vorauszahlungen zu bemühen. Das wird am einfachsten dadurch erreicht, dass die Einzelkosten der letzten Nebenkostenabrechnung durch zwölf dividiert werden. Das Ergebnis ist in jedem Fall angemessen. Handelt es sich bei der Einzelabrechnung des Mieters nicht um einen Zeitraum von zwölf Monaten, ist der Divisor entsprechend anzupassen.

Streitig ist, ob der Vermieter zu diesem Betrag auch nach einer Abrechnung noch einen Sicherheitszuschlag von beispielsweise zehn Prozent verlangen darf.

Der Bundesgerichtshof meint: Eher nein, jedenfalls darf kein pauschaler Zuschlag verlangt werden. Möglich sei allenfalls ein konkreter Zuschlag für bereits eingetretene zwischenzeitliche Kostensteigerungen, die in der letzten Betriebskostenabrechnung noch nicht berücksichtigt sind. Der Vermieter müsse diesen konkreten Zuschlag auch begründen.17)BGH VIII ZR 294/10 GE 2011, 1547

Die Literatur meint: Ja, ein Zuschlag sei möglich, weil er im Interesse beider Parteien eine allzu hohe Nachforderung vermeiden helfe.18)Bub NZM 2011, 644

Form der Erhöhung

Vorbehaltlich mietvertraglich vereinbarter anderer Formvorschriften genügt Textform.19)§ 126b BGB Eine Begründung der Erhöhung ist nicht vorgeschrieben.

Fallen die Nebenkostenabrechnung und das Erhöhungsverlangen zusammen, ist üblicherweise sowohl die Form eingehalten, als auch der Nachweis der Angemessenheit der neuen Nebenkostenvorauszahlung erbracht.

Preisgebundener Wohnraum

Bei öffentlich gefördertem Wohnraum im Sinne der Neubaumietenverordnung20)§ 1 NMV konnte der Vermieter im Zusammenhang mit einer Nebenkostenabrechnung immer die Vorauszahlungen erhöhen.21)§§ 20 Abs. 4 NMV, 4 Abs. 7, Abs. 8 i. V. m. § 10 WoBindG Eine vertragliche Vereinbarung war hierfür nicht notwendig.

Bei Förderungen nach dem 01.01.2002 gilt das Gesetz über die Wohnraumförderung. Das besagt, dass der Vermieter

“ eine Leistung zur Abgeltung von Betriebskosten nur nach Maßgabe der §§ 556, 556a und 560 des Bürgerlichen Gesetzbuches fordern, sich versprechen oder annehmen“

darf.22)§ 28 Abs. 4 Nr. 1 WoFG Bei diesen jüngeren Förderungen gelten also die oben beschriebenen Voraussetzungen für den preisfreien Wohnraum analog.

Nachstehende Ausführungen gelten also ausschließlich für geförderten Wohnraum „alter Art“. Der Vermieter darf auch hier keine Erhöhung für einen zurückliegenden Zeitraum verlangen.23)§ 20 Abs. 4 Satz 2 NMV Das Verfahren wird wie eine Erhöhung der Miete behandelt.24)§ 4 Abs. 7 Satz 1 NMV i. V. m. § 10 WoBindG Dabei sind die Gründe für die Erhöhung anzugeben und zu erläutern.25)§ 4 Abs. 7 Satz 2 NMV

Erläuterung und Berechnung

Der Vermieter muss die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen erläutern und berechnen.26)§ 4 Abs. 7 Satz 2 NMV Wenn die Anpassung der Vorauszahlungen im Zusammenhang mit einer Betriebskostenabrechnung erfolgt, ist eine weitergehende Erläuterung nicht erforderlich.27)BGH VIII ZR 199/10 NZM 2011, 545

Will der Vermieter hingegen zwischen zwei Abrechnungen die Vorauszahlungen erhöhen, muss er konkret darlegen, welche Kostenart sich warum und in welchem Ausmaß erhöht hat. Etwaige Ausführungen über allgemeine Preissteigerungen reichen nicht aus.28)AG Köln WuM 1988, 436

Das strenge Verfahren zur Anpassung der Kostenmiete ist hier nicht anzuwenden.29)Zehelein in Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, E Rn. 48

Keine rückwirkenden Erhöhungen

Der Vermieter darf die Erhöhung der Vorauszahlung nicht für die Vergangenheit fordern.30)§ 20 Abs. 4 Satz 2 NMV Das gilt für bereits abgerechnete wie noch nicht abgerechnete Abrechnungszeiträume gleichermaßen. Die Regelung, nach der der Vermieter unter bestimmten Umständen auch für vergangene Zeiträume Beträge fordern darf,31)§ 4 Abs. 8 NMV tritt hier zurück.

Allerdings darf der Vermieter nach Ansicht einiger Autoren in der Literatur die voraussichtliche Unterdeckung der laufenden Abrechnungsperiode so auf die verbleibenden Monate berechnen, dass es einer sofortigen Nachzahlung gleichkommt. Das gelte selbst dann, wenn der laufende Abrechnungszeitraum nur noch einen Monat dauern wird.

Form und Wirkungszeitpunkt

Die Erhöhungserklärung muss schriftlich erfolgen.32)§ 20 Abs. 4 Satz 1 NMV i. V. m. §§ 4 Abs. 7, 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG Das bedeutet, dass die Erklärung eigenhändig unterschrieben sein muss.33)§ 126 BGB Etwas anderes gilt nur, wenn die Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt wurde, dann ist die Unterschrift entbehrlich.34)§ 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG Allerdings sind auch bei automatisch angefertigten Erhöhungserklärungen gegebenenfalls erforderliche Erläuterungen beizufügen.

Die Erhöhung wird wirksam wie folgt:35)§ 10 Abs. 2 WoBindG

Erklärung geht dem Mieter bis zum 15. eines Monates zu: Wirksamkeit am 01. des nächsten Monates (15.01. –> 01.02.)

Erklärung geht dem Mieter nach dem 15. eines Monates zu: Wirksamkeit am 01. des übernächsten Monates (20.01. –> 01.03.)

Etwas anderes gilt, wenn im Mietvertrag die zulässige Miete vereinbart wurde.36)§ 4 Abs. 8 NMV Dann gilt die Erhöhungserklärung immer zum 01. des Monates, der auf die Erhöhungserklärung folgt.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]