Haben Mieter und Vermieter eine Bruttomiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart, stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang eventuell gestiegene Betriebskostenanteile auf den Mieter umgelegt werden können. Dieser und die folgenden Beiträge beschäftigen sich mit der Möglichkeit der Erhöhung der Betriebskostenpauschale bzw. der Bruttomiete.

Grundsätze für die Erhöhung der Betriebskostenpauschale bzw. der Bruttomiete

Für die Erhöhung der Betriebskostenpauschale oder einer Bruttomiete ist zunächst wichtig, um welches Mietobjekt es sich handelt und wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Es ist zwischen

  • Gewerberaum und
  • Wohnraum
    • Neuvertrag ab 01.09.2001
    • Altvertrag bis 31.08.2001

zu unterscheiden.

Eine Mieterhöhung oder die Erhöhung eines Betriebskostenanteils ist ausgeschlossen, wenn im Mietvertrag ein genereller Erhöhungsausschluss enthalten ist. Denkbar ist auch eine Regelung im Mietvertrag, wonach nur der Betriebskostenanteil nicht erhöht werden kann. In beiden Fällen bleibt es für die gesamte Dauer des Mietvertrages bei der anfänglichen Kostenbelastung des Mieters. Die Parteien können auch bei Wohnraummietverträgen frei entscheiden, ob und in welchem Umfang sie Erhöhungen der Miete oder Teile ausschließen wollen. [1]§ 557 Abs. 3 BGB

Es bedarf daneben generell einer Vereinbarung, dass die Bruttomiete oder die Betriebskostenpauschale erhöht werden kann. Solche Vereinbarungen heißen Mehrbelastungsabrede.

Gewerberaum

Die Geltendmachung von gestiegenen Betriebskosten bedarf einer Mehrbelastungsabrede. Mieter und Vermieter sind weitgehend frei dahingehend, wie sie eine solche Vereinbarung gestalten. Allerdings muss sich die Vereinbarung an der Inhaltskontrolle des § 307 BGB messen lassen. Im Ergebnis bedeutet das: Der Mieter (auch der Gewerbemieter!) muss bei Abschluss des Mietvertrages erkennen können, welche Belastungen während des Mietverhältnisses auf ihn zukommen können. Unzulässig ist demnach eine Vereinbarung, wonach der Mieter

  • sämtliche neuen Betriebskosten oder
  • alle Betriebskosten bereits ab dem Zeitpunkt ihrer Entstehung

zu tragen hat. [2]Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Kap. 11 Rn. 74 [3]Fritz Rn. 126a

Erhöhung der BetriebskostenpauschaleDiese engen Grenzen einer möglichen Mehrbelastungsabrede sind auch sachgerecht, denn schließlich hätten die Parteien auch eine Umlagevereinbarung mit Betriebskostenvorauszahlungen vereinbaren können. Dass sie das nicht taten, darf nicht auf dem Rücken des Mieters ausgetragen werden: Der Sinn einer Pauschale besteht ja gerade darin, dass sie sich nicht ändert.

Kurzum: Nur, wenn die Mehrbelastungsabrede den Mieter vor nicht zu erwartenden Kostensteigerungen schützt, ist sie wirksam. Das kann beispielsweise dadurch geschehen, dass mögliche Erhöhungen auf essentielle (neue) Betriebskostenarten beschränkt werden, die für die Bewirtschaftung des Gebäudes unerlässlich und für den Vermieter nicht vermeidbar sind (bspw. Rauchmelder). Zudem kann eine höhenmäßige Beschränkung dafür sorgen, dass die Mehrbelastungsabrede die Inhaltskontrolle des § 307 BGB besteht.

Fehlt eine Mehrbelastungsabrede im Mietvertrag oder ist die Vereinbarung unwirksam, bleibt die Bruttomiete bzw. der Betriebskostenanteil für die Dauer des gesamten Mietvertrages konstant. Der Vermieter kann bei einem unbefristeten Mietvertrag lediglich durch eine sogenannte Änderungskündigung (Kündigung des bestehenden Vertrages bei gleichzeitigem Angebot zum Abschluss eines neuen Vertrages zu geänderten Konditionen) eine Erhöhung verlangen. Das birgt jedoch das Risiko, dass der Mieter das neue Angebot nicht annimmt.

Unbenommen ist den Parteien eine Vereinbarung über eine Anpassung der Bruttomiete bzw. der Betriebskostenpauschale. Hier ist jedoch die Zustimmung des Mieters erforderlich. Lediglich die neu entstehenden Betriebskosten infolge einer Modernisierungsmaßnahme bilden eine Ausnahme, siehe hier.

Preisgebundener Wohnraum

Wegen § 20 NMV gibt es in der Regel bei öffentlich gefördertem Wohnraum praktisch ohnehin nur die Struktur einer Nettokaltmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen. Das Problem der Erhöhung der Betriebskostenpauschale stellt sich also nicht.

Preisfreier Wohnraum

Bei preisfreiem Wohnraum ist zwischen Altverträgen und Neuverträgen zu unterscheiden.

Neuvertrag (ab 01.09.2001)

Für Neuverträge, also solche die nach der Zeit der Mietrechtsreform aus 2001 (ab dem 01.09.2001) geschlossen wurden, gibt es generell kein einseitiges Umlagerecht für gestiegene Betriebskosten mehr. Hintergrund ist der Wunsch des Gesetzgebers, dass die Parteien eine Nettokaltmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen vereinbaren mögen. Wer das als Vermieter nicht möchte, soll nicht mit der Möglichkeit der Erhöhung des Betriebskostenanteils belohnt werden. Zudem schützt das den Mieter vor nicht kalkulierbaren Kostenrisiken. Er hat bei Vertragsschluss keine Kenntnis über die Zusammensetzung der Bruttomiete, kann also auch deren Steigerungspotenzial wegen eventuell steigender Betriebskosten nicht abschätzen.

Bei einem Neuvertrag ist der Vermieter also darauf beschränkt, eine Mieterhöhung nach § 558 BGB durchzuführen, soweit das im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich ist. Dabei ist zu beachten, dass die jeweilige Kappungsgrenze auf die Gesamtmiete zu berechnen ist. [4]BGH VIII ZR 160/03 GE 2004, 349

Altvertrag (bis 31.08.2001)

Bei Altverträgen, also solchen Wohnraummietverträgen, die bis einschließlich 31.08.2001 abgeschlossen wurden, hat der Vermieter ein einseitiges Recht zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale bzw. des Betriebskostenanteiles bei einer Bruttomiete. [5]Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB i. V. M. § 560 BGB

In den folgenden Beiträgen (hier und hier) erläutern wir, unter welchen Voraussetzungen und wie das geht.

Fußnoten / Quellennachweis[+]