Das Wohnungseigentumsgesetz verwendet zwar den Begriff der „Entlastung“. Es normiert aber leider nicht, was genau damit gemeint ist. Deshalb hat die Rechtsprechung zur Entlastung des Verwalters zahlreiche Analogien zum Vereins- bzw. Gesellschaftsrecht gezogen. Dieser Beitrag gibt einen umfassenden Einblick in die Thematik.

Grundlagen zur Entlastung des Verwalters

Unter der Entlastung des Verwalters wird gemeinhin die Billigung seiner Amtsführung für einen bestimmten Zeitraum verstanden. Der Maßstab für diese Billigung ist das Wohnungseigentumsgesetz, die Vereinbarungen der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung oder die Pflichten des Verwaltervertrages. Verbunden mit dieser rückwirkenden Billigung seiner Tätigkeit sprechen die Wohnungseigentümer dem Verwalter auch für die Zukunft ihr Vertrauen aus.01)BGH V ZB 11/03 ZWE 2003, 365

In aller Regel ist mit der Entlastung auch die Folgen eines negativen Schuldanerkenntnisses verbunden.02)§ 397 Abs. 2 BGB Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümer mit dem Entlastungsbeschluss regelmäßig erklären, dass sie für die Vergangenheit keine Ansprüche mehr gegen den Verwalter geltend machen wollen.

Regelmäßig zwei Beschlussgestände

Entlastung des VerwaltersDabei ist der Beschluss über die Jahresabrechnung nicht gleichzusetzen mit dem Beschluss über die Entlastung des Verwalters. Das sind rechtlich zwei unterschiedliche Beschlussgegenstände.03)KG NJW-RR 1986, 1337 04)KG NJW-RR 1987, 79 05)BayObLG WE 1988, 76 06)BayObLGZ 1983, 314 Nur bei Vorliegen entsprechender Anhaltspunkte kann es möglich sein, die im Abrechnungsbeschluss konkludent erklärte Verwalterentlastung zu sehen.07)OLG München 34 Wx 147/06 NJW-RR 2007, 1094 08)LG München I 1 T 15087/14 ZWE 2014, 419 Umgekehrt gilt das Gleiche: Der Beschluss über die Entlastung des Verwalters kann nur dann unter Umständen auch ein Beschluss über die Jahresabrechnung sein, wenn diese den Wohnungseigentümern überhaupt vorlag.09)OLG München 34 Wx 147/06 ZMR 2007, 988 10)anderer Auffassung: KG NJW-RR 1987, 79 Steht der Beschlussinhalt in Zweifel, so ist er durch Auslegung zu ermitteln.11)BayObLG BReg. 2 Z 26/86 NJW-RR 1988, 81

Eine Ablehnung der Verwalterentlastung lässt auch nicht unbedingt auf eine unrichtige Jahresabrechnung schließen. Die Jahresabrechnung kann zwar nicht gebilligte Ausgaben enthalten, wird dadurch aber nicht automatisch falsch (siehe hier).12)AG Hannover ZMR 2009, 410 Wird die Genehmigung der Jahresabrechnung ohne Beschluss fingiert, weil das in der Gemeinschaftsordnung so geregelt ist, ist darin selbstverständlich ebenfalls keine Entlastung des Verwalters zu sehen.13)BGH V ZB 8/90 BGHZ 113, 197

Daraus folgt getrennte Anfechtbarkeit

Weil es sich bei den Beschlüssen über die Jahresabrechnung und die Entlastung des Verwalters um zwei getrennt zu betrachtende Sachverhalte handelt, sind auch beide getrennt voneinander anfechtbar. Das gilt auch dann, wenn beides in einem Beschluss behandelt wurde.14)BayObLG WE 1989, 144

Wird die Verwalterentlastung infolge einer Anfechtung für ungültig erklärt, hat das nicht notwendigerweise Auswirkungen auf den Beschluss über die Jahresabrechnung.15)BayObLG Allg. Reg. 38/85 BayObLGZ 1983, 314 16)OLG Düsseldorf WE 1991, 251

Umgekehrt, also wenn die Jahresabrechnung für ungültig erklärt wird, ist allerdings regelmäßig auch die Entlastung des Verwalters hinfällig. Denn schließlich hat sich durch die ungültige Jahresabrechnung herausgestellt, dass der Verwalter seine Pflichten (noch) nicht vollständig erfüllt hat.17)BayObLG 2Z BR 171/01 ZMR 2002, 684 18)LG Konstanz ZMR 2008, 329 Demnach ist regelmäßig die Anfechtung der Jahresabrechnung auch als Anfechtung des Entlastungsbeschlusses anzusehen.19)OLG Düsseldorf 3 Wx 182/91 WuM 1991, 619

Wirkung des Entlastungsbeschlusses

Wie oben bereits angedeutet, wirkt der Entlastungsbeschluss wie ein negatives Schuldanerkenntnis.20)§ 397 Abs. 2 BGB Mit dem Beschluss verzichten die Wohnungseigentümer also auf etwa bestehende Ersatzansprüche der WEG gegen den Verwalter.21)BGH V ZB 11/03 ZWE 2003, 365 22)OLG Düsseldorf NJW-RR 2001, 950

Allerdings erstreckt sich dieser Verzicht nur auf solche Ansprüche, die den Wohnungseigentümern bei der gebotenen Sorgfalt und anhand der ihnen vorliegenden Unterlagen erkennbar waren. Dabei müssen sie sich die Kenntnis23)analog § 166 Abs. 1 BGB des Verwaltungsbeirates (bzw. eines anderen „Rechnungsprüfers“) zurechnen lassen,24)OLG Düsseldorf 3 Wx 92/00 ZWE 2001, 270 25)OLG Köln 16 Wx 87/01 NZM 2001, 862 nicht jedoch die Kenntnis eines einzelnen Wohnungseigentümers.26)BayObLG 2Z BR 122/00 NZM 2001, 388 Das Oberlandesgericht Karlsruhe ist der Auffassung, dass eine einmal beschlossene Entlastung dafür spricht, dass der Verwalter sämtliche Unterlagen und Belege vorgelegt hat und demnach die Wohnungseigentümer in voller Kenntnis aller Tatsachen die Beschlussfassung herbeigeführt haben – was aus unserer Sicht jedoch ein Zirkelschluss ist.

Weil die Wohnungseigentümer nur hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen können,27)§ 21 WEG entfaltet ein Entlastungsbeschluss natürlich auch nur hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums eine Wirkung.28)BGH V ZB 11/03 NJW 2003, 3124 Das bedeutet im Gegenzug, dass individuelle Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer von dem Beschluss nicht berührt sind, weil die WEG hierzu überhaupt keine Regelungskompetenz hat. Das gilt selbst dann, wenn bei diesen individuellen Ansprüchen das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist oder die Ansprüche aus ihm heraus entstanden sind. Alleinfalls bei Einstimmigkeit können auch Individualansprüche erloschen sein.

Wenn dem Verwalter für seine gesamte Tätigkeit Entlastung erteilt wird, ist damit auch sein gesamtes Handeln davon betroffen; die Entlastung beschränkt sich dann also nicht nur auf die Jahresabrechnung oder dergleichen.29)BayObLG ZWE 2000, 352 Umgekehrt gilt das Gleiche: Wird nur für die Jahresabrechnung Entlastung erteilt, gilt der Beschluss auch nur für diese Jahresabrechnung.30)OLG Hamburg 2 Wx 138/99 ZMR 2003, 772

Absolut wirkungslos ist die Entlastung des Verwalters bei strafbaren Handlungen31)OLG Celle DWE 1992, 84 wie beispielsweise der Veruntreuung von Gemeinschaftsvermögen.32)anderer Auffassung: LG Hamburg 318 S 127/11 ZWE 2014, 131

Ist der Entlastungsbeschluss bestandskäftig geworden, begründet er ein schutzwürdiges Vertrauen des Verwalters. Er kann dann weder durch Anfechtung, noch durch anderslautenden Beschluss aufgehoben werden. Letzteres ist so, weil eine Aberkennung der Entlastung einen Akt zulasten Dritter (nämlich des Verwalters) darstellen würde, der unzulässig und damit nichtig ist. Anders sieht es aus, wenn der Entlastungsbeschluss noch nicht bestandskäftig ist, siehe unten.

Beschluss über die Entlastung des Verwalters

Selbstverständlich muss der Beschluss über die Verwalterentlastung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Er erfolgt mit einfacher Stimmenmehrheit,33)§ 21 Abs. 3 WEG soweit die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung nicht eine andere Regelung enthält. Dabei ist zu beachten, dass ein Verzicht auf Ersatzansprüche gegen den Verwalter nicht automatisch ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Es geht bei dem Entlastungsbeschluss auch um Vertrauen für die Zukunft. Einfach formuliert: Dafür können und dürfen die Wohnungseigentümer auch mal ein Auge zudrücken. Es muss aber objektiv vertretbar bleiben.34)BGH V ZB 11/03 NJW 2003, 3124 35)BayObLG 2Z BR 182/04 ZMR 2006, 138 36)BGH V ZB 40/03 ZMR 2003, 942

Allerdings bedarf ein wirklich ausdrücklicher Verzicht auf bekannte Ersatzansprüche gegen den Verwalter37)LG Berlin ZWE 2015, 39 einer Einstimmigkeit38)§ 21 Abs. 1 WEG, wohingegen ein einfacher Mehrheitsbeschluss anfechtbar wäre.39)KG WE 1988, 167 40)OLG Düsseldorf WE 1995, 278

Ist der Entlastungsbeschluss noch nicht bestandskräftig, kann er – auch auf Initiative des Verwalters hin – durch anderslautenden Beschluss der Wohnungseigentümer wieder aufgehoben werden.41)OLG Köln 16 Wx 144/99 ZMR 2000, 485

Selbstverständlich widerspricht ein Entlastungsbeschluss, der vor Erteilung der Abrechnung über das Wirtschaftsjahr gefasst wird, ordnungsgemäßer Verwaltung und ist anfechtbar.42)KG NJW-RR 1987, 79 Gleiches gilt, wenn die Jahresabrechnung des Verwalters nicht korrekt ist – also nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Das gilt sowohl für die Anfechtbarkeit43)OLG Zweibrücken 3 W 64/04 ZMR 2005, 909 44)BayObLG 2Z BR 168/03 NJW-RR 2004, 1090 als auch für den Anspruch auf Ergänzung.45)OLG München 34 Wx 76/05 ZMR 2005, 68 Dabei kann die Aufhebung des Entlastungsbeschlusses auf Teilbereiche des Verwalterhandelns beschränkt werden,46)BayObLG WE 1988, 76 muss aber nicht.47)BayObLG WE 1995, 89

Wenn kein Verwalter bestellt ist, dann können die Wohnungseigentümer gleichwohl derjenigen Person die Entlastung erteilen, die die Verwaltungsgeschäfte faktisch besorgt hat.48)OLG Düsseldorf NZM 1999, 269

Stimmrecht des Verwalters

Der Verwalter darf weder wenn er selbst Wohnungseigentümer ist, noch wenn er von anderen Wohnungseigentümern zur Stimmabgabe bevollmächtigt wurde, an der Abstimmung über seine Entlastung teilnehmen (Stimmrechtsausschluss).49)§ 25 Abs. 5 WEG 50)OLG Köln 16 Wx 165/06 ZMR 2007, 715 51)BayObLG WE 1987, 158 52)KG WE 1989, 134 53)OLG Zweibrücken WE 1991, 357 54)LG Frankfurt am Main NJW-RR 1988, 596 55)LG Freiburg DWE 1987, 31 Das liegt daran, dass sein persönliches Interesse immer gegenüber dem mitgliedschaftlichen Interesse überwiegt.

Der Stimmrechtsausschluss gilt auch, wenn die Abstimmung über die Entlastung gleichzeitig mit der Abstimmung über die Jahresabrechnung erfolgt.56)OLG Köln 16 Wx 165/06 ZMR 2007, 715 57)BayObLG WE 1989, 64 58)AG Frankfurt am Main WE 1992, 88 Allerdings kann der Verwalter, der gleichzeitig auch Wohnungseigentümer ist, hierfür eine getrennte Abstimmung verlangen mit der Folge, dass er dann bei der Abstimmung über die Jahresabrechnung eine Stimme hat, bei der Abstimmung über seine Entlastung nicht.

Eine andere Möglichkeit für den verwaltenden Wohnungseigentümer die Stimme(n) nicht verfallen zu lassen, ist die Erteilung einer Untervollmacht an einen anderen (anwesenden) Wohnungseigentümer, soweit das seine eigene Vollmacht zulässt. Er kann natürlich auch für die Abstimmung über die Entlastung des Verwalters seine eigene Stimme durch Vollmacht übertragen. Bei diesen Möglichkeiten darf jedoch die Stimmabgabe (weder durch Vollmacht, noch durch Untervollmacht) nicht mit einer Weisung verbunden sein, weil andernfalls der Stimmrechtsausschluss umgangen würde.59)OLG Zweibrücken NZM 1998, 671

Hat der Verwalter einen Anspruch auf Entlastung?

Nein, der Verwalter hat keinen Anspruch auf die Erteilung der Entlastung, wenn sich aus seinem Verwaltervertrag nicht etwas anderes ergibt. Das gilt selbst dann, wenn er eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung vorgelegt hat.60)OLG Düsseldorf 3 Wx 581/94 NJW-RR 1997, 525 61)BayObLG 2Z BR 166/99 ZWE 2000, 183

Wird dem Verwalter die Entlastung nicht erteilt, darf er weder sein Amt niederlegen, noch den Verwaltervertrag fristlos kündigen. Allerdings steht ihm der Weg einer negativen Feststellungsklage offen, wenn Wohnungseigentümer behaupten, es bestünden Ansprüche gegen ihn.62)§ 256 ZPO 63)OLG Düsseldorf 3 Wx 581/94 NJW-RR 1997, 525 64)OLG Düsseldorf NZM 1999, 269

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]