Dieser Beitrag beschäftigt sich mit dem Verhältnis zwischen den Beitragsvorschüssen und der später dazu beschlossenen Jahresabrechnung (Einzelabrechnung).

Beschluss über Wirtschaftsplan bleibt alleinige Anspruchsgrundlage

Ist das Wirtschaftsjahr abgelaufen und der Wohnungseigentümer hat Rückstände auf Beitragsvorschüsse aus diesem Jahr, bleibt der entsprechende Wirtschaftsplan aus § 28 Abs. 2 WEG alleinige Anspruchsgrundlage der Gemeinschaft gegen den säumigen Eigentümer. Ein Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über eine Jahresabrechnung schafft ausschließlich für den Differenzbetrag zwischen Einzelwirtschaftsplan und den tatsächlichen Kosten eine neue Anspruchsgrundlage.01)BGH V ZR 171/11 ZfIR 2012, 635 02)BGH V ZB 16/95 BGHZ 131, 228 03)OLG Hamm ZWE 2009, 216 Man nenn diesen Differenzbetrag Abrechnungsspitze.

Das bedeutet, dass alle noch nicht durch den einzelnen Wohnungseigentümer erfüllten Zahlungsverpflichtungen – sei es

aus Wirtschaftsplan oder aus Sonderumlagen – von dem Beschluss über eine Jahresabrechnung nicht berührt werden. Sie bleiben parallel bestehen, bis sie erfüllt sind.

Keine Beschlusskompetenz zur Neubegründung von Forderungen

Oftmals in der Praxis anzutreffen, aber mangels Beschlusskompetenz vollkommen wirkungslos ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der sämtliche aufgelaufenen Zahlungsrückstände eines Eigentümers erneut zusammenfasst und damit eine „einheitliche Anspruchsgrundlage“ schaffen will. Das ist unzulässig und darüberhinaus unnötig. Die Wohnungseigentümer können aus § 28 Abs. 5 WEG (Jahresabrechnung) nur Zahlungsverpflichtung

en für die Zukunft begründen – sei es aus der Abrechnung oder aus zukünftigen Beitragsvorschüssen. Für ein „Wiederholungsbeschluss“ bzw. einen „Neubeschluss“ alter Forderungen gegen einen oder mehrere Wohnungseigentümer fehlt ihnen schlicht die Beschlusskompetenz.04)BGH V ZR 171/11 ZfIR 2012, 635 05)BGH V ZR 147/11 ZWE 2012, 261 06)LG Nürnberg-Fürth 14 S 5724/09 NZM 2010, 791

Keine Hemmung der Verjährung durch Beschluss der Einzelabrechnung

Einzelabrechnung

Das gilt auch dann, wenn alte Beitragsrückstände eventuell bereits der Verjährung anheim gefallen sind. Der Beschluss einer solchen Novation, also der Neubegründung der verjährten Forderung, ist mangels Beschlusskompetenz ebenfalls nichtig.07)BGH V ZR 171/11 ZfIR 2012, 635 08)BGH V ZR 147/11 ZWE 2012, 261 09)LG Nürnberg-Fürth 14 S 5724/09 NZM 2010, 791 Übrigens hemmt der Beschluss über eine Jahresabrechnung nicht die Verjährung für den Teil der rückständigen Beiträge oder setzt gar eine neue Verjährungsfrist in Gang!10)BGH V ZR 171/11 ZfIR 2012, 635

Das bedeutet in der Praxis, dass ein gerichtlich geltend gemachter Zahlungsanspruch nur auf die ursprünglichen Beschluss (zum Wirtschaftsplan, zur Sonderumlage, etc.) gestützt werden kann, soweit es rückständige Vorschüsse betrifft. Mit dem Beschluss der Jahresabrechnung kann lediglich die Abrechnungsspitze – also der Differenzbetrag zwischen planmäßigen Vorschüssen und tatsächlichen Kosten – geltend gemacht werden.

Guthaben aus Einzelabrechnung = Erledigung im Prozess über Hausgeld!

Besteht das Abrechnungsergebnis aus der Jahresabrechnung des einzelnen Eigentümers aus einem Guthaben, weil die tatsächlichen Kosten niedriger waren als die Beitragsvorschüsse, steht ihm insofern gegen die Gemeinschaft die Aufrechnung zu. Hat die Gemeinschaft die rückständigen Beitragsvorschüsse bereits gerichtlich geltend gemacht, muss sie selbst vor Gericht den Differenzbetrag (also das Guthaben) für erledigt erklären. Andernfalls würde sie für diesen Teil unterliegen, was sich negativ auf die Verteilung der Prozesskosten auswirken würde.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]