Im Zahlungsprozess der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegen ihn kann der einzelne Wohnungseigentümer regelmäßig keine inhaltlichen Einwendungen mehr gegen die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage geltend machen. Hierfür sieht das Gesetz einzig und allein die Klage auf Anfechtung von Beschlüssen vor.

Nach Fristablauf keine Einwendungen mehr möglich

Vielmehr hat er ausschließlich im Wege der Anfechtungsklage01)§ 46 WEG die Möglichkeit, etwaige formale Fehler im Zustandekommen des Beschlusses oder sachliche Fehler für etwaige Abrechnungen etc. geltend zu machen.02)BayObLG ZWE 2000, 128 für eine Sonderumlage So kann er im eigentlichen Zahlungsprozess auch nicht mehr einwenden, dass bei einer Jahresabrechnung ein falscher Umlageschlüssel angewandt wurde.

Ist die Frist zur Anfechtung abgelaufen, besteht keinerlei Möglichkeit mehr, einseitige Einwendungen geltend zu machen. Es besteht dann lediglich die Möglichkeit, den ersten anspruchsbegründenden Beschluss durch einen Zweitbeschluss zu ändern.

Einwendungen

Geschieht das beispielsweise für eine Jahresabrechnung, die so geändert wird, dass einige Wohnungseigentümer mehr, einige weniger zahlen sollen, so besteht auch gegen diesen Zweitbeschluss nur die Möglichkeit der Anfechtung, wenn die „belasteten“ Eigentümer schutzwürdige Interessen geltend machen wollen. In einem Zahlungsprozess zu diesem Zweitbeschluss sind solche Einwendungen – wie vorstehend auch – unerheblich.03)OLG Düsseldorf ZWE 2000, 475

Erklärt das Gericht im Ergebnis der Anfechtungsklage den fraglichen Beschluss für nichtig, entfällt die Anspruchsgrundlage auf Zahlung. Das hat zur Folge, dass im Zahlungsprozess die Klage der WEG gegen den Eigentümer unbegründet wird. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann und sollte dann die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache erklären.04)OLG Düsseldorf ZWE 2001, 272

Schlupfloch: Was war Gegenstand der Beschlussfassung?

Einzig dann, wenn der in Anspruch genommene Eigentümer vorträgt, dass die nunmehr geltend gemachte Einzel(jahres)abrechnung überhaupt nicht Gegenstand der Beschlussfassung war, muss das Gericht diesen Einwand sogar im Zahlungsprozess berücksichtigen.05)BayObLG NZM 1999, 281 Schließlich geht es hier um die zentrale Frage eines jeden Anspruchs: Besteht die Anspruchsgrundlage überhaupt?

Bei Nichtigkeit oder Teilnichtigkeit sind Einwendungen allerdings immer möglich

Jederzeit kann der auf Zahlung in Anspruch genommene Wohnungseigentümer aber auch noch im eigentlichen Zahlungsprozess einwenden, dass der angeblich den Zahlungsanspruch begründende Beschluss nichtig oder teilnichtig ist. Das ist beispielsweise immer dann der Fall, wenn die WEG einen Beschluss gefasst zu einem Thema gefasst hat, bei dem sie keine Beschlusskompetenz hatte.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]