Im Prozess über die Betriebskostenabrechnung sind die materiellen Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung selbstverständlich zu beachten. Ob die Abrechnung auch in formeller Hinsicht stimmt, prüft das Gericht allein.

Die Einwendungen des Mieters dürfen sich mit zwei seltenen Ausnahmen nicht auf das pauschale Bestreiten beschränken. Die beiden Ausnahmen sind:

  • zulässiges Bestreiten mit Nichtwissen (selten)
  • Verstöße gegen die allgemeinen Denkgesetze (noch seltener)

Der Mieter muss also von seinem umfassenden Auskunftsrecht Gebrauch machen, um zu einem substantiierten Vortrag zu gelangen.

Immer zuerst: Belegeinsicht

Dabei steht an erster Stelle immer die Belegeinsicht01)BGH VIII ZR 45/11 GE 2011, 1679 oder im Einzelfall die Anforderung von Belegkopien.02)OLG Düsseldorf I-10 U 169/05 GE 2006, 847 03)LG Karlsruhe ZMR 2014, 796 04)LG Berlin GE 2001, 1469 Erst wenn die Belegeinsicht die aufgeworfenen Fragen des Mieters nicht abschließend beantwortet, kann er nähere Aufklärung verlangen.05)BGH VIII ZR 45/11 GE 2011, 1679

nebenkosten-blog.de Einwendungen des MietersDas bedeutet, dass ein Einwand des Mieters, bestimmte Kosten seien nicht angefallen, unbeachtlich ist, solange keine Belegeinsicht stattgefunden und der Mieter hierbei keinen Beleg vorgefunden hat.06)AG Berlin-Neukölln GE 2001, 1089 Vereitelt der Vermieter die Belegeinsicht, hat er im Prozess die notwendigen Belege zur Gerichtsakte zu reichen. Darüberhinaus steht dem Mieter bis zur Gewährung der Belegeinsicht ein Zurückbehaltungsrecht an einer Nachforderung zu.07)§ 273 Abs. 1 BGB 08)BGH VIII ZUR 78/05 GE 2006, 502

Frist für Einwendungen des Mieters

Auch entscheidend ist, dass der Mieter von Wohnraum Einwände innerhalb der Einwendungsfrist vorbringt. Den Gewerbemieter trifft diese Verpflichtung nicht, solange nicht der Mietvertrag etwas anderes regelt.

Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Einwände vor dem Prozess zu erheben. Er kann das auch im Prozess tun, solange die Frist noch nicht abgelaufen ist.09)LG Kiel WuM 1992, 696

Hat der Mieter also innerhalb der Frist nur unzureichend und allgemein vorgetragen, sind substantiierte Einwendungen des Mieters nach Fristablauf und selbst im Prozess unbeachtlich. Er darf Einwendungen nach Ablauf der Frist weder austauschen noch ergänzen.

Dabei sind die Einwendungen des Mieters gegen jede Abrechnung jährlich erneut vorzutragen. Der Mieter ist nicht berechtigt, nach Ablauf der Einwendungsfrist auf vorherigen Vortrag zu alten Abrechnungen zu verweisen.10)BGH VIII ZR 185/09 GE 2010, 901

Die Betriebskostenabrechnung gilt nach Ablauf der Einwendungsfrist von Gesetzes wegen als richtig.11)BT-Drucks. 14/4553 S. 87 Der Mieter muss die Rechtzeitigkeit seiner Einwände beweisen.

Beispiel für substantiiertes Bestreiten des Wasserverbrauchs

Die Pflicht, dass die Einwendungen des Mieters sehr substantiiert vorgetragen werden müssen, ist recht weitgehend und umfassend. Am Beispiel des Wasserverbrauchs wollen wir das zeigen:

Hält der Mieter die angesetzten Verbrauchswerte für Wasser für falsch, reicht einfaches Bestreiten nicht aus.12)LG Itzehoe ZMR 2015, 313 13)LG Berlin NZM 2011, 583 Er muss umso substantiierter vortragen,

  • welche Werte
  • warum falsch sind und
  • was stattdessen in der Abrechnung stehen sollte,

je plausibler die in der Abrechnung verwendeten Werte sind. Zur Plausibilitätsprüfung kann dabei auch auf den Verbrauch im Bundesdurchschnitt14)ca. 130 Liter pro Person und Tag zurückgegriffen werden.15)LG Cottbus 5 S 5/10 GE 2011, 409

Bestreitet der Mieter den Wasserverbrauch und trägt mögliche andere Ursachen für den Verbrauchsanstieg vor, muss das Gericht dem nachgehen.16)BVerfG NJWE-MietR 1996, 265 Dabei hat der Mieter unter Umständen an der Aufklärung mitzuwirken und einen vom Gericht bestellten Sachverständigen zur Prüfung der Messgeräte in die Wohnung zu lassen. Verweigert er das, kann es sich um eine Beweisvereitelung handeln. Dann kann das Gericht den angesetzten Verbrauch schätzen und als wahr unterstellen.17)LG Berlin ZMR 2014, 794

Anders sieht es bei Ablesewerten aus Funkmodulen aus. Hier genügt Bestreiten mit Nichtwissen.18)OLG Düsseldorf NJOZ 2015, 1202

Grenzen der Mieterpflicht

Die Anforderungen an den Mieter zur Präzisierung und Substantiierung seines Vortrages haben jedoch Grenzen in der Zumutbarkeit:

  • Der Mieter muss nicht zu den Umrechnungsfaktoren der Heizkörper vortragen.19)andere Auffassung: AG Pankow-Weißensee GE 2014, 1143: muss er, mindestens nach vorherigen Erläuterungen des Vermieters
  • Der Mieter muss für schwierige technische Anlagen (Heizanlage) keinen Sachverständigen zu Rate ziehen.20)andere Auffassung: LG Halle ZMR 2009, 916: Mieter muss nicht nur zum Wärmeverlust der Heizungsanlage vortragen, sondern auch dessen Vermeidbarkeit
  • Er muss keine konkreten Alternativangebote einholen.21)Milger NZM 2012, 657

Allerdings dürfte der letzte Punkt erforderlich werden, wenn der Vermieter den Kostenanfall auch der Höhe nach substantiiert begründet hat.22)LG Berlin 63 S 434/11 GE 2012, 1565

Wirtschaftlichkeitsgebot

Oftmals wird nach erfolgter Belegeinsicht von Mietern bestritten, dass abgerechnete Leistungen im geschuldeten Umfang erbracht wurden – sei es an Anzahl, sei es in Qualität. Das betrifft beides jedoch nicht die Abrechnung an sich, sondern die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebotes. Hiermit werden wir uns in einem gesonderten Beitrag beschäftigen.

Verwirkung von Ansprüchen des Vermieters

Grundsätzlich ist die Verwirkung der Ansprüche des Vermieters möglich.23)BGH XII ZR 62/12 GE 2013, 1130 Dem muss das Gericht von Amts wegen nachgehen. Allerdings hat der Mieter die hierfür notwendigen Umstände darzulegen und zu beweisen.24)LG Gießen NJW-RR 1996, 1163

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]