Der Eigentümerwechsel in der Wohnungseigentümergemeinschaft stellt viele Verwalter immer wieder vor Problemstellungen: Wer haftet für Abrechnungsergebnisse? Wer ist bis wann zur Eigentümerversammlung einzuladen? Wer hat demnach ein Stimmrecht in der Versammlung? Ist der kaufvertraglich vereinbarte  Lasten- und Nutzenwechsel nur zwischen den Parteien verbindlich? Oder regelt er auch das Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer?

Zur Beantwortung dieser und weiterer Fragen empfiehlt sich immer wieder ein Blick in die entsprechenden Normen. Dennoch ist es oftmals ratsam, die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht über Gebühr juristisch zu handhaben.

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Dieser Beitrag soll einen Überblick über die häufigsten Problemfälle verschaffen und dem Leser zugleich praxisorientierte Lösungsansätze an die Hand geben, um im Sinne der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, des alten beziehungsweise des neuen Eigentümers, und nicht zuletzt auch aus seiner eigenen Sicht die Verwaltungsarbeit optimal gestalten zu können.

Dieser Beitrag soll hingegen keine vollständige Darstellung aller denkbaren Eigentümerwechsel abliefern. Insbesondere vor dem Hintergrund des Textumfangs wird auf einige Teilbereiche allenfalls hingewiesen, können jedoch dieselben nicht dezidiert behandelt werden:

Diese sind zum Beispiel ganz grundsätzlich die Möglichkeit der Begründung von Wohnungseigentum durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG oder alle rechtsgeschäftlichen Erwerbsvorgänge außerhalb des Kaufvertrages. Auch wird der erstmalige Eigentumswechsel vom teilenden Eigentümer hin zu dessen Erwerbern nur grob erörtert werden, weil diese Fälle qualitativ und quantitativ nicht die Masse der Verwaltungspraxis ausmachen.

Möglichkeiten der Begründung von Wohnungseigentum

Der Wortlaut des Gesetzes ist hinsichtlich der Begründung von Wohnungseigentum eindeutig. Das WEG kennt zwei Möglichkeiten: Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung durch den Alleineigentümer des Grundstücks begründet.01)§ 2 WEG Diese Arbeit beschränkt sich auf die Möglichkeit der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung. Hierzu sei auf § 8 WEG verwiesen.

Teilung durch den Eigentümer (§ 8 WEG)

Der Alleineigentümer eines Grundstückes kann durch die sogenannte Teilungserklärung (Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt) das Grundstück in der Weise in Miteigentumsanteile (MEA) teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an bereits bestehenden oder noch zu errichtenden Räumen begründet wird.02)§ 8 Abs. 1 WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet hierbei zwischen Räumen, die Wohnzwecken dienen (Wohnungseigentum) und Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen (Teileigentum). Diese Trennung ist aber im Rahmen der vorliegenden Arbeit nicht maßgeblich, da sowohl Wohnungseigentum, als auch Teileigentum einem Eigentümerwechsel unterworfen sein können. Insoweit werden diese beiden Begriffe folgend ohne Unterscheidung synonym als Wohnungseigentum bezeichnet, was aber Teileigentum mit einschließen soll.

Form der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist zwar materiell formfrei.03)Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten 2010, WEG, § 8 Rn 8 Da sie jedoch Grundlage für den grundbuchrechtlichen Vollzug ist, muss sie nach § 29 GBO in Form einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde nachgewiesen werden.04)Ebenda, § 8 Rn 9 In der Praxis wird deshalb die Teilung eines Grundstückes von vornherein vor einem Notar erklärt, wodurch den Vorschriften des § 129 BGB genügt wird.

Der Teilungserklärung sind ein Aufteilungsplan und eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde beizufügen.

Neben der Teilungserklärung mitsamt Anlagen ist weitere Voraussetzung für das Entstehen von Sondereigentum ein entsprechender Eintragungsantrag auf Teilung nebst Eintragungsbewilligung.05)Ebenda, § 8 Rn 15 Beide sind gegenüber dem Grundbuchamt zu erklären. Praktischerweise erfolgen beide in der gleichen Urkunde wie die eigentliche Teilungserklärung.

Grundbuchamt

Das Grundbuchamt wird nunmehr entsprechend der Teilungserklärung die Wohnungsgrundbücher anlegen. „Mit der Anlegung des letzten Wohnungsgrundbuchs tritt die (dingliche) Wirkung der Teilung ein (§ 8 Abs 2 S 2). Es entstehen die durch die Teilungserklärung nach Gegenstand und Inhalt bestimmten Wohnungs- und Teileigentumsrechte verbunden mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil in der Hand der (des) bisherigen Eigentümer(s).“06)Ebenda, § 8 Rn 17

Ab diesem Zeitpunkt sind zwar noch alle Miteigentumsanteile in einer Hand, können aber einzeln veräußert werden.07)Ebenda, § 8 Rn 17

Der Begriff der Wohnungseigentümergemeinschaft setzt – mindestens aus sprachlichen Gründen – voraus, dass sich die Miteigentumsanteile in mindestens zwei Händen befinden. Mithin ist festzustellen, dass bis zum Schluss der Anlage der Wohnungsgrundbücher dieselben zwar rechtlich verselbstständigt sind, aber eine Wohnungseigentümergemeinschaft bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht entstanden ist.

Analogie zu Erbbaurechten

Die Begründung von Wohnungseigentum ist auch auf der Grundlage eines Erbbaurechts möglich.08)Buchner in Murfeld 2006, S. 884 Vor- und nachstehende Ausführungen gelten also für die Teilung von Erbbaurechten analog. Bis auf begriffliche Unterschiede gelten für das Wohnungserbbaurecht die Vorschriften über das Wohnungseigentum bzw. Teileigentum entsprechend.09)§ 30 Abs. 3 Satz 2 WEG

Entstehende Wohnungseigentümergemeinschaft

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Rechtliche Grundlagen

Die sogenannte werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht in dem Zeitpunkt, in dem die Wohnungsgrundbücher angelegt sind und der erste Erwerber eine „rechtlich gesicherte Position erlangt hat“.10)Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten 2010, WEG, § 8 Rn 28 Dies kann beispielsweise durch eine Auflassungsvormerkung geschehen. Das führt dazu, dass keine Änderungen der Teilungserklärung mehr einseitig durch den teilenden Eigentümer durchgeführt werden können, sondern nur noch mit Zustimmung der (des) Erwerber(s).11)Bärmann/Pick 2007, WEG, § 8 Rn 13

Weitere Voraussetzung für die Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft ist, dass ein Erwerber in den Besitz der Wohnung gelangt ist.12)Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten 2010, WEG, § 10 Rn 10 Besitz ist die tatsächliche Herrschaftsgewalt über eine Sache.13)§ 854 Abs. 1 BGB. Aus: Bessange in Palandt 2005, Seite 1.349

Der Wohnungseigentümer muss also die Wohnung von seinem Veräußerer entgegen genommen haben und die Nutzungen, Lasten und Kosten müssen auf den Erwerber übergegangen sein.

Ab diesem Zeitpunkt hat die einseitige Teilungserklärung und ihre Bestimmungen Vereinbarungscharakter zwischen den Wohnungseigentümern untereinander.14)Bärmann/Pick 2007, WEG, § 8 Rn 13

Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein von der Rechtsprechung anerkanntes Konstrukt, welches den werdenden Wohnungseigentümer rechtlich so stellt, als ob er bereits Wohnungseigentümer sei. So hat der werdende Wohnungseigentümer beispielsweise bereits ein Stimmrecht in der Versammlung der Wohnungseigentümer15)Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten 2010, WEG, § 10 Rn 8 und haftet anstelle des Veräußerers – also regelmäßig anstelle des teilenden Eigentümers – für die fällig werdenden Wohngeldbeiträge.

Konsequenzen für die Verwaltungspraxis

Der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine wesentliche Bedeutung im Rahmen der Verwaltungspraxis zu. Beispielsweise sollte in dem Zeitpunkt, da die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden ist, zu einer ersten Wohnungseigentümerversammlung eingeladen werden, in der insbesondere über die Verwalterbestellung sowie einen durch den Verwalter aufzustellenden Wirtschaftsplan zur Sicherung der Liquidität beim Übergang von der – wie auch immer gestalteten – Bauphase in die Bewirtschaftungsphase Beschlüsse herbeigeführt werden sollen.

Hierbei sei angemerkt, dass die Verwalterbestellung nur dann erforderlich ist, wenn sie nicht bereits in der Teilungserklärung erfolgt, was möglich, aber nicht immer üblich ist.

Zu dieser ersten Wohnungseigentümerversammlung einzuladen sind sicherheitshalber alle bereits bekannten Erwerber sowie der teilende Eigentümer, sofern er noch nicht alle Wohnungen veräußert hat.

Stimmberechtigt auf dieser ersten Wohnungseigentümerversammlung sind alle Mitglieder der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, was jedoch schwerlich nachzuvollziehen sein wird, da dem Verwalter durch das Grundbuchamt nicht mitgeteilt wird, ob und wann eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Obgleich diese Unschärfe juristisch problematisch ist, so wäre die Nichteinladung oder der Ausschluss vom Stimmrecht einzelner (bereits bekannter) Erwerber aus Sicht der Verwaltungspraxis schädlicher, als der Umkehrfall.

Ist über den Wirtschaftsplan (und gegebenenfalls weitere Angelegenheiten) ein Mehrheitsbeschluss gefasst, so wirkt dieser auch gegen die zukünftigen Erwerber. Diesen ist – umgehend nach Bekanntwerden des Erwerbsvorgangs – ein entsprechendes Schreiben nebst Wirtschaftsplan und weiteren Informationen zuzuleiten, da die Erwerber ab sofort (unter anderem auch) für die  Wohngeldbeiträge haften.

Echte Eigentümergemeinschaft

Rechtliche Grundlagen

Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft endet und die echte Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, wenn die erste Eigentumsübertragung in Abteilung I des Grundbuchs vollzogen ist, also ein neuer Eigentümer als solcher eingetragen wurde.16)Ebenda, § 10 Rn 12 Das muss nicht notwendigerweise der zeitlich betrachtet erste Erwerber sein, da die Auflassung kaufvertraglich von unterschiedlichen Faktoren abhängig gemacht werden kann, die die Erwerber unterschiedlich schnell erfüllen können.

Die echte Wohnungseigentümergemeinschaft „besteht sowohl aus den Volleigentümern [Anmerkung des Verfassers: diejenigen, die als Eigentümer in Abteilung I des Grundbuches eingetragen sind] als auch aus den Ersterwerbern, die vor der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft Mitglied der werdenden Gemeinschaft geworden waren […]. Die Mitglieder der ehemals werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verlieren ihre Rechtsstellung durch das Entstehen der ‚echten‘ Wohnungseigentümergemeinschaft also nicht […].“17)Ebenda, § 10 Rn 12

Hierbei ist zum Verständnis zu trennen einerseits zwischen dem Status als Eigentümer, welcher erst mit Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs erlangt wird, und andererseits dem Status als Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Das ist nicht notwendigerweise das gleiche.

Konsequenzen für die Verwaltungspraxis

Da – wie vorstehend dargelegt – Mitglieder der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft die gleichen Rechte und Pflichten haben, wie Mitglieder der echten Wohnungseigentümergemeinschaft und darüber hinaus die Mitglieder der vormaligen werdenden Eigentümergemeinschaft ihre Rechtsstellung nicht verlieren, hat der Wechsel von der werdenden hin zur echten Wohnungseigentümergemeinschaft keine wesentliche praktische Bedeutung für den Verwalter.

Das ist – weitergehend betrachtet – auch im Ergebnis sinnvoll: Der Verwalter wird (wenn überhaupt) nur zufällig Kenntnis davon erlangen, dass ein Eigentumswechsel in Abteilung I des Grundbuches vollzogen wurde. Er wird hierüber keinesfalls von Amts wegen informiert. Üblicherweise informieren auch die Beteiligten ihn nicht. Ein anderes Agieren innerhalb der Verwaltungspraxis wäre demnach allein hinsichtlich des Zeitpunktes nicht bestimmbar.

Bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft

Die bisher beschriebenen Szenarien von Eigentümerwechseln im Rahmen der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft bilden nur einen Bruchteil dessen, was im weiteren Verlauf der Bewirtschaftungsphase der Immobilie und der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft in Sachen Eigentümerwechsel anfallen kann.

Hierbei muss im Bewusstsein bleiben, dass die juristisch zwar fein säuberlich trennbaren, aber quantitativ nur einmal auftretenden Eigentumswechsel vom teilenden Eigentümer hin zu „klassischen“ Wohnungseigentümern im gesamten Lebenszyklus der Wohnungseigentümergemeinschaft nur ein einziges Mal auftreten.

Zudem muss beachtet werden, dass die für die Verwaltungspraxis bedeutsamen Vorgänge (Abrechnungsspitzen, Fälligkeiten von Sonderumlagen, et cetera) sachlogisch erst nach der Phase der werdenden Eigentümergemeinschaft auftreten werden. Die folgenden Abschnitte sollen sich also mit diesen quantitativ und qualitativ wesentlicheren Fragen beschäftigen.

Die Ausgangssituation der nachfolgenden Abschnitte soll also sein, dass eine bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen Verwalter in der Bewirtschaftungsphase betreut wird und es zu einem Eigentümerwechsel kommt.

Eigentümerwechsel durch Rechtsgeschäft

Ein Eigentümerwechsel kann aufgrund verschiedener Umstände eintreten, die aus Sicht der Beteiligten freiwilliger oder unfreiwilliger Natur sein können. Der Übersichtlichkeit halber soll hier jedoch nur auf rechtsgeschäftliche Ursachen Bezug genommen werden. Konkret sei ein Kaufvertrag gemeint.

Im unteren Teil dieses Abschnittes soll dennoch auf zwei (relativ häufige) Spezialfälle eingegangen werden: Die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung.

Begriffsklärungen und Verfahren

Im Regelfall der Verwaltungspraxis hat ein Eigentümerwechsel seine Ursache in einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung (Beispiel: Kaufvertrag). Denkbar ist jedoch auch jede andere rechtsgeschäftliche Vereinbarung, beispielsweise die Schenkung. Da diese Vereinbarungen jedoch allesamt den gleichen oder ähnlichen Formvorschriften und Abläufen unterworfen sind und gleiche oder ähnliche Rechtsfolgen auslösen, werden hier grundsätzliche Begrifflichkeiten anhand des Beispiels eines Kaufvertrages dargestellt.

Einigung

Zu Beginn eines jeden rechtsgeschäftlichen Vorganges auf Eigentumsübertragung steht die Einigung.18)§ 873 Abs. 1 BGB. Aus: Bessange in Palandt 2005, Seite 1.365 Üblicherweise wird dies in einem Vertrag geregelt, welcher der notariellen Beurkundung bedarf.19)§ 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB. Aus: Heinrichs in Palandt (2005), Seite 484

Da der Verwalter in seiner diesbezüglichen Eigenschaft nicht Beteiligter des Vertrages ist, erlangt er hiervon nicht notwendigerweise Kenntnis. Es kommt also in der Verwaltungspraxis darauf an, dass der Verwalter einen guten Kontakt zu den Wohnungseigentümern pflegt, damit er frühzeitig Kenntnis von einem bevorstehenden Eigentümerwechsel erlangt.

Manche Teilungserklärungen hingegen sehen vor, dass Dritte, hierbei regelmäßig der Verwalter, einem Kaufvertrag (und gegebenenfalls anderen Formen rechtsgeschäftlicher Eigentumsübertragungen) die Zustimmung erteilen müssen (sogenannte Verwalterzustimmung). Grundlage hierfür bildet die Möglichkeit der Veräußerungsbeschränkung des § 12 WEG.

Lediglich in einem solchen Fall ist sichergestellt, dass der Verwalter von einem bevorstehenden Eigentümerwechsel Kenntnis erlangt, da er hierbei (von engen Ausnahmen abgesehen) grundsätzlich seine Zustimmung oder Ablehnung zur Veräußerung erklären muss. Das Vorliegen der Zustimmung des Verwalters hat das Grundbuchamt dabei von Amts wegen zu prüfen.20)Bärmann/Pick 2007, WEG, § 12 Rn 5

Auflassung

Anstelle der für den Eigentumsübergang bei beweglichen Sachen erforderlichen Übergabe tritt bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten die Eintragung im Grundbuch, welche nach der Erklärung der Auflassung – also der Einigkeit über den Eigentumsübergang – vollzogen wird.21)§ 925 Abs. 1 Satz 1 BGB. Aus: Bessange in Palandt 2005, Seite 1.424

Der Verwalter jedoch ist auch bei diesem Schritt – der praktischerweise, aber nicht notwendigerweise in der gleichen Urkunde erfolgt – aus seinem Amt heraus nicht Beteiligter und wird auch hierüber nicht informiert.

Auflassungsvormerkung

Nach erfolgter Erklärung der Auflassung trägt das Grundbuchamt eine sogenannte Auflassungsvormerkung in das Wohnungsgrundbuch ein. Auch hiervon erlangt der Verwalter jedenfalls nicht automatisch Kenntnis.

Jedoch ist dieser Akt für die Verwalterpraxis sehr bedeutsam: „Die Rechtsprechung ist bemüht, den Kaufverträgen auch eine ausdrückliche Regelung zum Stimmrecht im Wege der Auslegung eine frühzeitige Befugnis des Erwerbers zur Stimmrechtsausübung zu entnehmen. In der Regel sei von einer Bevollmächtigung des Erwerbers [Anmerkung des Verfassers: zur Ausübung des Stimmrechts in der Versammlung der Wohnungseigentümer] auszugehen, wenn der Erwerber aufgrund des Kaufvertrages in den Besitz der Wohnung gelangt und zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sei […].“22)Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten 2010, WEG, § 24 Rn 46

Es kann also sein, dass sich Erwerber und Veräußerer darin einig sind, dass der Erwerber vor Eigentumsübergang bereits ein Stimmrecht haben soll (und damit ein ganz wesentliches Recht aus seiner Eigentümerstellung wahrnehmen kann), obgleich der Verwalter hiervon keine Kenntnis erlangen konnte. Dieser Umstand birgt reichlich Konfliktpotential, welches in der Praxis nur durch einen guten Kontakt zu den Wohnungseigentümern zu senken ist.

Eintragung

Je nach Geschwindigkeit des Grundbuchamtes wird dasselbe den Eigentümerwechsel in Abteilung I des Wohnungsgrundbuches mehr oder weniger zeitnah nach Beurkundung vollziehen. Formaljuristisch betrachtet erlangt der Erwerber erst ab diesem Zeitpunkt seine volle Eigentümerstellung.

Denn auch wenn die Rechtsprechung von der (auch mehr oder weniger vereinbarten oder konkludenten) Möglichkeit zur Bevollmächtigung zur Ausübung des Stimmrechts ausgeht, so ist hierbei dem Begriff der Vollmacht nach zu beachten, dass Erklärungen des Vollmachtnehmers (Erwerbers) für und gegen den Vollmachtgeber (Veräußerer) wirken.

Nutzen- und Lastenwechsel

Um der zeitlichen Unwägbarkeit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch entgegen zu treten, vereinbaren die Parteien des Kaufvertrages regelmäßig einen Stichtag, zu welchem die Nutzungen und die Lasten aus dem Eigentum23)analog zu § 446 BGB (Sonder- und Gemeinschaftseigentum) vom Veräußerer auf den Erwerber übergehen sollen. Lediglich höchst zufällig wird dieser Tag identisch sein mit dem Tag der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Den Verwalter treffen hierbei zwei weitere Probleme:

Die Parteien vereinbaren einen Stichtag, den das WEG nicht kennt und erwarten von dem Verwalter, dass er aus Sicht der Wohnungseigentümergemeinschaft zu diesem Stichtag den Eigentumswechsel vollzieht, obgleich er hierzu nicht ermächtigt ist. Das sollte in der Verwaltungspraxis auch so gehandhabt werden, obgleich es juristisch betrachtet nicht einwandfrei richtig ist.

Treten jedoch im Rahmen der Vertragsabwicklung Störungen auf (wird beispielsweise der Erwerber kurz nach dem Stichtag des Nutzen- und Lastenwechsels zahlungsunfähig) und ist demnach die prozessuale Geltendmachung von Zahlungsansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft geboten, so muss der Verwalter vollkommen umdenken. Denn wie beschrieben hat der (intern zwischen den Parteien vereinbarte) Stichtag des Nutzen- und Lastenwechsels keine Auswirkungen auf die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander.

Dennoch ist es aus praktischer Sicht ratsam für den Verwalter, den Wünschen der Parteien so lange zu folgen, wie der Wohnungseigentümergemeinschaft kein Schaden dadurch entsteht.

Alsbald allerdings ein Schaden droht, ist es unbedingt erforderlich, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Parteien von der Rechtslage und der korrekten Möglichkeit der Inanspruchnahme der Vertragsparteien zu unterrichten.

Auswirkungen und Bedeutungen für die Verwaltungspraxis

Nach den vorstehenden eher theoretischen Abhandlungen soll nunmehr anhand von Beispielen verdeutlicht werden, wie innerhalb der Verwaltungspraxis mit dem Eigentümerwechsel am Beispiel eines Kaufvertrages umgegangen werden sollte.

Wohngeldschuld

Beispiel: Die Parteien schließen am 13.12.2012 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, der einen Nutzen- und Lastenwechsel zum 01.01.2013 vorsieht. Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch erfolgt am 24.03.2013.

Praktischerweise wird der Verwalter – entsprechende Kenntnis voraussetzend – hier ab dem 01.01.2013 den Erwerber zur Zahlung der fällig werdenden Wohngeldbeiträge auffordern. Zahlt der Erwerber die Beiträge ordnungsgemäß, stellt sich kein Problem dar.

Zahlt der Erwerber jedoch die Beiträge nicht, ist er im Wege der Zahlungsklage nicht zur Leistung zu zwingen, da er bis zur Eigentumsumschreibung nicht Eigentümer und damit nicht Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist. Er ist demnach nicht passivlegitimiert.24)Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten 2010, WEG, § 28 Rn 187

Bis zur Eigentumsumschreibung (Grundbuch) haftet also der Veräußerer für fällig werdende Wohngeldbeiträge.25)Ebenda, § 15 Rn 115 Er könnte im Beispielfall unter Umständen einen Ersatzanspruch gegen den Erwerber haben, was jedoch nicht Sache des Verwalters oder der Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

Jahresabrechnungen

Beispiel: Die Parteien schließen am 13.12.2012 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, der einen Nutzen- und Lastenwechsel zum 01.01.2013 vorsieht. Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch erfolgt am 24.03.2013. Die Eigentümergemeinschaft beschließt auf einer Eigentümerversammlung am 15.04.2013 die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung(en) 2012.

Gesamtakte zu Lasten Dritter sind unzulässig.26)BGH V ZB 10/87, NJW 1988, 1910. Zitiert aus: Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten 2010, WEG, § 16 Rn 127 Das bedeutet, dass nur derjenige Anspruchsgegner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung eingetragener Eigentümer ist. Im Beispielfall bedeutet das, dass für etwaige Abrechnungsergebnisse in Form der sogenannten Abrechnungsspitze (hierzu näher folgend) der Erwerber haftet, weil er im Zeitpunkt der Beschlussfassung – soweit das Datum der Fälligkeit mit dem Datum der Beschlussfassung übereinstimmt – eingetragener Eigentümer ist.

Fallen Datum der Beschlussfassung und Fälligkeit auseinander, ist das Datum der Fälligkeit maßgebend.27)Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten (2010), WEG, § 16 Rn 128 Hierzu näher siehe unten.

Der Beschluss über eine Jahresabrechnung schafft regelmäßig keine neue Anspruchsgrundlage auf Zahlung der Beiträge aus dem Wirtschaftsplan, es findet keine Novation statt.28)Ebenda, § 16 Rn 131 Ein etwaiger Erwerber haftet also nur für Beiträge, die den (vormals beschlossenen) Wirtschaftsplan übersteigen, et vice versa für etwaige Guthaben. Diese sogenannte Abrechnungsspitze errechnet sich anhand der Beitragsverpflichtung aufgrund des Wirtschaftsplanes. Entgegen der allgemein geltenden Grundsätze über die Wohngeldabrechnung wird hierbei der Grundsatz, dass ausschließlich über Zahlungen, nicht über Sollbeitrage abzurechnen sei, in Teilen durchbrochen:

Beispiel: Der Wirtschaftsplan 2012 sieht monatliche Beiträge von 100,00 EUR vor. Von dieser Gesamtschuld das Wirtschaftsjahr 2012 betreffend i. H. v. 1.200,00 EUR hat der Veräußerer aber nur 700,00 EUR geleistet, demnach sind 500,00 EUR an Wohngeldbeiträgen bisher offen. Die Jahresabrechnung 2012 ergibt Kosten für die Einheit i. H. v. 1.260,00 EUR.

Eine neue Zahlungsverpflichtung gegen den Erwerber aus der Jahresabrechnung (siehe vorstehendes Beispiel) ergibt sich insoweit lediglich i. H. v. 60,00 EUR, sofern nicht durch gesonderte Vereinbarung eine Haftung auch für Beitragsrückstände des Veräußerers begründet wurde.29)Ebenda, § 16 Rn 131

Für die weiterhin noch offenen Wohngeldbeiträge das Jahr 2012 betreffend i. H. v. 500,00 EUR ist weiterhin der Veräußerer Anspruchsgegner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.30)Bärmann/Pick (2007), WEG, § 28 Rn 9

Sonderumlagen

Beispiel: Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt auf einer Eigentümerversammlung am 08.11.2012 zur Finanzierung der Instandsetzung des Daches eine Sonderumlage i. H. v. 100.000,00 EUR, wobei der auf die hier fragliche Einheit entfallende Anteil 10.000,00 EUR beträgt, die am 01.04.2013 fällig ist. Die Parteien schließen am 13.12.2012 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, der einen Nutzen- und Lastenwechsel zum 01.01.2013 vorsieht. Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch erfolgt am 24.03.2013.

Obgleich Beschlüsse zu Lasten Dritter unzulässig sind,31)BGH V ZB 10/87, NJW 1988, 1910; aaO wird hinsichtlich der Zahlungsverpflichtung auf den Zeitpunkt der Fälligkeit abgestellt.32)Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten 2010, WEG, § 16 Rn 128 Das bedeutet, dass im Beispielfall der Erwerber auf Zahlung des Beitrages i. H. v. 10.000,00 EUR haftet.

Abwandlung des Beispiels: Fälligkeit der Sonderumlage sofort im Zeitpunkt der Beschlussfassung, also dem 08.11.2012.

Leistet in diesem Fall der Veräußerer seinen Beitrag, stellen sich keine Schwierigkeiten für den Verwalter.

Leistet der Veräußerer hingegen nicht, tritt nicht automatisch eine Haftung des Erwerbers ein. Ohne eine entsprechende Vereinbarung (gegebenenfalls in der Gemeinschaftsordnung) ist Anspruchsgegner weiterhin der Veräußerer.

Teilnahme und Stimmrecht in der Eigentümerversammlung

Beispiel: Die Parteien schließen am 13.12.2012 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, der einen Nutzen- und Lastenwechsel zum 01.01.2013 vorsieht. Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch erfolgt am 24.03.2013. Unter dem 01.02.2013 lädt der Verwalter zu einer Eigentümerversammlung ein, die am 21.02.2013 stattfinden soll.

Hierbei stellen sich mehrere Probleme. Grundsätzlich sind zur Versammlung nur die Eigentümer einzuladen.33)Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten (2010), WEG, § 24 Rn 31 Das bedeutet streng betrachtet, dass der Erwerber, da er erst deutlich nach der Einladung bzw. der Wohnungseigentümerversammlung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden wird, nicht zur Versammlung einzuladen ist.

Gleichwohl wird sich jedoch der Veräußerer nicht mehr oder nur noch bedingt für die Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft interessieren, der Erwerber hingegen aber umso mehr.

Denkbar wäre, dass der Veräußerer – sinnvollerweise gleich in der zugrundeliegenden Urkunde des Kaufvertrages – den Erwerber zur Teilnahme an etwaigen in der Zeit zwischen dem Nutzen- und Lastenwechsel und der Grundbuchumschreibung eventuell stattfindenden Eigentümerversammlungen ausdrücklich bevollmächtigt oder das in einer gesonderten Vollmacht für die Versammlung nachholt. Diese Vollmacht muss dann in der Versammlung im Original vorliegen.34)§ 24 Rn 42 Jeder andere Wohnungseigentümer hat ein Einsichtsrecht in die Vollmachten.35)Ebenda, § 24 Rn 42

Die rein technische Frage, welcher Name auf dem Einladungsschreiben steht, spielt in der Praxis der Bevollmächtigung keine Rolle: Der Verwalter ist nicht daran gebunden, Zustellungen ausschließlich an den Vollmachtnehmer vorzunehmen, der Name des Veräußerers auf dem Einladungsschreiben ist insoweit ebenso ordnungsgemäß wie der Name des Erwerbers als Vollmachtnehmer.

Jedoch verhindern die Vertretungsregelungen einiger Teilungserklärungen nebst Gemeinschaftsordnungen diese Praxis. So kommt es immer wieder vor, dass Gemeinschaftsordnungen vorsehen, dass sich ein Eigentümer (in diesem Fall der Veräußerer) in der Wohnungseigentümerversammlung nur durch bestimmte Personengruppen vertreten lassen kann. Hierbei finden besonders Ehegatten beziehungsweise eingetragene Lebenspartner, andere Wohnungseigentümer der gleichen Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Verwalter häufige Erwähnung.

Sofern der Erwerber aus dem Beispielfall also nicht zufällig der zur Ausübung der Vertretung zugelassenen Personengruppe angehört, scheidet insoweit eine Vertretung bzw. Bevollmächtigung aus.

Lösung

Ein Lösungsvorschlag für den praxisorientierten Verwalter könnte wie folgt lauten:

Wie oben beschrieben wird der Veräußerer oder der Erwerber mit Einladungsschreiben zur Versammlung der Wohnungseigentümer eingeladen.

Nach der Feststellung der ordnungsgemäßen Einladung sollte der Versammlungsleiter (also regelmäßig der Verwalter) auf die Problemlage hinweisen und im Rahmen eines Geschäftsordnungsantrages – zu welchem dann nur die übrigen Eigentümer abstimmen dürfen, da der fragliche Erwerber noch nicht über ein Stimmrecht verfügt – darüber eine Abstimmung nebst Geschäftsordnungsbeschluss herbeiführen, ob beziehungsweise dass der Erwerber ausnahmsweise entgegen der Regelungen der Gemeinschaftsordnung an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen und das Stimmrecht des Veräußerers ausüben darf.

Zwar kann ein Bevollmächtigter, der nicht zum Personenkreis der Teilnahmeberechtigten gehört, jederzeit von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen werden,36)§ 24 Rn 43 weil der Sinn einer Vertretungsbeschränkung regelmäßig darin liege, fremde Einflüsse von der Gemeinschaft fernzuhalten und zu verhindern, dass interne Gemeinschaftsangelegenheiten nach außen getragen werden.37)Ebenda, § 24 Rn 43

Jedoch schaffen die offene Kommunikation der Versammlungsleitung mit den übrigen anwesenden Wohnungseigentümern und ein entsprechender Geschäftsordnungsbeschluss eine Atmosphäre, welche die übrigen Teilnehmer erkennen lässt, dass beide Gefahren hier gerade nicht eintreten sollen. Denn schließlich wird der Erwerber – über kurz oder lang – Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft werden.

Gerichtsverfahren

Hinsichtlich der Problemstellung eines Eigentümerwechsels in einem laufenden Gerichtsverfahren ist grundsätzlich zu unterscheiden: Ist der teilrechtsfähige Verband Prozesspartei oder eine bestimmte Teilmenge der Wohnungseigentümer. Der Unterschied soll folgend veranschaulicht werden:

Der Verband der Wohnungseigentümer als Beteiligter

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist teilrechtsfähig. Sie kann selbst Inhaberin eigener Rechte und Pflichten sein.38)§ 10 Abs. 6 Satz 2 WEG Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden.39)§ 10 Abs. 6 Satz 5 WEG

Prozessrechtlich ist – sofern Rechte der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden sollen – vollkommen unerheblich, wer Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Die Mitglieder tauchen in derartigen Verfahrenskonstellationen im Rubrum nicht auf, demnach ist das Rubrum auch im Falle eines Eigentümerwechsels nicht zu berichtigen. Für den Verwalter stellen sich hier also keine Probleme dar. Er sollte analog zu den obenstehenden Ausführungen jedoch nicht versäumen, den Erwerber – wie im Übrigen jeden anderen Wohnungseigentümer auch – über die Rechtshängigkeit gleichfalls zu informieren, sofern das grundsätzlich erforderlich und geboten ist.

Einzelne Wohnungseigentümer als Beteiligte

Anders hingegen könnte die Sachlage in den Fällen sein, in denen nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Streitpartei ist, sondern einzelne Wohnungseigentümer.

Beispiel 1: Die Parteien schließen am 13.12.2012 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, der einen Nutzen- und Lastenwechsel zum 01.01.2013 vorsieht. Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch erfolgt am 24.03.2013. Eine Beschlussanfechtungsklage des Veräußerers gemäß § 46 WEG erlangt am 12.03.2013 Rechtshängigkeit.

Grundsätzlich ist bei diesem und bei dem folgenden Beispiel aus Sicht der Verwalterpraxis anzumerken, dass ein Nutzen- und Lastenwechsel für das erkennende Gericht keine Rolle spielt, da die ZPO einen solchen Begriff nicht kennt. Für das Gericht ist einzig und allein die Eigentümerstellung relevant.

„Bewirkt der Eigentümerwechsel eine Änderung der Aktiv- oder Passivlegitimation, so hat dies auf den Fortbestand der Prozessführungsbefugnis des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers gemäß § 265 Abs. 2 ZPO keinen Einfluss. Der Veräußerer führt das Verfahren als gesetzlicher Prozessstandschafter im eigenen Namen für den Rechtsnachfolger weiter (BGH V ZB 10/01, NJW 2001, 3339). Er kann den Anfechtungsprozess weiter betreiben (BGH V ZB 10/01, NJW 2001, 3339) […].“40)Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten 2010, WEG, § 43 Rn 104

Beispiel 2: Die Parteien schließen am 13.12.2012 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, der einen Nutzen- und Lastenwechsel zum 01.01.2013 vorsieht. Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch erfolgt am 24.03.2013. Die Klage eines anderen Wohnungseigentümers gegen den Veräußerer auf Unterlassung einer bestimmten Nutzung des Sondereigentums erlangt am 12.03.2013 Rechtshängigkeit.

„Ein auf Unterlassung einer bestimmten Nutzung des Sondereigentums in Anspruch genommener Wohnungseigentümer bleibt nach Veräußerung mit Wirkung für und gegen seinen Rechtsnachfolger Verfahrensbeteiligter (OLG Oldenburg 5 Wx 44/78, ZMR 1980, 63). Die gerichtliche Entscheidung hat gemäß § 10 Abs. 4 [WEG] auch ohne Eintragung im Grundbuch unmittelbare Wirkung für den Sonderrechtsnachfolger. Im Rahmen der Vollstreckung ist allerdings eine Umschreibung des Titels gemäß §§ 325, 727 ZPO auf den Rechtsnachfolger erforderlich (vgl etwa BayObLG 2 Z 21/82, ZMR 1983, 391, 393).“41)Ebenda, § 43 Rn 106

Dem Erwerber steht es jedoch frei, sich als Nebenintervenient (Streitgehilfe) ebenfalls am Verfahren zu beteiligen.42)Ebenda, § 43 Rn 107 „Die Verfahrensstellung des Veräußerers kann der Erwerber nur übernehmen, wenn der Gegner zustimmt […].“43)Ebenda, § 43 Rn 107

Die Kläger können ihn hingegen im Wege der Streitverkündung zum Verfahren hinzuziehen.44)Ebenda, § 43 Rn 107

In den Fällen, in denen Rechtshängigkeit nach dem Eigentümerwechsel im Grundbuch eintritt, stellen sich grundsätzlich keine Probleme dar.

Besonderheiten in der Zwangsversteigerung

Ein Erwerber (Ersteher), der im Wege der Zwangsversteigerung Eigentum an einem Grundstück – beispielsweise an einer Eigentumswohnung – erwirbt, erlangt seine Eigentümerstellung sofort durch Zuschlagsbeschluss.45)Böttcher (2010), ZVG, § 90 Rn 1 Eine Grundbuchumschreibung findet hiernach von Amts wegen zwar statt, hat aber nur noch deklaratorische Wirkung.

Wohngeld und Jahresabrechnungen

Der Ersteher haftet ab Zuschlagsbeschluss für die hiernach fällig werdenden Wohngeldbeiträge.46)Ebenda, § 56 Rn 11

Er haftet ebenso für die nach dem Zuschlagsbeschluss fällig werdenden Abrechnungsspitzen aus Jahresabrechnungen.47)Ebenda, § 56 Rn 11

Sonderumlagen

Im Falle einer Sonderumlage haftet der Erwerber auch für diese Beiträge, wenn sie nach dem Zuschlagsbeschluss fällig werden.48)Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten (2010), WEG, § 16 Rn 128 Das gilt sogar dann, wenn durch die Sonderumlage Liquiditätsengpässe abgeschafft werden sollen, die aus rückständigen Beiträgen des Zwangsvollstreckungsschuldners (Veräußerer) entstanden sind.49)Ebenda, § 16 Rn 128

Eigentümerversammlung und Stimmrecht

Der Ersteher ist kraft Zuschlagsbeschlusses Eigentümer und damit Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Darum ist er sofort zu einer eventuell bevorstehenden Eigentümerversammlung einzuladen und hierbei teilnahmeberechtigt. Ein Stimmrecht steht ihm sofort zu, sofern er nicht mit seinem Stimmrecht unter Umständen – dann aber wie jeder andere Wohnungseigentümer auch – ausgeschlossen ist (beispielsweise bei einer Abstimmung über ein Rechtsgeschäft mit ihm selbst).

Zusammenfassung Zwangsversteigerung

Zusammenfassend ist zu sagen, dass bedingt durch die unmittelbare Wirkung des Zuschlagsbeschlusses ein Eigentümerwechsel im Rahmen einer Zwangsversteigerung für den Verwalter ein regelmäßig vollkommen unproblematisches Verfahren ist. Bis auf die Kenntnis der einschlägigen juristischen Rahmenbedingungen stellen sich hierbei an die Verwalterpraxis keine besonderen Anforderungen.

Besonderheiten in der Zwangsverwaltung

Obgleich die Zwangsverwaltung kein Fall des Eigentümerwechsels ist, soll sie hier dennoch bearbeitet werden, da Zwangsverwaltungen in der Verwalterpraxis nicht selten anzutreffen sind. Ein Rechtsübergang findet jedoch hierbei nicht statt.50)Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen 2011,  Zwangsverwaltung, § 9 ZwVwV Rn 17

Wohngeld und Jahresabrechnungen

„Während des Zwangsverwaltungsverfahrens ist der Zwangsverwalter an Stelle des Schuldners innerhalb der Eigentümergemeinschaft berechtigt und verpflichtet.“51)Böttcher 2010, ZVG, § 152 Rn 33 Die laufenden Hausgeldforderungen sind den Ausgaben der Zwangsverwaltung zugeordnet.52)Ebenda, § 155 Rn 10 Jedoch haftet der Eigentümer neben dem Zwangsverwalter weiter für das Wohngeld.53)Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen 2011,  Zwangsverwaltung, § 9 ZwVwV Rn 17

Ob jedoch Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft wirklich als Ausgaben der Zwangsverwaltung betrachtet werden können, hängt im Einzelfall davon ab, „ob deren Begleichung der ordnungsgemäßen Nutzung und Instandhaltung dient“.54)Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten 2010, WEG, § 16 Rn 147 Regelmäßig dürfte dies jedoch anzunehmen sein.

Bei monatlich fällig werdenden Wohngeldbeiträgen haftet der Zwangsverwalter gemäß § 13 ZVG für den zuletzt vor der Beschlagnahme fällig gewordenen Beitrag, sofern dieser Beitrag noch nicht – beispielsweise durch den Schuldner selbst – bezahlt wurde.

Beispiel: Beschlagnahme am 13.08.2012. Jeweils zum Ersten des Monats fällige Wohngeldbeiträge voraussetzend haftet der Zwangsverwalter insofern bereits für das Wohngeld für August 2012.

Der Zwangsverwalter ist zahlungspflichtig für die während seiner Bestellung aufgrund entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung fällig werdende Abrechnungsspitze.55)Ebenda, § 16 Rn 148 Dies gilt auch dann, wenn der Abrechnungszeitraum nicht seine Verwaltungszeit betrifft.56)Ebenda, § 16 Rn 148

Sonderumlagen

Der Zwangsverwalter ist auch für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Zwangsverwaltungsobjektes (Eigentumswohnung) verantwortlich. Deshalb dürfte eine Zahlungspflicht einer aufgrund einer bevorstehenden Instandhaltungsmaßnahme beschlossenen Sonderumlage zur Finanzierung der Maßnahme anzunehmen sein, sofern die Fälligkeit der Sonderumlage in seine Verwaltungszeit fällt.57)Böttcher 2010, ZVG, § 155 Rn 10c

Anders hingegen bei Sonderumlagen, die der Finanzierung der Zahlungsausfälle des Zwangsverwaltungsschuldners dienen: Eine solche Sonderumlage würde die Regelungen des § 10 ZVG unterlaufen, wonach die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Rangklasse 2 ohnehin bevorrechtigt ist.

Eigentümerversammlung und Stimmrecht

Der Zwangsverwalter ist neben dem Eigentümer zur Wohnungseigentümerversammlung zu laden, da auch der Wohnungseigentümer und Zwangsverwaltungsschuldner ein Recht zur Teilnahme an der Versammlung hat.58)Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten 2010, WEG, § 24 Rn 31

Der Zwangsverwalter nimmt in der Wohnungseigentümerversammlung das Stimmrecht wahr59)Ebenda, § 25 Rn 29 und ist stimmberechtigt, sofern der Gegenstand der Beschlussfassung die wirtschaftliche Verwertbarkeit des Zwangsverwaltungsobjektes berührt, was regelmäßig anzunehmen sei.60)Ebenda, § 25 Rn 4

Gilt das Kopfstimmrecht und hat der Schuldner beispielsweise zwei Wohnungen, von denen nur eine unter Zwangsverwaltung steht, so haben Eigentümer und Zwangsverwalter je eine Stimme.61)Ebenda, § 25 Rn 4

Für gerichtliche Verfahren, deren Rechtshängigkeit vor Bestellung des Zwangsverwalters eintrat, gelten die obenstehenden Ausführungen analog.

Fazit

Nicht erst seit der komplexen Reform des WEG mit Wirkung zum 01.07.2007 stellt die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften hohe Anforderungen an den Verwalter. Die vorliegende Arbeit zeigt, dass die Kenntnis der juristischen Grundlagen zwar unbedingt erforderlich, die förmliche Anwendung jedoch nicht immer geboten ist:

Über Erfolg oder Misserfolg der Verwaltungspraxis entscheidet nicht immer das juristische Fachwissen, sondern oftmals die Fähigkeit, Konflikten durch konstruktive, praktikable und für die Wohnungseigentümer – die ganz überwiegend über keine juristische Vorbildung verfügen – nachvollziehbare Lösungsansätze vorzubeugen. Das gilt umso mehr für Eigentümerwechsel, da der Verwalter dem neuen Eigentümer hier einen ersten kompetenten Eindruck vermitteln kann.

Abkürzungsverzeichnis

aaO am anderen Ort
BGB Bürgerliches Gesetzbuch
EUR Euro
GBO Grundbuchordnung
MEA Miteigentumsanteil(e)
WEG Gesetz über das Wohnungseigentums und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz)
ZVG Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung

Haftungsausschluss und Quellenangabe

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Als Quelle zu diesem Skript dienten

Bärmann, Johannes; Pick, Eckhart (2007):
WEG Wohnungseigentumsgesetz Kommentar. 18. Auflage. Verlag C. H. Beck, München.

Böttcher, Roland (2010):
ZVG Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. 5. Auflage. Verlag C. H. Beck, München.

Haarmeyer, Hans; et al. (2011):
Zwangsverwaltung. 5. Auflage. Verlag C. H. Beck, München.

Niedenführ, Werner; Kümmel, Egbert; Vandenhouten, Nicole (2010):
WEG Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht. 9. Auflage. C. F. Müller Verlag, Heidelberg.

Murfeld, Egon (Hrsg.) (2006):
Spezielle Betriebswirtschaftslehre in der Immobilienwirtschaft. 5. Auflage. Hammonia Verlag, Hamburg.

Palandt, Otto [bearbeitet von Bessange, Brudermüller, Diederichsen, Odenhofer, Heinrichs, Heldrich, Putzko, Sprau, Weidenkaff] (2005):
Bürgerliches Gesetzbuch. 64. Auflage. Verlag C. H. Beck, München.

sowie persönliche Gespräche des Autors mit Experten und Kollegen.

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Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]