Achtung: Dieser Text bezieht sich auf die Rechtslage bis zum 31.12.2018. Zum 01.01.2019 wurde die Mietpreisbremse verschärft. Wir arbeiten die neuen Regelungen demnächst ein.

Der Begriff Mietpreisbremse taucht im Gesetzentwurf nicht auf und wird dort auch nicht definiert, sondern ist eine Erfindung der Parteien aus dem letzten Bundestagswahlkampf. Zum besseren Zugang zu diesem Text soll daher zunächst eine Definition dieses Begriffes gewagt werden:

„Mietpreisbremse“ = Beschränkung von Neuvertragsmieten in bereits vorhandenen Gebäuden auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz beinhaltet die sogenannte „Mietpreisbremse“ und ist seit Juni 2015 in Kraft. Es regelt auch den Anwendungsbereich des Gesetzes:

Inhalt dieses (Bundes-) Gesetzes ist die Ermächtigung an die Landesregierungen, entsprechende Verordnungen zu erlassen, innerhalb deren räumlichen Geltungsbereiches dann die „Mietpreisbremse“ gelten soll. Diese Ermächtigung ist befristet bis zum 31.12.2020, das bedeutet, dass ab diesem Tag nach heutiger Rechtslage die letzte Verordnung in Kraft treten kann.

Betroffen sind nur Mietverhältnisse über Wohnraum (Gewerbe- und sonstige Mietverhältnisse nicht).

Die Verordnungen der Länder dürfen jeweils maximal für fünf Jahre erlassen werden. Allerdings können die Länder die Verordnung neu erlassen, wenn die Voraussetzungen für eine „Mietpreisbremse“ dann noch vorliegen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die „Mietpreisbremse“ nach heutigem Stand bis längstens 2025 gelten kann. Der Gesetzgeber ist jedoch nicht darin gehindert, diese Geltungsdauer zu verlängern.

Zusammenfassung: Bis 2025 hat die Wohnungswirtschaft mit der „Mietpreisbremse“ zu tun.

Vom Mietrechtsnovellierungsgesetz („Mietpreisbremse“) sind folgende Geschäftsfälle betroffen:

  • Wiedervermietung im Bestandsgebäude.
  • Erstmalige Vermietung einer Bestandswohnung nach Aufgabe der Selbstnutzung durch den Eigentümer.

Der Begriff der Bestandswohnung meint hierbei: Eine Wohnung, die weder umfassend modernisiert noch erst neu errichtet wurde.

Ausdrücklich nicht von der „Mietpreisbremse“ betroffen sind Bestandsmietverhältnisse, beispielsweise bei Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB oder Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen.

Die Landesregierungen können nicht ohne weiteres eine solche Verordnung zur „Mietpreisbremse“ erlassen, sondern nur für Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in einem Gebiet zu angemessenen Konditionen nicht gewährleistet ist. Oder kurz: Wenn geringes Angebot und hohe Nachfrage zu drastischen Preissteigerungen führen.

Die Länder bzw. die Gemeinden, die die „Mietpreisbremse“ einführen wollen, werden deshalb gezwungen sein darzulegen und zu begründen, dass ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Dazu ist es aber erforderlich, zuerst die „zulässige Miete“ als Referenzwert zu ermitteln. Das bedeutet:

Ein aktueller Mietspiegel muss vorhanden sein oder erst durch die Gemeinde aufgestellt werden. Ohne Mietspiegel kann es keine „Mietpreisbremse“ geben.

Zusammenfassung: Der Bund ermächtigt die Länder, in begründeten Gebieten die „Mietpreisbremse“ zu erlassen, wenn eine „zulässige Miete“ ermittelt ist (Mietspiegel).

Mietbegriffe der „Mietpreisbremse“

Im Diskurs um die „Mietpreisbremse“ gibt es verschiedene Mietbegriffe:

Zulässige Miete (ZM) nach der „Mietpreisbremse“

Das ist die ortsübliche Vergleichsmiete (oVM) nach Mietspiegel zzgl. 10 %, also der Betrag, den die Gemeinde bzw. die Landesregierung als am Ort der Vermietung (höchstens) zulässige Miethöhe betrachtet.

Beispiel:

oVM 8,00 €/m² zzgl. 10 % (0,80 €/m²) = ZM 8,80 €/m²

Vormiete bei der „Mietpreisbremse“

Das ist die Miete, die in einem vorherigen Mietverhältnis über die gleiche Wohnung vereinbart war. Hierbei wird sehr wichtig sein, dass auch die Vormiete nicht gegen die „Mietpreisbremse“ verstoßen hat:

a)    Durchsetzbar sind alle Vormieten, die bis zur Gültigkeit der „Mietpreisbremse“ (also Gesetz plus Verordnung) wirksam vereinbart worden sind.

b)    Ab dem Gültigkeitszeitpunkt der „Mietpreisbremse“ muss sich jede Veränderung der Miethöhe im Falle einer Neuvermietung an der zulässigen Miete messen lassen und wird durch diese begrenzt.

Hierunter fallen übrigens exakt die Mietbegriffe, wie sie im Mietspiegel auftauchen: Weist der Mietspiegel Nettokaltmieten aus, so sind sie auch bei der „Mietpreisbremse“ zur Berechnung des Vermieters heranzuziehen. Weist der Mietspiegel Bruttokaltmieten aus, so sind diese zu verwenden.

Ausnahmen von der „Mietpreisbremse“

Neubau

Das Gesetz regelt in dem neuen § 556f BGB: Eine Wohnung, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt wird, unterliegt nicht der „Mietpreisbremse“. Dieses Datum lässt sich nur mit dem Gesetzgebungsverfahren erklären und ist daher vollkommen willkürlich. Zur Prüfung dieses Ausnahmetatbestandes ist der Zeitpunkt der ersten Vermietung nach Neuerrichtung maßgeblich, nicht das Datum der Fertigstellung.

Beispiel:

Das Gebäude wurde am 01.04.2014 fertiggestellt. Der fragliche Mietvertrag beginnt jedoch erst am 01.11.2014, dann unterliegt er nicht den Beschränkungen der „Mietpreisbremse“.

Der Begriff der erstmaligen Nutzung schließt jede vorherige Nutzung (Selbstnutzung, Fremdnutzung – auch unentgeltlich! – gewerbliche Nutzung, etc.) aus.

Kein neuer Wohnraum liegt vor, wenn Wohnungszuschnitte verändert werden, bestehende Wohnungen erweitert werden oder bereits vorhandene Wohnungen aufgeteilt oder zusammengelegt werden.

Modernisierung

a) Umfassende Modernisierung und anschließende erste Vermietung

Modernisierung ist hierbei keine bloße Instandsetzung, sondern ein wesentlicher Bauaufwand. Nach der bisherigen Rechtsprechung liegt wesentlicher Bauaufwand vor, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubaumaßnahme erforderlichen Aufwands erreicht.

Jedoch gilt es zu beachten, dass für den Ausnahmetatbestand bei der „Mietpreisbremse“ nicht nur der finanzielle Aufwand maßgeblich sein wird, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung ins Gewicht fallen. Es soll also parallel zu den Kosten auch berücksichtigt werden, ob die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (bspw. Heizung, Sanitär, Elektroinstallationen, Fußboden, Fenster, energetische sonstige Maßnahmen) verbessert wurde.

b) Modernisierungen bereits (lange Zeit) vor Vertragsschluss

Damit trotz der „Mietpreisbremse“ insbesondere die energetische Sanierung von Wohngebäuden nicht ausgebremst wird, sind alle Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der letzten drei Jahre ab Mietvertragsbeginn geschützt.

Das bedeutet, dass sich die zulässige Miete um den Betrag erhöht, der sich nach einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB im Bestandsmietverhältnis ergeben hätte. Das ist deshalb wichtig, weil es auch die Vermieter schützt, die – aus welchen Gründen auch immer – zwar vorher im Bestand modernisiert haben, aber die Erhöhung der Miete nicht vom Vormieter verlangt haben.

Hierbei ist allerdings zu beachten, dass zur Berechnung die zulässige Miete (ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent) als Ausgangswert verwendet werden muss und der Modernisierungszuschlag hinzuaddiert werden kann. Zur Berechnung des Modernisierungszuschlags ist eine gewöhnliche Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung geeignet.

Aber: Die Kombination aus Bestandsschutz der Vormiete und Modernisierungszuschlag der letzten drei Jahre ist unzulässig: Entweder darf die Vormiete ohne Modernisierungszuschlag oder die zulässige Miete plus Modernisierungszuschlag verlangt werden. Allerdings hat der Vermieter hier ein Wahlrecht und kann sich die für ihn rentablere Variante heraussuchen.

In beiden Fällen [a) und b)] ist der Gesetzgeber mit einer Preissteigerung auch deshalb „einverstanden“, weil der einziehende Mieter die Kosten, die auf ihn zukommen, dann vorher kennt und nicht im Bestandsmietverhältnis von Modernisierungsmaßnahmen „überrascht“ wird.

Berechnung der zulässigen Miete bei der „Mietpreisbremse“

Grundsätzlich gilt: Ist die Vormiete wirksam vereinbart worden, also entweder vor Geltung der „Mietpreisbremse“ oder in Höhe der zulässigen Miete (ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent), kann sie auch im nachfolgenden Mietverhältnis (wieder) wirksam vereinbart werden. Kein Vermieter soll gezwungen werden, eine Wohnung schlechter zu vermieten, als es im vorherigen Mietverhältnis der Fall war.

Beispiel:

Geltungstag der Verordnung: 01.07.2015

Beginn Vormietverhältnis: 01.02.2010

Ende Vormietverhältnis: 30.06.2015

Miethöhe Vormietverhältnis bei Beendigung (ohne vereinbarte Mieterhöhungen des letzten Jahres!): 8,00 Euro

Neuer Mietvertrag geplant ab: 01.08.2015

zu diesem Datum ortsübliche Vergleichsmiete pro m²: 6,00 Euro

ergibt zulässige Miete pro m² (inkl. 10 % Aufschlag): 6,60 Euro

Ergebnis:

Die Vormiete ist wirksam, da das Vormietverhältnis von der Geltung der „Mietpreisbremse“ nicht betroffen war. Die Vormiete kann also auch wirksam für die Zeit der Verordnung vereinbart werden.

Maximale Miethöhe am Tag der Neuvermietung: 8,00 Euro/m².

Zusammenfassung: Bestandsschutz gibt es für wirksame Vormieten, die selbst die zulässige Miete übersteigen können!

Achtung: Auch sehr kurzfristige Mietverhältnisse, die kurz vor Inkrafttreten der „Mietpreisbremse“ abgeschlossen werden, führen zu einer wirksamen Vormiete für die Zeit ab Geltung der Verordnung! Sollte also in Ihrer Gemeinde die Einführung einer Mietpreisbremse diskutiert werden, könnten Sie noch versuchen, eine hohe Vormiete zu sichern.

Beispiel:

Geltungstag der Verordnung: 01.07.2015

Beginn Vormietverhältnis: 01.04.2015

Ende Vormietverhältnis: 30.06.2015

Miethöhe Vormietverhältnis bei Beendigung (ohne vereinbarte Mieterhöhungen des letzten Jahres!): 9,00 Euro

Neuer Mietvertrag geplant ab: 01.07.2015

zu diesem Datum ortsübliche Vergleichsmiete pro m²: 6,00 Euro

ergibt zulässige Miete pro m² (inkl. 10 % Aufschlag): 6,60 Euro

Ergebnis:

Die Vormiete ist wirksam und kann für das neue Mietverhältnis vereinbart werden, weil das Vormietverhältnis nicht von der „Mietpreisbremse“ berührt wurde.

Maximale Miethöhe am Tag der Neuvermietung: 9,00 Euro/m².

 Wenn dann allerdings die „Mietpreisbremse“ in Kraft getreten ist, muss sich jede Miethöhe an ihr messen lassen, sofern sie nach dem Geltungstag vereinbart worden ist.

Die Vormiete bei der „Mietpreisbremse“…

… muss wirksam vereinbart worden sein. Falls die letzte Vereinbarung (also nicht gemeint sind Mieterhöhungsverlangen!) in den Geltungsbereich einer „Mietpreisbremse“ fällt, darf die Vormiete nicht höher sein als die zulässige Miete.

… beinhaltet auch Erhöhungen nach §§ 559 ff BGB (Modernisierungen), Erhöhungen nach §§ 558 BGB ohnehin (da diese Erhöhungen ja bereits an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert sind).

… ist auch dann zu beachten und wirksam, wenn das Vormietverhältnis nur sehr kurz andauerte.

Bei der Vormiete nicht zu berücksichtigen sind Minderungen der Miete, ein Zurückbehaltungsrecht oder Aufrechnungen.

Ebenso nicht zu berücksichtigen sind Vormieten, die innerhalb eines Jahres vor Beendigung des Vormietvertrages durch Vereinbarung (also Vertrag) erhöht wurden.

Beispiel:

Mieter M kündigt seine Wohnung mit dreimonatiger First, der Vermieter V bietet M an, dass M keine Schönheitsreparaturen durchführen muss, wenn er für die verbleibenden drei Monate eine Mietvereinbarung unterschreibt, wonach M 1,00 €/m² mehr Miete zahlt. Das Motiv des V ist durchschaubar: Er will die Vormiete anheben, damit er im Folgemietverhältnis die zulässige Miete übersteigen kann.

Ergebnis:

Das ist unzulässig. Es gilt hier als Vormiete der Betrag, der vor der „Mietanpassungsvereinbarung“ geschuldet war.

„Mietpreisbremse“ und Mieterhöhungen im Bestandsmietverhältnis

Alle Mieterhöhungsmöglichkeiten der §§ 558, 559, 560 BGB gelten unverändert weiterhin und unabhängig von der „Mietpreisbremse“, da die „Mietpreisbremse“ nicht für Bestandsmietverhältnisse, sondern nur für Neuvermietungen gilt.

558 BGB: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Die Möglichkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete im Bestandsmietverhältnis besteht unverändert. Mit Ausnahme von begründeten Einzelfällen, die selbst dann der Mietspiegel abbilden muss, ist die Miethöhe begrenzt. Der Gesetzgeber sah hier logischerweise keinen Handlungsbedarf.

559 BGB: Modernisierungsmieterhöhung

Der Gesetzgeber wünscht sich in der Gesetzesbegründung ausdrücklich, dass energetische Modernisierungen durchgeführt werden, am besten im Leerstand. Deshalb können hierfür auch noch nach drei Jahren die Modernisierungskosten der zulässigen Miete zugeschlagen werden.

560 BGB: Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen

Die Anpassung der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen ist von der Mietpreisbremse unberührt.

Lösungsmöglichkeiten zur Risikominimierung

Staffelmiete

Grundsätzlich gilt: Die „Mietpreisbremse“, also die Prüfung, ob eine zu hohe Miete verlangt wird, ist für jede einzelne Staffel anzuwenden. Daneben gelten die gleichen Grundsätze und Ausnahmen.

Der Vorteil der Staffelmiete liegt darin, dass jede einzelne Staffel – sofern sie die zulässige Miete (ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent) nicht übersteigt – eine Vormiete abbildet. Dabei stellt das Gesetz ausdrücklich klar, dass diese (zulässige) Staffel auch für die Zukunft Bestandsschutz genießt.

Praktische Bedeutung hat das jedoch nur, wenn nach Erreichen einer Staffel die ortsübliche Vergleichsmiete wieder sinkt. Das ist nach Ansicht des Autors in den Gemeinden, in denen eine „Mietpreisbremse“ denkbar ist, eher unwahrscheinlich.

Beispiel:

Beispiel Staffelmiete

Beispiel Staffelmiete

In diesem Beispiel ist die vereinbarte Miete (Mietstaffeln) in den Jahren 2015 und 2016 noch zulässig, weil sie die zulässige Miete nicht übersteigt. Die Mietstaffeln 2017, 2018 und 2019 allerdings werden durch die „Mietpreisbremse“ gedeckelt und fallen auf das Niveau von 2016 (also 9,00 €/m²) zurück. Weiter gesenkt wird die Staffelmiete dann allerdings nicht mehr, da die Staffel bei 9,00 €/m² Bestandsschutz genießt.

Wichtig:

  1. Eine vor der Gültigkeit der „Mietpreisbremse“ abgeschlossene Staffelmietvereinbarung genießt Bestandsschutz für all ihre bereits fällig gewordenen Staffeln, die während der Gültigkeit einer „Mietpreisbremse“ fällig werden, müssen sich an der zulässigen Miete (ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Mietstaffel plus 10 Prozent) messen lassen.
  2. Staffeln, die nach Wegfall der „Mietpreisbremse“ fällig werden, unterfallen nicht mehr der Prüfung der „Mietpreisbremse“.

Indexmiete

Auch bei der Indexmiete gilt: Die Anfangsmiete muss sich, sofern eine „Mietpreisbremse“ bei Vertragsschluss gilt, an der zulässigen Miete messen lassen.

Anders als Staffelmietvereinbarungen unterliegen aber die weiteren Indexerhöhungen nicht der „Mietpreisbremse“! Nach § 557b Absatz 1 BGB ist nämlich nur der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte zulässig. Dieser Index ist keinen starken Schwankungen unterworfen, so dass der Gesetzgeber hier keine Gefahr einer drastischen Mietsteigerung erkennt.

Aber: Die Vereinbarung einer Indexmiete schließt die Mieterhöhungsmöglichkeit des § 558 BGB aus und erschwert die Mieterhöhung nach Modernisierung nach § 559 BGB.

Verfahren bei Verstößen gegen die „Mietpreisbremse“ und Risiko

Rüge durch den Mieter wegen der „Mietpreisbremse“

Der Mieter hat das Recht zur Rüge der Miethöhe gegenüber dem Vermieter. Hierbei ist die Textform (beispielsweise per Email) sowohl für die Rüge, als auch für die Antwort des Vermieters ausreichend.

Die Rüge des Mieters muss qualifiziert sein: Er muss alle ihm bekannten konkreten Umstände darlegen und hierbei die nach seiner Auffassung zulässige Miete ermitteln, beispielsweise anhand des maßgeblichen Mietspiegels (Mieter: „Meine Miete ist zu hoch, weil… a) … b) … c) …!“).

Unqualifizierte Rügen (Mieter: „Ich zahle zu viel Miete!“) sind unbeachtlich. Auch erkennbar unberechtigte Rügen haben für den Mieter leider keine negativen Konsequenzen.

Praxistipp: Will der Vermieter bereits vor der Rüge sicherstellen, dass der Mieter sich innerhalb der Rüge mit allen preisbildenden Faktoren und Erwägungen beschäftigt und so vielleicht von der Rüge Abstand nimmt, kann der Vermieter diese Faktoren bereits im Mietvertrag klarstellen. Das dürfte einige Mieter von „Spontanrügen“ abbringen. Die Rüge ist dann nur qualifiziert und demnach beachtlich, wenn der Mieter sich mit den vertraglich fixierten Faktoren auseinandersetzt.

UPDATE 09/2016: Union und SPD überlegen über eine Verschärfung

Wie Spiegel Online am 09.09.2016 meldet, könnten sich die Regierungsfraktionen auf eine Verschärfung der Mietpreisbremse verständigen. Derzeit ist im Gespräch, dass der Vermieter bereits bei Mietvertragsschluss offenlegen muss, wie hoch die Vormiete war. Wir haben das zur Vermeidung von Rügen des Mieters bereits immer so empfohlen (siehe vorheriger Absatz).

Folgen der qualifizierten Rüge durch den Mieter

Der Vermieter ist zur Auskunft gegenüber dem Mieter und damit zur Antwort auf die qualifizierte Rüge verpflichtet. Der Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter richtet sich auf solche Tatsachen und Umstände, die für die Berechnung der Miete maßgeblich sind, die aber der Mieter nicht kennen kann.

Beispiel:

Merkmale des Mietspiegels, die der Mieter aus der Kenntnis der Wohnung selbst zuordnen kann, unterliegen nicht dem Auskunftsanspruch. Baualtersklassen und das Alter des Heizkessels beispielsweise hingegen schon.

Sollte für das Rügeverfahren eine Modernisierung maßgeblich sein, bedarf es der Vorlage einer (fiktiven) Mieterhöhungserklärung nach §§ 559 ff. BGB.

Problematisch sind Aspekte des Datenschutzes (beispielsweise zum Nachweis einer Vormiete!): Der Vermieter darf zur Erfüllung seines Auskunftsanspruches den Datenschutz nicht verletzen, er darf allerdings ebenfalls nicht unter Hinweis auf den Datenschutz die Auskunft verweigern. Vielmehr sei hier eine Interessenabwägung zwischen den Aspekten des Datenschutzes und des Vermieters notwendig, die der Gesetzgeber flapsig als zugunsten des Vermieters zu entscheiden ansieht. Ob die Prozessgerichte das allerdings auch so sehen, bleibt fraglich.

Zuletzt löst der Gesetzgeber diesen Konflikt damit, dass er in der Gesetzesbegründung ausführt, dass ein geschwärztes Exemplar des Vorvertrages zum Nachweis der Vormiete ausreiche. Welche Aussagekraft ein geschwärzter Mietvertrag allerdings noch haben kann, bleibt abzuwarten.

Risiko des Vermieters: Zurückforderung der Miete

Liegt die vereinbarte Miete ohne Rechtfertigung durch einen Ausnahmetatbestand über der zulässigen Miete, kann der Mieter ab dem Zeitpunkt der Rüge (nächste Fälligkeit der Miete) die Zahlung des übersteigenden Teils wegen Teilunwirksamkeit der Vereinbarung verweigern (§§ 812 ff. BGB).

Der Mietvertrag und die Mietzinsvereinbarung in zulässiger Höhe bleiben ansonsten unberührt.

Risiko 1

Vermieter hat zukünftig weniger Mieteinnahmen, als in seiner ursprünglichen Kalkulation vorgesehen, was ganze Finanzierungen umstoßen kann.

Lösung 1: Vermieter sollten sehr genau darauf achten, dass sie im Geltungsbereich einer „Mietpreisbremse“ die vereinbarte Miete so begründen können, dass die Rüge des Mieters abzuweisen ist.

Risiko 2

Für die Dauer des Prozesses bzw. des Rügeverfahrens steht dem Mieter kein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der überhöhten Miete (auch nicht eines Teiles davon) zu. Das bedeutet bei einer unterstellten zweijährigen Verfahrensdauer jedoch, dass ein erheblicher Betrag zur sofortigen Rückzahlung an den Mieter bzw. Aufrechnung fällig ist.

Lösung 2: Insbesondere Vermieter mit großem Immobilienbestand sollten hier eventuell bei Eingang einer Rüge in Abhängigkeit von deren Qualifizierung sofort Rückstellungen erwägen!

Risiko 3

Der Autor hat mit einer Vorsitzenden Richterin am Landgericht zu folgender Frage diskutiert: Zwar ist der Mieter für die Zukunft ab seiner Rüge nur vom überhöhten Teil der Miete von der Zahlung befreit. Hiervon allerdings unbenommen sind Schadenersatzansprüche des Mieters aus §§ 280 ff. BGB (Schadenersatz wegen Pflichtverletzung). Es ist nicht ausgeschlossen, dass der Mieter auch für den rückwirkend überzahlten Teil einer überhöhten Miete einen Anspruch auf Erstattung hat – und zwar aus schuldhafter Pflichtverletzung des Vermieters oder seines Vertreters. Hierbei ist weniger an private Vermieter zu denken, die bei Fehlern in der Berechnung der Miethöhe sicherlich weniger schuldhaft handelten, als vielmehr gewerbliche Vermieter bzw. gewerbliche Immobilienverwalter! Hier steckt aus der Sicht des Autors also ein enormes Prozess- und Liquiditätsrisiko!

Lösung 3: Siehe Lösung 1.

Das mieterseitige Recht der Rüge kann übrigens nicht im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Vermieter und Mieter haben allerdings auch im Rügeverfahren und im eventuellen Prozess stets die Möglichkeit, eine (auch vergleichsweise) Einigung über die zulässige Miete herbeizuführen.

Zusammenfassung

Wenn eine „Mietpreisbremse“ in der Gemeinde gilt, in der die Wohnung liegt, gilt:

Die „Mietpreisbremse“ gilt nach derzeitigem Stand bis längstens 31.12.2025, sofern die Landesregierungen davon Gebrauch machen. Bei der Wiedervermietung einer Bestandswohnung darf höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) zuzüglich 10 Prozent verlangt werden. Ausgenommen von der „Mietpreisbremse“ sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt werden und solche Vermietungen, die erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vorgenommen werden. Eine zulässige vereinbarte Miete darf auch zukünftig verlangt werden (Bestandsschutz der Vormiete).

Modernisierungen vor Wiedervermietung erlauben eine höhere Wiedervermietungsmiete nach den Regeln der Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung. Bei Staffelmietverträgen gilt die „Mietpreisbremse“ für jede einzelne Staffel. Bei Indexmieten gilt die „Mietpreisbremse“ nur für die Ausgangsmiete. Beanstandungen der vereinbarten Miete muss der Mieter qualifiziert rügen, um Rückforderungsansprüche für künftig fällig werdende Mieten zu erhalten. Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Auskunftsanspruch zu den preisbildenden Tatsachen, soweit er diese nicht selbst ermitteln kann.

Prüfungsskizze zur „Mietpreisbremse“

Anhand nachfolgender Prüfungsschritte können Sie die vereinbarungsfähige Miete ermitteln:

Haftungsausschluss und Quellenangabe

Dieser Text wurde mit der gebotenen Sorgfalt erstellt. Trotz größter Sorgfalt kann jedoch keine Haftung für die Richtigkeit oder die Anwendbarkeit übernommen werden. Dieser Text ersetzt keine rechtliche Beratung.

Als Quelle zu diesem Text dienten der Gesetzentwurf mit ausführlichen Stellungnahmen der Bundesregierung, des Bundestages und des Bundesrates sowie persönliche Gespräche des Autors mit Experten und Kollegen.

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