Neben den anderen – gesetzlichen oder vereinbarten – zu beachtenden Regelungen zur Kostenverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) spielt die Heizkostenverordnung in der WEG eine besondere Rolle.

Grundsätze zur Geltung der Heizkostenverordnung in der WEG

Heizkostenverordnung in der WEG

Heizkostenverordnung in der WEG

Mit ihrer Einführung wurde erstmalig der unumstößliche „Gesetzes“-Charakter der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung durchbrochen. Die Heizkostenverordnung hat in der WEG grundsätzlich Vorrang vor § 16 Abs. 2 WEG oder anderen Vereinbarungen.01)§ 3 HeizKV Es bedarf zu ihrer Geltung weder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer, noch einer „Einführung“.02)BGH V ZR 251/10 ZMR 2012, 372 Abgesehen von den Ausnahmetatbeständen der Heizkostenverordnung selbst haben die Wohnungseigentümer keinerlei Einfluss, ob die Heizkostenabrechnung gelten soll oder nicht: Sie gilt grundsätzlich immer.

Einer der Ausnahmetatbestände der Heizkostenverordnung ist ein Gebäude mit nur zwei Wohnungen, wovon der Vermieter eine Wohnung bewohnt. Diese Ausnahmevorschrift ist in Wohnungseigentumsanlagen mit zwei Wohnungen selbst dann nicht anzuwenden, wenn beide Sondereigentümer jeweils eine Wohnung bewohnen.03)OLG Düsseldorf I-3 Wx 225/03 ZMR 2004, 694 Das gilt auch dann, wenn eine der beiden Wohnungen selbst genutzt und die andere vermietet wird.04)OLG Düsseldorf I-3 Wx 225/03 ZMR 2004, 694

Verfassungsmäßige Bedenken

Gelegentlich trifft diese „Allmacht“ der Heizkostenverordnung in der WEG auf verfassungsrechtliche Bedenken. Schließlich ist sie nur eine Verordnung und greift dennoch weitgehend in das Wohnungseigentumsgesetz ein. Allerdings wird dieser Eingriff durch § 5 Abs. 4 EnEG ermächtigt, so dass diese Diskussion rein akademisch ist.

Kosten-Nutzen-Relation

Seit dem 01.01.2009 müssen zentrale Heizungsanlagen nicht mehr mit Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet werden, wenn das mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden wäre.05)§ 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizKV Das ist immer dann der Fall, wenn sich der Ausstattungsaufwand nicht binnen zehn Jahren amortisiert.

Dabei unterstellt die Heizkostenverordnung, dass bei verbrauchsabhängiger Abrechnung der Heiz- und/oder Warmwasserkosten Einsparungen von 15 Prozent erreicht werden.06)§ 12 Abs. 1 HeizKV Das bedeutet im Umkehrschluss: Ist die Ausstattung mit Erfassungsgeräten teurer als 150 Prozent der jährlichen Heizkosten bzw. Warmwasserkosten, ist sie wegen Unverhältnismäßigkeit nicht notwendig.

Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümer

Ob sie die Heizkostenverordnung anwenden wollen, dürfen die Wohnungseigentümer nicht entscheiden.07)BGH V ZR 251/10 ZMR 2012, 372 Die Geltung der Verordnung ist grundsätzlich (von den Ausnahmetatbeständen abgesehen) nicht dispositiv.

Allerdings haben die Wohnungseigentümer zwei Entscheidungskompetenzen: Einerseits die Auswahl und Anbringung der Erfassungsgeräte,08)§ 3 Satz 2 HeizKV andererseits die Festlegung der Höhe des jeweiligen Verhältnisses der Verbrauchskosten und der Festkosten der Heizkosten09)§ 7 HeizKV sowie der Warmwasserkosten.10)§ 8 HeizKV Ist in der Gemeinschaftsordnung hierzu nichts geregelt, sollte der Verwalter diese Frage(n) in der ersten Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung stellen.

Bestimmung des Verteilungsschlüssels gemäß Heizkostenverordnung in der WEG

Die Heizkostenabrechnung ist (sofern eine zentrale Heizungsanlage vorhanden ist) zwingender Bestandteil der Jahresabrechnung der WEG. Die Heizkostenverordnung gilt dabei zwischen einzelnem Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft.11)§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer aus § 16 Abs. 2 und 3 WEG tritt hinter die Heizkostenverordnung zurück.12)§ 3 HeizKV

Verbrauchskostenanteile

In der Heizkostenabrechnung wird der Gebäudeeigentümer – insofern hier also die Wohnungseigentümergemeinschaft – zur Erfassung des Verbrauchs an Wärme und Warmwasser nebst entsprechender Berechnung der individuellen Kosten verpflichtet.13)§ 4 HeizKV und § 6 HeizKV Hierbei handelt es sich um die Verbrauchskostenanteile, die im Regelfall zwischen 50 und 70 Prozent der gesamten Heiz- und Warmwasserkosten betragen (siehe unten). Hierbei handelt es sich um eine Bandbreite.

Festkostenanteile

Der andere Teil – die sogenannten Festkostenanteile, also die übrigen 30 bis 50 Prozent der Kosten – sind nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach umbautem Raum zu verteilen.14)§ 7 HeizKV und § 8 HeizKV Eine Festkostenverteilung nach Miteigentumsanteilen ist nicht vorgesehen.

Kosten der Erstausstattung

Die Kosten für die Erstausstattung oder den Austausch der Erfassungsgeräte sind in der Regel nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel zu verteilen,15)§ 16 Abs. 2 WEG also nach Miteigentumsanteilen.

Kostenverteilung bei Geräteausfall oder fehlenden Erfassungsgeräten

Scheidet eine verbrauchsabhängige Abrechnung beispielsweise wegen Geräteausfalls aus und ist der Umfang der danach notwendigen Schätzung16)§ 9a Abs. 1 HeizKV größer als 25 Prozent, kommt ausschließlich eine Verteilung der Kosten nach Wohn- bzw. Nutzfläche oder umbautem Raum in Betracht.17)§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV und § 8 Abs. 1 HeizKV Auch hier gilt: Keine Verteilung nach Miteigentumsanteilen! Stehen allerdings auch die Flächen oder der umbaute Raum nicht fest, kann ausnahmsweise nach Miteigentumsanteilen verteilt werden.18)OLG Köln 16 Wx 73/02 NZM 2002, 665

Änderungskompetenz der Wohnungseigentümer

Verbrauchskostenanteile

Die Wohnungseigentümer können die oben erwähnten Verbrauchskostenanteile verändern. Dabei gilt:

  • Weniger als 50 Prozent Verbrauchskostenanteil ist unzulässig.19)§ 10 HeizKV
  • Zwischen 50 und 70 Prozent Verbrauchskostenanteil ist „normal“.
  • Zwischen 70 und 100 Prozent Verbrauchskostenanteil ist zulässig, bedarf aber eines allstimmigen Beschlusses.
    Umgekehrt – also fort von 100 Prozent hin zu 70 Prozent Verbrauchskosten – bedarf es nur einer einfachen Mehrheit des Beschlusses.

Grundsätzlich gilt es dabei zu beachten: Vereinbarungen und die Gemeinschaftsordnung können durch Beschluss geändert werden, solange es um die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten geht.

Bei einer Neuerrichtung des Gebäudes legt entweder die Gemeinschaftsordnung die Quote des Verbrauchskostenanteils (in der Regel 50 Prozent bis 70 Prozent) fest, oder aber die Wohnungseigentümer müssen einen Beschluss mit einfacher Mehrheit über diese Frage treffen. Gleiches gilt, wenn die Gemeinschaftsordnung keine oder keine eindeutige Aussage zum Anteil der Verbrauchskosten trifft.

Festkostenanteile

Auch hinsichtlich der Flächen bzw. des umbauten Raumes haben die Wohnungseigentümer einen gewissen Ermessensspielraum, den sie durch einfachen Mehrheitsbeschluss ausüben können. So können sie die Festkosten entweder nach Flächen oder nach umbautem Raum verteilen.

Weiter können sie hierfür nur die beheizten Flächen oder die gesamten Nutzflächen ansetzen. Es entspricht dabei ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn beschlossen wird, dass die beheizte Fläche ohne Balkone und Terrassen als Maßstab für die Verteilung der Festkosten dienen soll.

Sonstiges zur Heizkostenverordnung in der WEG

Messdifferenzen zwischen Gesamtverbrauch und Summe der Einzelverbräuche sind nach Fläche oder umbautem Raum zu verteilen (in der Heizkostenabrechnung!), sofern es keine andere Vereinbarung der Wohnungseigentümer dazu gibt. Auch hier scheidet eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen aus.

Eine Jahresabrechnung inklusive einer Heizkostenabrechnung, die der Heizkostenverordnung zuwider läuft, ist nicht nichtig, sondern nur anfechtbar.