Die Abrechnung über die Nebenkosten ist einer der häufigsten Streitpunkte im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Umso erstaunlicher ist es, dass das Wesen der Nebenkostenabrechnung, also ihre Rechtsnatur, nirgends klar definiert ist. Der Meinungsstreit hierüber wird zwischen drei Lagern ausgetragen, wobei die herrschende Meinung tatsächlich am meisten überzeugt.

Mindermeinung: Leistungsbestimmung im Sinne von § 315 BGB?

Die Vertreter Der Mindermeinung01)LG Hamburg ZMR 1995, 32 argumentieren, die Betriebskostenabrechnung sei eine Leistungsbestimmung.02)§ 315 BGB Demnach werde erst durch die Abrechnung klar, was der Mieter für das Abrechnungsjahr genau schuldete. Erst durch die Erkennbarkeit von Guthaben oder Nachzahlung erfolge die endgültige Bestimmung der Leistungspflicht des Mieters.

Allerdings wäre hierfür ein Beurteilungsspielraum der Parteien notwendig.03)Palandt/Grünberg § 315 Rdn. 4 BGB Jedoch hat der abrechnende Vermieter keinen Beurteilungsspielraum: Weder die Höhe noch die Ansatzfähigkeit einzelner Kostenarten kann der Vermieter bei der Abrechnung bestimmen. Bereits insoweit ist dieser Ansatz nicht tragfähig.

Ebenfalls im Ergebnis nicht hilfreich ist die Tatsache, dass das Leistungsbestimmungsrecht nur einmal ausgeübt werden kann. Hat der Vermieter sich verrechnet, wäre die Nebenkostenabrechnung nicht zu korrigieren. Dabei spielt es keine Rolle, ob er sich zugunsten des Mieters oder zu seinen Ungunsten verrechnet hat. Dieses Ergebnis kann wirklich niemand wollen.

Ebenfalls Mindermeinung:
Geschäftsähnliche Handlung?

Eine andere Meinung ist, dass die Nebenkostenabrechnung eine geschäftsähnliche Handlung sei, die eigene Rechtsfolgen auslöse, die wiederum über die Fälligkeit von Nachforderung oder Guthaben hinausgehe.

Das wird damit begründet, dass wegen Fristversäumnis des Mieters hinsichtlich seiner Einwendungen sogar eine materiell (inhaltlich) falsche Abrechnung dennoch Wirksamkeit entfalten könne. Allerdings ist dieser „gestaltende“ Charakter der Nebenkostenabrechnung aus unserer Sicht nicht genug, gleich von einer Willenserklärung auszugehen.

Herrschende Meinung:
Wissenserklärung nach § 259 BGB!

Nach herrschender Meinung ist das Wesen der Nebenkostenabrechnung durch den Charakter einer Wissenserklärung gekennzeichnet. Sie ist keine Willenserklärung, sondern schlicht ein Rechenvorgang im Sinne des § 259 BGB:04)BGH VIII ZR 319/09 GE 2010, 1414

§ 259 BGB Umfang der Rechenschaftspflicht

(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.
(2) […]

nebenkosten-blog.de Wesen der Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung ist demnach ein Rechenergebnis. Sie kann vom Vermieter in gewissen Grenzen jederzeit geändert werden. Auch ist das Mittel der Anfechtung nicht gegeben und auch nicht notwendig, da es sich nicht um eine Willenserklärung handelt.

Demnach ist die Abrechnung nach § 259 BGB zu erstellen

Der § 259 BGB BGB regelt die Rechenschaftspflicht aus Verwaltung von fremdem Vermögen, was hier eigentlich nicht zutrifft: Die Betriebskostenvorauszahlungen sind als Teil der Mietzahlung eigenes Vermögen des Vermieters. Allerdings trifft ihn die gesetzliche Pflicht zur Abrechnung über die Vorauszahlungen, wonach in Ermangelung anderer Normen beruhigt auf die Regelungen des § 259 BGB zurückgegriffen werden kann.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]