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Rat & Hilfe für Vermieter, Mieter & Wohnungseigentümer

Kategorie: Jahresabrechnung (WEG)

Mehrwertsteuer in der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft)

Die Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer) muss nur dann in der Jahresabrechnung der WEG ausgewiesen werden, wenn die Wohnungseigentümer auf die Steuerfreiheit der Leistungen der WEG an einzelne oder alle Mitglieder verzichtet haben01)BayObLG 2Z BR 28/96 ZMR 1996, 574 oder die WEG steuerpflichtige Erlöse aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum erzielt. Dieser Beitrag erläutert die Hintergründe zur Mehrwertsteuer in der WEG. Weiterlesen

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Entlastung des Verwalters in der WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz verwendet zwar den Begriff der „Entlastung“. Es normiert aber leider nicht, was genau damit gemeint ist. Deshalb hat die Rechtsprechung zur Entlastung des Verwalters zahlreiche Analogien zum Vereins- bzw. Gesellschaftsrecht gezogen. Dieser Beitrag gibt einen umfassenden Einblick in die Thematik. Weiterlesen

Jahresabrechnung WEG: Fehlerhafte Abrechnung

In aller Regel bleibt bei einer fehlerhaften Abrechnung nur der Weg, den entsprechenden Beschluss rechtzeitig anzufechten. Nach Verstreichen der Anfechtungsfrist (ein Monat ab Beschlussverkündung) wird auch eine fehlerhafte Abrechnung bestandskräftig und kann nur durch einen anderen Beschluss geändert werden. Nur in Ausnahmefällen ist der Abrechnungsbeschluss entweder nichtig, dann ist keine Beschlussanfechtung nötig. Oder aber es besteht die Notwendigkeit, den Abrechnungsbeschluss zu ergänzen, was aber nur möglich ist, wenn der übrige bereits beschlossene Teil dadurch nicht berührt wird. Weiterlesen

Jahresabrechnung WEG: Beschluss & Genehmigung

Die Wohnungseigentümer fassen mit einfacher Mehrheit einen Beschluss über die vom Verwalter rechtzeitig vorgelegte Jahresabrechnung. Diese besteht aus der Gesamtabrechnung und den daraus abgeleiteten Einzelabrechnungen. Demnach müssen auch beide Abrechnungsteile Gegenstand der Beschlussfassung sein. Weiterlesen

Jahresabrechnung WEG: Prüfung & Kontrolle

Leider enthält das Wohnungseigentumsgesetz keine Regelungen darüber, ob und inwieweit ein einzelner Wohnungseigentümer zur Prüfung und Kontrolle der Jahresabrechnung berechtigt ist. Lediglich für den Verwaltungsbeirat ergibt sich ein solches Kontrollrecht aus § 29 Abs. 3 WEG. Da jedoch die Bestellung eines Verwaltungsbeirates nicht verpflichtend ist, lässt sich aus dieser Regelung kein Kontrollanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers ableiten. Weiterlesen

Jahresabrechnung WEG: Instandhaltungsrücklage

Zur Jahresabrechnung der WEG gehört zwingend auch die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Sie soll den Eigentümern ermöglichen, die Vermögenslage der Gemeinschaft zu erkennen und die Abrechnung auf Plausibilität zu prüfen. Wenn in diesem Beitrag von einer Instandhaltungsrücklage die Rede ist, sind damit natürlich sinngemäß auch die Fälle gemeint, in denen es in einer WEG wegen entsprechender Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung mehrere Instandhaltungsrücklagen gibt. Weiterlesen

Jahresabrechnung WEG: Einzelabrechnungen

Der Zweck der Einzelabrechnungen besteht darin, den endgültigen Beitrag eines jeden Wohnungs- oder Teileigentums an den Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft festzustellen. Deshalb muss zwingend und ohne Ausnahme für jedes Wohnungs- und Teileigentum eine separate Einzelabrechnung erstellt und Bestandteil der Jahresabrechnung werden. Die Einzelabrechnungen haben objektspezifisch und nicht nach Eigentümern zu erfolgen.01)BGH V ZB 282/11 ZWE 2012, 336 02)OLG Köln 16 Wx 141/07 ZWE 2008, 242 03)OLG Düsseldorf I-3 Wx 84/07 NZM 2007, 811 04)LG Köln ZWE 2011, 136 Weiterlesen

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Jahresabrechnung WEG: Gesamtabrechnung

Da das Wohnungseigentumsgesetz keine inhaltlichen Regelungen trifft, wie eine Jahresabrechnung der WEG konkret auszusehen hat, ergeben sich die Anforderungen aus den allgemeinen Bestimmungen des § 259 Abs. 1 BGB. Dieser Beitrag erläutert die Anforderungen an die Gesamtabrechnung. Weiterlesen

Jahresabrechnung WEG: Verwalterwechsel

Häufig wird zwischen altem und neuem Verwalter darüber gestritten, wer von beiden nach einem Verwalterwechsel die Jahresabrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu erstellen hat. Von dieser Frage unbedingt zu trennen ist die Pflicht zur Rechnungslegung, die der ausscheidende Verwalter ohnehin zu erfüllen hat. Weiterlesen

Jahresabrechnung WEG: Pflicht zur Aufstellung, Zeitraum und Frist

Zur Rechnungslegung kann der Verwalter durch die Wohnungseigentümer aufgefordert werden oder nach seiner Abwahl ohne Aufforderung verpflichtet sein. Das ist bei der Jahresabrechnung anders, hier trifft den Verwalter eine automatische Pflicht zur Aufstellung. Weiterlesen

Jahresabrechnung WEG: Rechnungslegung

Die Rechnungslegung des Verwalters nach § 28 Abs. 4 WEG kann durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer jederzeit verlangt werden. Sie dient im Wesentlichen der Kontrolle der Geschäftsführung des Verwalters.01)KG MDR 1981, 407 In Abgrenzung dazu ist die Jahresabrechnung nur nach Abschluss des Kalenderjahres fällig. Weiterlesen

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Jahresabrechnung WEG: Funktion und Inhalt

Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen (Jahresabrechnung).01)§ 28 Abs. 3 WEG Über diese Abrechnung beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit.02)§ 28 Abs. 5 WEG Da der Inhalt der Abrechnung nicht näher gesetzlich geregelt ist, ergibt er sich aus dem Zweck der Abrechnung: Weiterlesen

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Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht und Verjährung (WEG)

Der folgende Beitrag zeigt die Rechtslage zu Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht und Verjährung in der WEG. Weiterlesen

Grundlose Überzahlung in der WEG

Die Antwort auf die Frage, wie mit grundlosen Mehrzahlungen (Überzahlung) des Wohnungseigentümers zu verfahren ist, denen überhaupt keine Forderung gegenübersteht, befindet sich aktuell (glücklicherweise) in einem Wandel. Weiterlesen

Vorauszahlung in der Abrechnung zu niedrig (WEG)

Es kommt vor, dass in der Jahresabrechnung die Vorauszahlung zu niedrig „eingestellt“ sind, obgleich ein Wohnungseigentümer eigentlich mehr gezahlt hat. Insbesondere stellt sich dieses Problem bei Missachtung einer Tilgungsbestimmung oder bei fehlerhafter Verrechnung einer Zahlung auf mehrere offene Forderungen. Weiterlesen

Tilgungsreihenfolge in der WEG

Zahlt der Wohnungseigentümer die ihm obliegenden Beiträge (aus Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlage) an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – gegebenenfalls zu Händen des Verwalters – tritt Erfüllung ein. Damit ist seine Beitragspflicht in dieser Höhe erloschen.01)§ 362 Abs. 1 BGB Zur Tilgungsreihenfolge mehrerer Forderungen siehe unten. Weiterlesen

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Einwendungen gegen Abrechnungen der WEG

Im Zahlungsprozess der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegen ihn kann der einzelne Wohnungseigentümer regelmäßig keine inhaltlichen Einwendungen mehr gegen die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage geltend machen. Hierfür sieht das Gesetz einzig und allein die Klage auf Anfechtung von Beschlüssen vor. Weiterlesen

Versorgungssperre in der WEG

Neben der Zahlungsklage und dem Antrag auf Entziehung des Wohnungseigentums (als ultima ratio) hat die Wohnungseigentümergemeinschaft ein weiteres Mittel gegen säumige Mitglieder an der Hand: Die Versorgungssperre. Weiterlesen

Zahlungsklage der WEG gegen Mitglieder

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Ihre Ansprüche auf Beitragszahlungen (aus Wirtschaftsplan, Sonderumlage oder Jahresabrechnung) durch die Zahlungsklage der WEG durchsetzen.01)§ 43 Nr. 2 WEG Daneben ist auch ein gerichtliches Mahnverfahren nach §§ 688 ff. ZPO möglich. Weiterlesen

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Zahlungsverzug in der WEG

Im Grunde genommen gilt in der Wohnungseigentümergemeinschaft in Sachen Zahlungsverzug nichts anderes, als bei allen anderen Fällen von Verzug auch. Gesetzlich geregelt ist das in den §§ 286 ff. BGB. Weiterlesen

Jahresabrechnung und Eigentümerwechsel (WEG)

Bei Jahresabrechnung und Eigentümerwechsel entfaltet der Beschluss über die Abrechnung nur Wirkung für und gegen denjenigen Wohnungseigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist.01)BGH V ZR 113/11 ZWE 2012, 90 02)BGH V ZB 10/87 BGHZ 104, 197 03)BGH V ZB 16/95 BGHZ 131, 228 04)BGH V ZB 17/99 BGHZ 142, 290 Weiterlesen

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Wirtschaftsplan und Abrechnung in der WEG

Die gesetzliche Grundlage für eine ordentliche Wirtschaftsführung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bildet § 28 WEG zusammen mit § 16 Abs. 2 WEG. Dieser Beitrag beleuchtet die allgemeinen Grundsätze, die sich aus § 28 WEG zum Thema Wirtschaftsplan und Abrechnung ergeben. Weiterlesen

Verwaltungsbeirat in der WEG: Aufgaben und Rechte

Die Regelungen zum Verwaltungsbeirat finden sich in § 29 WEG. Den Wohnungseigentümern steht es frei, ob Sie einen Verwaltungsbeirat bestellen oder nicht. Der Verwaltungsbeirat ist zwar ebenso wie der Verwalter ein Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft, Weiterlesen