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Rat & Hilfe für Vermieter, Mieter & Wohnungseigentümer

Kategorie: Nebenkostenabrechnung

Zugang der Abrechnung bei mehreren Mietern

Eine besondere Problematik stellt sich beim Zugang der Betriebskostenabrechnung, wenn mehrere Mieter im Mietvertrag stehen: Reicht die Zustellung an einen einzelnen Mieter oder muss die Abrechnung an alle Mieter verschickt werden? Weiterlesen

Umlageschlüssel: Wäschepflege

In diesem Beitrag geht es um den korrekten Umlageschlüssel für die Kosten der Einrichtungen der Wäschepflege. Welche Nebenkosten hierfür grundsätzlich ansatzfähig sind, steht hier. Weiterlesen

Umlageschlüssel: Gemeinschaftsantenne und Kabelanschluss

In einem anderen Beitrag haben wir gezeigt, welche detaillierten Kosten für den Kabelanschluss (Breitbandkabel) und die Gemeinschaftsantennenanlage umlagefähig sind. Der vorliegende Beitrag beschäftigt sich mit der Frage nach dem korrekten Umlageschlüssel. Weiterlesen

Umlageschlüssel: Versicherungskosten

Welche detaillierten Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung als Nebenkosten grundsätzlich umlagefähig sind, haben wir hier beschrieben. Nun wollen wir uns mit der Frage beschäftigen, nach welchem Umlageschlüssel diese Versicherungskosten zu verteilen sind. Weiterlesen

Umlageschlüssel: Kosten der Gartenpflege

Dieser Beitrag beschäftigt sich mit dem korrekten Abrechnungsschlüssel (Umlageschlüssel) für die Kosten der Gartenpflege. Welche Kosten dabei grundsätzlich umlagefähig sind, haben wir hier schon gezeigt. Weiterlesen

Umlageschlüssel: Hausreinigung und Schädlingsbekämpfung

Welche Kosten der Hausreinigung und der Schädlingsbekämpfung grundsätzlich umlagefähig sind, haben wir bereits gezeigt. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit dem richtigen Umlageschlüssel für diese Positionen. Weiterlesen

Umlageschlüssel: Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Welche detaillierten Kosten für die Straßenreinigung und die Müllbeseitigung grundsätzlich umlagefähig sind, haben wir bereits gezeigt. In diesem Beitrag geht es um die Frage, nach welchem Umlageschlüssel diese Kosten zu verteilen sind. Weiterlesen

Umlageschlüssel: Abrechnung der Aufzugkosten

Nach welchem Umlageschlüssel die Abrechnung der Aufzugkosten zu erfolgen hat, ist zwischen Mieter und Vermieter oft streitig. Dieser Beitrag zeigt, welche Umlageschlüssel vereinbart werden können und welcher Umlageschlüssel ohne Vereinbarung anzuwenden ist. Weiterlesen

Abrechnung von Kosten für Wasser und Entwässerung

Nachdem wir bereits gezeigt haben, welche Kosten für Wasser und Entwässerung grundsätzlich umlagefähig sind, beschäftigen wir uns in diesem Beitrag damit, wie diese Kosten verteil werden müssen. Weiterlesen

Nebenkostenabrechnung: Umlage der Grundsteuer

Im Regelfall erfolgt die Umlage der Grundsteuer bei preisfreiem Wohnraum auf die Wohnfläche. Bei preisgebundenem Wohnraum muss zwingend nach Wohnfläche abgerechnet werden.01)§ 20 Abs. 2 Satz 1 NMV Bei Gewerbemietverhältnissen ist eine Umlage nach Nutzflächen üblich. Weiterlesen

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]

Andere Verteilungsschlüssel der Nebenkostenabrechnung

Neben dem Flächenanteil kommen noch andere Verteilungsschlüssel für die Nebenkostenabrechnung infrage. Dieser Beitrag zeigt, welche das sind und wann ihre Verwendung zulässig ist. Weiterlesen

Umlageschlüssel: Vorwegabzug bei gemischter Nutzung

Wenn in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch Gewerberäume vorhanden sind, kann es manchmal erforderlich werden, einen sogenannten Vorwegabzug vorzunehmen. Der Sinn dahinter ist, dass die Wohnungsmieter nicht übermäßig mit Kosten der Gewerbeeinheiten belastet werden dürfen. Weiterlesen

Umlageschlüssel: Bildung von Wirtschaftseinheiten

Gelegentlich kann es zur Vereinfachung der Verwaltung sinnvoll sein, dass mehrere Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit (Abrechnungseinheit) zusammengefasst werden. Die Betriebskosten werden dann auf die Gesamtfläche mehrerer Objekte verteilt. Unter welchen Voraussetzungen die Bildung von Wirtschaftseinheiten zulässig ist, zeigt dieser Beitrag. Weiterlesen

Umlageschlüssel: Leerstand berücksichtigen?

Bei Flächenschlüsseln und Personenschlüsseln stellt sich häufig die Frage, wer die auf einen Leerstand entfallenden Kosten trägt. Dieser Beitrag gibt Antworten und zeigt praktische Lösungshinweise. Weiterlesen

Wohnungseigentum: Miteigentumsanteile oder Fläche?

Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung (oder von Teileigentum) wird meistens direkt im Mietvertrag die Umlage anhand der Miteigentumsanteile vereinbart. Das hat den Vorteil, dass somit die Verwalterabrechnung der WEG als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung verwendet werden kann. Weiterlesen

Flächendifferenz: Vereinbarte oder tatsächliche Fläche?

Über die Frage, welche Fläche bei einer Abweichung zwischen tatsächlicher und vereinbarter Fläche in der Nebenkostenabrechnung anzusetzen ist, wurde und wird heftig gestritten. Nach einer Meinung sei Weiterlesen

Flächenschlüssel: Grundsätze, Einheitlichkeit und Ansatz

In nahezu allen Mietverträgen ist eine Verteilung der Nebenkosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche vereinbart. Aber auch wenn Mieter und Vermieter hierzu keine Vereinbarung getroffen haben, erfolgt die Verteilung der Kosten nach Flächenschlüssel (gesetzlicher Maßstab). Weiterlesen

Methoden der Flächenberechnung

Es gibt keine verbindliche und einheitliche Regelung, wie vermietete Flächen zu ermitteln sind. Eine kleine Ausnahme bildet der preisgebundene Wohnraum, für den nur ein Verfahren verbindlich ist. Für freifinanzierten Wohnraum und Gewerberaum hingegen gibt es eine Fülle von Methoden der Flächenberechnung, was nicht selten zu Streit zwischen Mieter und Vermieter führt. Weiterlesen

Umlageschlüssel: Grundsätze und Vereinbarung

Einer der wichtigsten Bestandteile einer Nebenkostenabrechnung ist der Umlageschlüssel. Er bestimmt den Anteil des einzelnen Mieters an den Gesamtkosten. Andere Namen hierfür sind Abrechnungsschlüssel, Abrechnungsmaßstab, Verteilungsschlüssel oder Verteilungsmaßstab. Weiterlesen

Beweislast bei Nebenkosten und Nebenkostenabrechnungen

Kommt es zum Streit zwischen Vermieter und Mieter, stellt sich häufig die Frage, wer welche Beweise erbringen muss – wen also welche Beweislast trifft. Einen Überblick schafft dieser Beitrag. Weiterlesen

Verwirkung bei Nebenkostenabrechnungen

Neben der Verjährung können Ansprüche auch verwirkt sein. Sowohl Ansprüche des Mieters, als auch Ansprüche des Vermieters sind davon betroffen. Wann und wodurch die Verwirkung eintritt, erläutert dieser Beitrag. Weiterlesen

Verjährung und Nebenkostenabrechnungen

Die Verjährung bewirkt, dass der Gläubiger einer Leistung vom Schuldner nach Ablauf einer bestimmten Frist die Leistung nicht mehr verlangen kann, wenn der Schuldner diese Einrede erhebt. Weiterlesen

Ausschlussfrist für Einwendungen (Widerspruch) des Mieters

Hat der Mieter Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung, muss er sie binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen (umgangssprachlich: Widerspruch). Nach Ablauf der sogenannten Ausschlussfrist kann er keine Einwendungen mehr vorbringen. Das gilt jedoch ausschließlich für preisfreien Wohnraum! Weiterlesen

Belegkopien statt Belegeinsicht?

Die meisten Mieter wollen eigentlich keine Belegeinsicht, sondern stattdessen Kopien der relevanten Abrechnungsbelege. Ob Mieter einen Anspruch auf die Übersendung von Belegkopien haben und wenn ja, was sie dafür zu zahlen haben, behandelt dieser Beitrag. Weiterlesen

Recht des Mieters zur Belegeinsicht

Der Mieter hat das Recht zur Belegeinsicht in die Abrechnungsunterlagen. Doch wie weit muss ihm Einblick gewährt werden? Wo und mit wem hat die Belegeinsicht stattzufinden? Wer trägt die Kosten? Dieser Beitrag schafft Klarheit. Weiterlesen

Zahlungsfrist bei Nebenkostenabrechnungen

Man kann sich viele Diskussionen ersparen, wenn bereits im Mietvertrag eine Zahlungsfrist für Nebenkostenabrechnungen aufgenommen wurde. Eine solche Regelung ist im Interesse beider Seiten. Weiterlesen

Zurückbehaltungsrecht und Nebenkostenabrechnung

Mieter und ihre Rechtsanwälte machen häufig sofort nach Zugang der Abrechnung ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachzahlung geltend. Ob das zulässig ist und ob auch der Vermieter ein solches Zurückbehaltungsrecht hat, zeigt dieser Beitrag. Weiterlesen

Fälligkeit von Nachzahlungen oder Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung

Häufig ist Mietern und Vermietern nicht klar, wann für die Nachzahlung oder das Guthaben der Nebenkostenabrechnung Fälligkeit eintritt – bis wann also das Ergebnis der Abrechnung gezahlt werden muss. Weiterlesen

Korrektur der Nebenkostenabrechnung

Ob eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung bzw. Betriebskostenabrechnung möglich ist, hängt maßgeblich davon ab, ob die Nachzahlung oder das Guthaben bereits verbindlich geworden ist. Hierbei ist unter anderem die Ausschlussfrist wichtig, Weiterlesen

Fristen der Nebenkostenabrechnung: Ausschlussfrist

Die Ausschlussfrist tritt mit Ablauf der Abrechnungsfrist ein. Das Wichtigste zuerst: Der Vermieter von Wohnraum kann nach Ablauf der Ausschlussfrist keine Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung mehr geltend machen.01)preisfreier Wohnraum: § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB02)preisgebundener Wohnraum: § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV Eine Ausnahme gibt es nur, Weiterlesen

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]

Fristen der Nebenkostenabrechnung: Abrechnungsfrist

Bei Nebenkostenabrechnungen gibt es zahlreiche Fristen. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit der Abrechnungsfrist. Davon abzugrenzen ist die Ausschlussfrist. Weiterlesen

Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig – was tun?

Mieter und Vermieter erörtern gelegentlich vor Vertragsschluss, ob die Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig sind oder ausreichen. Nach der ersten Abrechnung kommt dann eventuell böses Erwachen für den Mieter, wenn Weiterlesen

Nebenkostenabrechnung Eigentumswohnung

Vermieter von Wohnungseigentum bzw. Teileigentum bekommen vom WEG-Verwalter eine Jahresabrechnung über die geleisteten Zahlungen und die angefallenen Kosten. Es bietet sich also an, diese Abrechnung zur Grundlage der Nebenkostenabrechnung Weiterlesen

Nebenkostenabrechnung bei preisgebundenem Wohnraum

Im Prinzip gilt für die materiellen (inhaltlichen) Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung bei preisgebundenem Wohnraum das Gleiche, wie bei Abrechnungen über preisfreien Wohnraum oder Gewerberaum. Eine Besonderheit gibt es allerdings. Weiterlesen

Materieller Inhalt Teil 6 – Haushaltsnahe Dienstleistungen

Dieser Beitrag beschäftigt sich mit den Anforderungen an die Nebenkostenabrechnungen, damit der Mieter als Steuerpflichtiger haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen kann. Die Rede ist von § 35a EStG. Weiterlesen

Materieller Inhalt Teil 5 – Umsatzsteuer / Mehrwertsteuer

Unter welchen Voraussetzungen der Vermieter Umsatzsteuer / Mehrwertsteuer berechnen kann, haben wir hier bereits ausführlich erläutert. In diesem Beitrag soll es darum gehen, wie eine materiell (inhaltlich) korrekte Nebenkostenabrechnung mit Umsatzsteuer  Weiterlesen

Materieller Inhalt Teil 4 – Nebenkostenvorauszahlungen

Auch der Abzug der Nebenkostenvorauszahlungen ist nicht nur ein formeller Bestandteil der Nebenkostenabrechnung. Hier gibt es jedoch auch zahlreiche materielle (inhaltliche) Fallstricke.  Weiterlesen

Materieller Inhalt Teil 3 – Berechnung Mieteranteil

Eine Nebenkostenabrechnung ist nichts anderes als eine Verteilungsrechnung. Man dividiert die Kosten je Kostenart durch den Gesamtwert des Umlageschlüssels und Weiterlesen

Materieller Inhalt Teil 2 – Angabe und Erläuterung der Umlageschlüssel

Nicht nur in formeller Hinsicht ist die Angabe und Erläuterung der Umlageschlüssel wichtig, sondern auch in materieller (inhaltlicher) Hinsicht. Dieser Beitrag beschäftigt Weiterlesen

Materieller Inhalt Teil 1 – Zusammenstellung Gesamtkosten

Neben den formellen Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung bestehen auch zahlreiche inhaltliche = materielle Anforderungen an die Abrechnung. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit Weiterlesen

Bestandteile einer formell wirksamen Nebenkostenabrechnung

Welche Bedingungen eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung grundsätzlich erfüllen muss, haben wir schon gezeigt. Dieser Beitrag beschäftigt sich ausführlich mit den einzelnen formellen Bedingungen und gibt dem Leser Beispiele, Weiterlesen

Formeller Inhalt der Nebenkostenabrechnung

Man unterscheidet bei Nebenkostenabrechnungen zwischen zwei Kriterien, die sie erfüllen müssen: Zum Einen die formelle Richtigkeit, zum Anderen die materielle (also inhaltliche) Richtigkeit. Diese Unterscheidung hat weitreichende Folgen – dieser Beitrag zeigt, was ein formeller Inhalt der Nebenkostenabrechnung ist. Weiterlesen

Form der Nebenkostenabrechnung

Vom Begriff der formellen Richtigkeit ist unbedingt der Begriff der Form der Nebenkostenabrechnung zu trennen. Unter Form versteht man bestimmte Erfordernisse an das Medium, mit dem eine Abrechnung erteilt wird. Weiterlesen

Das Wesen der Nebenkostenabrechnung

Die Abrechnung über die Nebenkosten ist einer der häufigsten Streitpunkte im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Umso erstaunlicher ist es, dass das Wesen der Nebenkostenabrechnung, also ihre Rechtsnatur, nirgends klar definiert ist. Weiterlesen

Ansatzfähigkeit der Kosten: Leistungsprinzip oder Abflussprinzip?

Eine häufig diskutierte Frage ist, welche Kosten im Abrechnungszeitraum abgerechnet werden können. Sprich: In welchem Abrechnungszeitraum ist die Ansatzfähigkeit der Kosten gegeben? Dabei gibt es drei Möglichkeiten: Weiterlesen

Abrechnungszeitraum der Nebenkostenabrechnung

Der Begriff Abrechnungszeitraum meint den Zeitraum, über den die Nebenkostenabrechnung erstellt wird. Er beträgt bei Wohnraummietverträgen ein Jahr.01)§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB02)für preisgebundenen Wohnraum: § 20 Abs. 3 Satz 2 NMV Weiterlesen

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]

Nebenkostenabrechnung und Vermieterwechsel

Bei einem Vermieterwechsel während des Abrechnungszeitraumes ist fraglich, ob der Erwerber einerseits oder der Veräußerer andererseits jeweils über den kompletten Abrechnungszeitraum abrechnen muss, oder aber, ob jeder der beiden die Zeit seines Eigentums abzurechnen hat. Zur Klärung Weiterlesen

Abrechnungspflicht des Vermieters

Wenn der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leistet, hat der Vermieter eine Abrechnungspflicht.01)Wohnraum: § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB03)preisgebundener Wohnraum: § 20 Abs. 3 Satz 2 NMW02)Gewerbe: BGH VIII ZR 310/82 WuM 1984, 127. Dieser Pflicht zur Abrechnung genügt der Vermieter nicht, wenn er zwar eine Weiterlesen

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]

Wirtschaftlichkeitsgrundsatz Nebenkostenabrechnung

Bei der Nebenkostenabrechnung ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Dieser sogenannte Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wird in der Neubaumietenverordnung definiert. Demnach dürfen nur solche Kosten auf die Mieter umgelegt werden, Weiterlesen

Nebenkosten und Mehrwertsteuer

Eigentlich ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken von der Umsatzsteuer („Mehrwertsteuer“) befreit.01)§ 4 Nr. 12 a UStG Allerdings kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auf diese Befreiung verzichten.02)§ 9 Abs. 1 UStG Man nennt das UmsatzsteueroptionWeiterlesen

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Nr. 11: Beleuchtung

Ansatzfähig sind ausschließlich die Kosten der Beleuchtung von Allgemeinflächen: Flure, Treppenhäuser, Gemeinschaftskeller, Wasch- und Trockenräume, Fahrradkeller, Dachböden (soweit sie zur Nutzung durch die Mieter freigegeben sind), Heizungskeller. Auch die Weiterlesen

Nr. 14: Hauswart / Hausmeister

Keine Kostenposition wird im Streitfall so häufig angegriffen, wie die Hausmeister- und Hauswartkosten. Der Hauswart erfüllt in der Praxis sowohl umlagefähige, als auch nicht umlagefähige Aufgaben. Hierbei stellt sich die Frage der Kostentrennung Weiterlesen

Definition der Betriebskosten / Nebenkosten

Umgangssprachlich wird häufig von Nebenkosten gesprochen. Jedoch verwenden das Gesetz, die Betriebskostenverordnung und andere Normen ausschließlich den Begriff Betriebskosten. Weiterlesen