Es könnte so einfach sein: Damit der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellen muss und der Mieter Nachzahlungen nicht zu befürchten hat, wollen beide eine Gesamtmiete für alles (Bruttowarmmiete) vereinbaren. Alle Nebenkosten inklusive der Heizkosten sollen damit abgedeckt sein. Geht das? 

Lediglich in solchen Gebäuden, in denen die Heizkostenverordnung nicht gilt, kann eine Bruttowarmmiete wirksam vereinbart werden! Erfolgt die Vereinbarung unwirksam, weil sie gegen die Heizkostenverordnung verstößt, gilt sie nicht – an ihre Stelle treten die gesetzlichen Regelungen (also wieder die Heizkostenverordnung).

Die Heizkostenverordnung gilt aber nicht immer

Die Heizkostenverordnung gilt zunächst nicht bei Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, wenn in einer dieser beiden Wohnungen der Eigentümer selbst wohnt. Bei drei Wohnungen, wovon der Eigentümer selbst eine nutzt, gilt sie dementsprechend aber schon.

Ferner regelt § 11 Heizkostenverordnung weitere Ausnahmetatbestände, in deren Folge die Heizkostenverordnung nicht anzuwenden ist:

  • Gebäude, deren Heizwärmebadarf unter 15 kWh pro Quadratmeter und Jahr liegt,
  • solche Gebäude, bei denen das Anbringen von Verbrauchserfassungsgeräten nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist (hohe Kosten: wenn die Einsparungen an Heizkosten innerhalb von zehn Jahren kleiner als die Ausstattungskosten sind),
  • sowie Gebäude, die vor dem 01.07.1981 bezugsfertig geworden sind und deren Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen können (fehlende Regulierungsmöglichkeiten),
  • Altersheime, Pflegeheime, Studentenwohnheime, Lehrlingswohnheime,
  • andere solche Gebäude, mit deren Nutzern üblicherweise keine Mietverträge abgeschlossen werden (bspw. Flüchtlingsheime),
  • Gebäude, deren Wärmebedarf überwiegend durch Wärmerückgewinnung, Wärmepumpen oder Solaranlagen gedeckt wird,
  • Gebäude, die mit Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen (KWK-Anlagen) oder aus Abwärmeverwertungsanlagen versorgt werden, sofern der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wird.

Soweit vorstehend von Heizungswärme gesprochen wurde, gilt das für Kosten des Warmwassers entsprechend.

Lediglich in diesen Ausnahmefällen kann wirksam eine Miete vereinbart werden, die auch die Heizkosten abdeckt, ohne dass über diese Heizkosten abgerechnet werden muss.

Bruttowarmmiete umstellen – aber wie?

nebenkosten-blog.de BruttowarmmieteSollte in Altverträgen noch eine Bruttowarmmiete vereinbart sein, kann diese durch Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter oder durch einseitige Erklärung des Vermieters in eine Bruttokaltmiete umgewandelt werden.01)§ 2 HeizKV i. V. m. §§ 4 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1; 6 Abs. 1 HeizKV

Die einseitige Erklärung des Vermieters muss die bisherige Gesamtmiete und den darin enthaltenen Heizkostenanteil enthalten. Dieser Heizkostenanteil wird durch die Addition aller umlagefähigen Heizkosten und anschließende Verteilung dieser Summe auf die Heizfläche ermittelt. Der somit errechnete Heizkostenanteil wird zur Heizkostenvorauszahlung, über die zukünftig jährlich abzurechnen ist.

Zur Berechnung des Heizkostenanteils sind nach herrschender Ansicht die Kosten der letzten abgeschlossenen Heizperiode anzusetzen.02)OLG Düsseldorf I-24 U 152/07 NZM 2008, 524

Die Erklärung des Vermieters gilt erst für zukünftige Abrechnungsperioden (bzw. Heizperioden), die noch nicht begonnen haben. Der Mieter müsse die Chance haben, sich auf die bevorstehende Abrechnung durch Änderung seines Verbrauchsverhaltens einzustellen.03)AG Erfurt WuM 2007, 130

Was passiert mit Heizkostenpauschalen bzw. Warmwasserpauschalen?

Vorstehendes gilt auch für die Umwandlung einer Heizkostenpauschale bzw. Warmwasserpauschale: Da über Pauschalen nicht abgerechnet werden muss, ist der Vermieter wegen des Vorrangs der Heizkostenverordnung verpflichtet, diese Pauschale(n) als Vorauszahlung zu behandeln und in einer Heizkostenabrechnung abzurechnen.

Undefinierte „Nebenkostenpauschale“

Vorstehende Hinweise zur Bruttowarmmiete gelten ebenfalls entsprechend, wenn der Mieter zusätzlich zur Grundmiete eine Pauschale für Betriebs- und Heizkosten zahlt. Der Anteil der tatsächlichen Heiz- und Warmwasserkosten der Vorperiode ist von dieser Pauschale abzuziehen, der verbleibende Rest ist der Anteil der Betriebskostenpauschale.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]