Dass der Mieter ohne vertragliche Umlagevereinbarung eigentlich nicht zur Zahlung der Betriebskosten verpflichtet ist, haben wir hier schon ausgeführt. Eine Ausnahme bilden die Heiz- und Warmwasserkosten, sofern die Heizkostenverordnung greift. Vermieter und Mieter können jedoch die gesetzliche Regelung individuell ändern und vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten durch eine Vorauszahlung oder eine Pauschale zahlt.

Was ist der Unterschied zwischen einer Bruttokaltmiete und einer Nettokaltmiete?

nebenkosten-blog.de Pauschale

Wenn keine wirksame Umlagevereinbarung getroffen wurde – etwa weil die Vereinbarung falsch war oder die Parteien keine solche Vereinbarung treffen wollten – spricht man von einer Inklusivmiete oder Bruttokaltmiete. Noch „inklusiver“ ist dann nur noch die Bruttowarmmiete, die jedoch wegen des Vorrangs der Heizkostenverordung nur noch sehr selten vorkommt.Sind nur einzelne Betriebskostenarten als umlagefähig vereinbart und sind andere hingegen nicht umlagefähig, spricht man von einer Teilinklusivmiete. Sind jedoch alle Betriebskostenarten wirksam als umlagefähig vereinbart, spricht man von einer Nettokaltmiete.

Nebenkosten abrechnen lassen

Pauschale oder Vorauszahlung oder beides?

Wenn eine wirksame Umlagevereinbarung zwischen Vermieter und Mieter getroffen wurde, ergeben sich mehrere Möglichkeiten, die kalten Betriebskosten (also alles ohne Heizung und Warmwasser) durch den Mieter zahlen zu lassen:

  1. Betriebskostenpauschale
  2. Betriebskostenvorauszahlung
  3. Mischung aus Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlungen

Folgende Besonderheiten, Vorteile und Nachteile sollten beachtet werden:

Betriebskostenpauschale bzw. Nebenkostenpauschale

Erläuterung: Der Mieter trägt die Betriebskosten durch eine vertraglich festgelegte Pauschale (zusätzlich zur Grundmiete). Die Pauschale kann zugunsten des Mieters immer gesenkt werden; Zugunsten des Vermieters jedoch nur erhöht werden, wenn der Mietvertrag einen entsprechenden Erhöhungsvorbehalt enthält.  Über Betriebskostenpauschalen wird nicht abgerechnet; der Mieter erhält also keine Betriebskostenabrechnung.

Achtung:
Die Heizkostenverordnung verbietet für die meisten Mietverhältnisse eine Bruttowarmmiete.

Vorteile: Es ist keine jährliche Nebenkostenabrechnung nötig (evtl. Ausnahme: Heizkostenabrechnung, sofern die Heizkostenverordnung gilt).

Nachteile: Steigerungen der Nebenkosten können dem Mieter nur bei Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag auferlegt werden.

Empfehlung: Gut für Vermieter mit nur wenigen Wohnungen, weil keine Betriebskostenabrechnungen nötig sind und / oder sehr kurze Mietverhältnisse, weil dann das Risiko von Kostensteigerungen wegen der kurzen Dauer überschaubar ist.

Betriebskostenvorauszahlung bzw. Nebenkostenvorauszahlung

Erläuterung: Der Mieter trägt die Betriebskosten durch eine Vorauszahlung auf zukünftig zu erwartende Kosten. Über diese Vorauszahlungen ist jährlich durch den Vermieter abzurechnen. Bei Veränderungen der Kosten können beide Vertragspartner die Anpassung der Vorauszahlung verlangen.

Vorteile: Der Vermieter trägt das Risiko von Steigerungen der Betriebskosten nicht.

Nachteile: Es ist eine jährliche Betriebskostenabrechnung nötig.

Empfehlung: Gut für professionelle Vermieter, denen eine Betriebskostenabrechnung keine Sorgen bereitet und / oder für langfristige Mietverhältnisse, weil das Risiko von Kostensteigerungen nicht abschätzbar ist.

Mischung aus beidem: Pauschale und Vorauszahlung zusammen

Erläuterung: Der Mieter trägt die Betriebskosten einerseits durch eine Pauschale (bspw. alle Kostenarten außer den Kosten für die Be- und Entwässerung) und eine oder mehrere Kostenarten durch eine Vorauszahlung. Über diese Vorauszahlung ist ebenfalls jährlich durch den Vermieter abzurechnen, die Vorauszahlung kann durch beide Vertragspartner angemessen angepasst werden. Die Pauschale ist für den Mieter senkbar, für den Vermieter jedoch nur bei Erhöhungsvorbehalt steigerbar.

Vorteile: Keine.

Nachteile: Für den Teil der Vorauszahlung muss zwingend eine jährliche Abrechnung erstellt werden.

Empfehlung: Theoretisch zwar denkbar, aber in der Praxis  ist dieses Verfahren für niemanden geeignet. Dennoch taucht es insbesondere in manchen Altmietverträgen noch auf. Hierbei ist besondere Sorgfalt bei der Nebenkostenabrechnung gefragt.

Immobilienbuchhaltung 2

Änderung einer Pauschale in eine Vorauszahlung

Ob und gegebenenfalls wie man aus einer Betriebskostenpauschale eine Betriebskostenvorauszahlung machen kann, haben wir hier erläutert.

Zusammenfassung

Auch hier entscheidet die Präzision: Im Mietvertrag muss klar und deutlich geschrieben stehen oder die Felder müssen eindeutig ausgefüllt sein, für welche (oder alle) Nebenkostenarten eine Vorauszahlung und / oder eine Pauschale geschuldet wird. Hierbei muss selbstverständlich auch der Betrag (bzw. die Beträge) in Euro angegeben sein.