Kommt es zum Streit zwischen Vermieter und Mieter, stellt sich häufig die Frage, wer welche Beweise erbringen muss – wen also welche Beweislast trifft. Einen Überblick schafft dieser Beitrag.

Beweislast der Umlagevereinbarung

Eigentlich hat der Vermieter die Betriebskosten zu tragen. Eine gesetzliche Ausnahme besteht nur, wenn die Heizkostenverordnung gilt. Will der Vermieter also die übrigen („kalten“) Nebenkosten auf den Mieter umlegen, muss er beweisen, dass das im Mietvertrag vereinbart war (Umlagevereinbarung). Das gilt unabhängig von der Frage, ob der Mieter Nebenkostenvorauszahlungen oder Nebenkostenpauschalen zu zahlen hat.

Am einfachsten kann der Vermieter den Beweis durch Vorlage des Mietvertrages erbringen. Ist der Mietvertrag mündlich abgeschlossen, muss er dennoch beweisen, dass sich der Mieter zur Übernahme der Nebenkosten verpflichtet hat.

Beweislast bei Änderungen und Konkretisierungen des Mietvertrages

Wenn der Vermieter entgegen des Wortlautes des Mietvertrages andere oder mehr Nebenkosten gegenüber dem Mieter geltend machen möchte, muss er die behauptete Änderung des Mietvertrages beweisen. Unter welchen Voraussetzungen von einer konkludenten Vertragsänderung ausgegangen werden könnte, haben wir hier bereits erörtert. Bestehen Zweifel an der Vertragsänderung, gehen diese zulasten des Vermieters.

Hat der Vermieter eigentlich als umlagefähig vereinbarte Nebenkosten – warum auch immer – nicht an den Mieter weitergereicht, muss der Mieter seinerseits beweisen, dass allein durch die Nichtberechnung der Vertrag dadurch konkludent geändert wurde.

Wenn eine unklare Regelung des Mietvertrages lange Zeit einvernehmlich auf eine bestimmte Art und Weise gehandhabt wurde, liegt darin keine Änderung des Mietvertrages, sondern eine Konkretisierung. Derjenige, dem diese Konkretisierung widerstrebt, muss beweisen, dass es sich nicht um eine Konkretisierung, sondern eine unzulässige Abweichung vom Mietvertrag handelt.

Vorauszahlung oder Pauschale?

Bei einer unklaren Vereinbarung im Mietvertrag, ob der Mieter Vorauszahlungen oder Pauschalen zu zahlen hat, muss der Vermieter beweisen, dass es sich um Vorauszahlungen handelt. Den Gegenbeweis, nämlich die Vereinbarung einer Pauschale, muss der Mieter erbringen. Jeder muss also das beweisen, was für ihn am günstigsten ist.

Beweislast der Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter muss im Prozess die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung beweisen. [1]BGH VIII ZR 27/07 GE 2008, 662 Das beginnt damit, dass er die komplette Abrechnung der Klage beifügt. Die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege muss er hingegen erst nach substantiiertem Bestreiten der Kosten durch den Mieter vorlegen.

Die Nebenkostenabrechnung muss formell korrekt und rechtzeitig zugegangen sein, damit ein Zahlungsanspruch fällig und schlüssig ist. [2]§ 271 Abs. 1 BGB [3]BGH VIII ZR 1/06 NZM 2007, 244 Der Vermieter trägt zudem die Beweislast für den Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter.

Das Gericht prüft die formelle Ordnungsmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung.

Besonderheiten der Beweislast des Mieters

nebenkosten-blog.de Beweislast bei Nebenkostenabrechnungen

Häufig liegt die Beweislast beim Mieter.

Der Mieter kann materielle Fehler der Abrechnung nicht pauschal behaupten und somit den Anspruch des Vermieters nicht mit Nichtwissen bestreiten. Um die Nebenkostenabrechnung in materieller Hinsicht substantiiert bestreiten zu können, muss der Mieter sich die Belege ansehen und / oder vom Vermieter Erläuterungen einholen. [4]OLG Düsseldorf NZM 2000, 762 [5]LG Berlin 62 S 151/04 GE 2001, 1469

Dies findet jedoch Grenzen in der Zumutbarkeit für den Mieter: Er ist nicht verpflichtet, Gegenangebote für einzelne Kostenarten einzuholen oder einen Sachverständigen mit der Überprüfung der Nebenkostenabrechnung zu beauftragen.

Einzig die Höhe von pauschalen Vorwegabzügen kann der Mieter mit Nichtwissen bestreiten, da hierfür die Beweislast beim Vermieter liegt. [6]BGH VIII ZR 27/07 GE 2008, 662

Der Mieter kann in Kenntnis der Abrechnungsbelege bestreiten, dass die dort abgerechneten Leistungen überhaupt für das Grundstück oder jedenfalls in der abgerechneten Häufigkeit erbracht wurden. Der Vermieter muss dann beweisen, dass die Rechnungen sachlich korrekt sind, was er unter Umständen am einfachsten durch Anwesenheitslisten der beauftragten Unternehmen erreichen kann.

Wenn der Mieter behauptet, die Steigerung von Verbrauchskosten liege nicht nur im Verbrauchsverhalten der Mieter begründet, muss das Gericht dem nachgehen. [7]BVerfG NJWE-MietR 1996, 2665

Bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohnen und Gewerbe) behaupten Mieter häufig, der Vorwegabzug für die Gewerbeflächen sei der Höhe nach unzureichend oder unzulässig überhaupt nicht vorgenommen worden. Hier ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig und muss konkrete Anhaltspunkte für diese Behauptung vortragen. [8]BGH VIII ZR 251/05 NZM 2007, 83

Der Mieter muss beweisen, dass seine Einwendungen den Vermieter rechtzeitig erreichten. Gleiches gilt für die Behauptung, er sei mit den verspäteten Einwendungen entschuldigt. Der Vermieter muss sich gerichtlich wie außergerichtlich auf die Verspätung von Einwendungen des Mieters berufen. Das Gericht wird ihn hierauf nicht hinweisen.

Ob der Anspruch des Vermieters auf Nachforderung unter Umständen verwirkt ist, hat das Gericht zu prüfen. Jedoch hat der Mieter das darzulegen und zu beweisen. [9]LG Gießen NJW-RR 1996, 1163

Beweislast des Umlageschlüssels

Wird in der Nebenkostenabrechnung nach Fläche abgerechnet, muss der Mieter seine Behauptung beweisen, dass dieser Umlageschlüssel unbillig ist. [10]BGH VIII ZR 251/05 NZM 2007, 83 Das liegt daran, dass das Gesetz diesen Abrechnungsmaßstab ausdrücklich anerkennt. Auch bei anderen allgemein verständlichen Umlageschlüsseln trifft meist den Mieter die Beweislast, dass diese nicht gerechtfertigt sind.

Anders sieht es aus bei dem korrekten Inhalt der Umlageschlüssel: Der Vermieter muss als Schuldner der Abrechnung beweisen, dass die Umlageschlüssel richtig angewandt wurden. So muss er darlegen, wie sich bei einer Pro-Kopf-Verteilung die angegeben Werte ermittelten – oder wie er auf die Gesamtflächen des Gebäudes kommt.

Bestreitet der Mieter die Fläche seiner eigenen Wohnung, muss er die Abweichung von der Angabe des Vermieters beweisen. [11]BGH VIII ZR 41/14 GE 2014, 1649 Kommt ein Gutachten zu dem Ergebnis, dass der Vermieter Recht hatte, trägt der Mieter die Kosten des Gutachters allein. [12]LG Hamburg WE 9/1999

Bestreitet der Mieter die Werte eines Ableseprotokolls, das er selbst oder sein Vertreter unterschrieben hat, trägt er die Beweislast, dass die Ablesewerte dennoch falsch sind. [13]OLG Köln DWW 1985, 180