Bei der Kostenverteilung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es hinsichtlich der Betriebskosten einige Besonderheiten. Hintergrund ist, dass § 16 Abs. 3 WEG zwar auf die Betriebskosten aus dem Mietrecht01)§ 556 Abs. 1 BGB verweist. Allerdings ist der Begriff der Betriebskosten in der WEG weiter zu fassen. Dieser Beitrag zeigt die Besonderheiten auf.

Dabei gilt stets zu beachten, dass das WEG zwar den Betriebskostenbegriff übernimmt, obgleich damit nur die Aufzählung der Betriebskostenverordnung gemeint ist. Eine Unterscheidung anhand einer Umlagefähigkeit wie im Mietrecht findet in der WEG selbstverständlich nicht statt. Hier ist der Maßstab lediglich der Begriff der ordnungsgemäßen Verwaltung. Im Ergebnis fallen hierunter auch Instandhaltungskosten.02)LG München I 36 S 4706/09 ZMR 2010, 717 03)BGH V ZR 3/11 ZWE 2012, 30

Laufende öffentliche Lasten des Grundstückes

Betriebskosten in der WEGZu diesen Betriebskosten in der WEG gehören solche Kosten, die die Wohnungseigentümer öffentlich-rechtlich gemeinsam treffen. Beispielsweise sind das Straßenausbaubeiträge und andere Gebühren und Abgaben. Umlagen der öffentlichen Hand04)Straßenreinigung, Müllabfuhr, Abwassergebühren, Schornsteinfegergebühren fallen jedoch nicht unter diese Position, sondern sind gesondert in der Betriebskostenverordnung genannt. Sie werden demnach auch unter ihrer jeweiligen „Spezial-Position“ verteilt.

Die Grundsteuer ist hingegen nicht Sache der Wohnungseigentümer und fällt demnach nicht unter § 16 Abs. 3 WEG. Sie wird nicht gegen die Gemeinschaft erhoben, sondern gegen jedes Sondereigentum separat.05)§ 93 Abs. 1 Satz 1 BewG Kostenschuldner ist also der einzelne Eigentümer.

Auch Erschließungsbeiträge betreffen nicht den Verbrand der Wohnungseigentümer, sondern werden anteilig gegen den einzelnen Eigentümer festgesetzt.06)§ 134 BauGB Deshalb fallen auch Sie nicht unter die laufenden öffentlichen Lasten.

Wasser- und Abwasserkosten

Die Wohnungseigentümer können selbst dann eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Be- und Entwässerung beschließen,07)§ 16 Abs. 3 WEG wenn eine gegenteilige Vereinbarung besteht.08)§ 16 Abs. 5 WEG Diese Beschlusskompetenz besteht auch für gemeinschaftliche Wasser- und Abwasserkosten (bspw. Gartenbewässerung, Waschmaschinenräume, etc.)09)BT Drucks. 18/887 S. 22 Ein solcher Beschluss entspricht meist – aber nicht immer! – ordnungsgemäßer Verwaltung.10)BGH V ZB 21/03 NJW 2003, 3476

Beschlusskompetenz

Allerdings haben die Wohnungseigentümer einen Ermessensspielraum, innerhalb dessen sie das Für und Wider einer verbrauchsabhängigen Abrechnung abwägen können.

Das kann einerseits im Wege der Ermessensreduktion bedeuten, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung zwingend vorgenommen werden muss (etwa, weil bereits Wasserzähler verbaut sind, weil Landesrecht das vorschreibt oder jede andere Verteilung grob unbillig wäre).11)BGH V ZB 21/03 NJW 2003, 3476 In diesem Fall hat der einzelne Eigentümer einen Anspruch auf Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung.

Andererseits kann das aber auch bedeuten, dass die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Analog zur Heizkostenverordnung12)§ 11 Abs. 1 Nr. 1 HeizkostenV wäre das der Fall, wenn die Kosten für den Einbau der Erfassungsgeräte in einem krassen Missverhältnis zum Einsparpotential liegen. Das ist immer dann der Fall, wenn sich diese Kosten nicht innerhalb von zehn Jahren durch Einsparungen amortisieren.13)BGH V ZB 21/03 NJW 2003, 3476

Einzelne Probleme der Wasser- und Abwasserkosten

Ein Beschluss mit dem Inhalt, dass sich einzelne Eigentümer nicht an den Kosten des Gemeinschaftswassers zu beteiligen haben, weil sie an dessen Nutzen nur einen geringen Anteil haben, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.14)OLG Köln Wx 168/04 NZM 2005, 20

Wartungskosten für Wassermengenregler fallen – obgleich eigentlich Instandhaltungskosten – auch unter diese Position.

Selbstverständlich müssen Kaltwasserzähler geeicht sein. Eine Nacheichung hat alle sechs Jahre zu erfolgen. Unabhängig von der Eigentumsfrage an den Kaltwasserzählern ist der Verwalter dafür verantwortlich, dass sie regelmäßig überprüft und erneuert werden. Nicht oder nicht mehr geeichte Geräte dürfen nicht für die Verbrauchserfassung verwendet werden.15)BayObLG 2Z BR 236/04 ZMR 2005, 969 Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, nach Ablauf der Eichfrist die Zähler auch in seiner Wohnung nacheichen oder austauschen zu lassen.16)LG Frankfurt/Main 2-09 T 401/96 ZMR 1997, 156 – für WMZ

Die Kosten für Anschaffung, Wartung, Erneuerung und Nacheichung der Zähler sind mangels anderweitiger Vereinbarung oder Beschlusses nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Ein Beschluss nach Verteilung dieser Kosten nach Anzahl der Zähler ist möglich.17)§ 16 Abs. 3 WEG

Unvermeidliche Messdifferenzen zwischen Einzelwasserzähler und Hauptzähler betreffen alle Wohnungseigentümer und sind anhand des jeweiligen Verbrauchs mit zu verteilen (relative Kostenverteilung).

Heiz- und Warmwasserkosten

Im Falle von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten werden die Kosten für Betrieb und Wartung häufig nicht über die WEG bezahlt und abgerechnet, sondern direkt von den einzelnen Eigentümern getragen. Das ist zulässig. Daneben gilt für die Verteilung dieser Kosten die Heizkostenverordnung.

Aufzug

Im Mietrecht ist häufig streitig, ob der Erdgeschossmieter sich an den Aufzugkosten beteiligen muss. Das ist in der Wohnungseigentümergemeinschaft anders: Besteht keine anderslautende Vereinbarung, hat sich auch der Erdgeschosseigentümer – wie jeder andere Eigentümer auch – an den Aufzugkosten zu beteiligen. Das gilt auch, wenn er den Aufzug nicht nutzt oder nicht nutzen kann. Ebenso tragen alle Eigentümer die Betriebskosten in der WEG für den Aufzug bzw. die Aufzüge, auch wenn in ihrem Gebäudeteil kein Aufzug vorhanden ist.18)BGH VII ZB 15/83 NJW 1984, 2576 19)BayObLG BReg 2 Z 157/91 WuM 1992, 155 Das geht sogar so weit, dass auch ein Eigentümer einer Tiefgaragen-Sondereigentumseinheit an den Aufzugkosten zu beteiligen ist, auch wenn der Aufzug nicht in die Tiefgarage fährt.

Änderung Kostenverteilung Betriebskosten in der WEG

Die Wohnungseigentümer können allerdings nach § 16 Abs. 3 WEG eine andere Kostenverteilung für die Betriebskosten des Aufzuges beschließen. Sie haben dabei einen weiten Ermessensspielraum. Allerdings entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn nach dem neuen Kostenverteilungsschlüssel eine Vereinbarung geändert werden soll, nach der eine Einheit im Souterrain nicht an den Kosten zu beteiligen war, jetzt aber werden soll.20)BGH VII ZB 21/84 NJW 1985, 2832 21)anderer Auffassung: AG Dresden 152 C 6477/07 NZM 2008, 135

Bei der Wahl des neuen Verteilungsschlüssels kann auch nach Stockwerken gestaffelt vorgegangen werden, so dass die Eigentümer in den obersten Stockwerken auch – anteilig – am meisten zahlen.22)LG Nürnberg-Fürth 14 S 762/08 NZM 2009, 363

Kosten für die Pflege und Reinigung des Aufzuges fallen ebenfalls unter Betriebskosten in der WEG.

Änderung Kostenverteilung Instandhaltungskosten in der WEG

Allerdings endet die Beschlusskompetenz der Eigentümer nach § 16 Abs. 3 WEG an dem Punkt, wo es um echte Instandhaltungskosten geht. Das ist bereits bei einem Vollunterhaltsvertrag / Vollwartungsvertrag für die Aufzugsanlage der Fall. Die darin enthaltenen Instandhaltungsanteile sind zunächst nach dem allgemeinen Umlageschlüssel zu verteilen. Die Wohnungseigentümer können für diese Kostenanteile zwar auch eine Änderung der Kostentragung beschließen, allerdings „nur“ nach § 16 Abs. 4 WEG und demnach nur mit doppelt qualifizierter Mehrheit. Dieser Beschluss muss zudem im Zusammenhang mit dem eigentlichen Beschluss über den Vollunterhaltsvertrag / Vollwartungsvertrag erfolgen.23)Becker in ZWE 2008, 217 mit weiteren Nennungen

Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Die Kosten der Straßenreinigung als Betriebskosten der WEG dürften selten Gegenstand einer Auseinandersetzung der Wohnungseigentümer sein. Denkbar wäre ein Wechsel von der Verteilung nach Köpfen hin zur Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Das entspricht nach Meinung in der Literatur ordnungsgemäßer Verwaltung.24)Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 16 Rn. 71 mit weiteren Nennungen Nach Ansicht des Landgerichtes München nicht, weil kein sachlicher Grund für die Änderung des Umlageschlüssels vorlag.25)LG München I 1 S 10155/08 ZMR 2010, 66

Für die Kosten der Müllbeseitigung ist eine Verteilung nach Köpfen oder nach erfasstem Verbrauch denkbar. Soll eine verbrauchsabhängige Verteilung wirksam beschlossen werden, ist allerdings auch die Erfassung des individuellen Verbrauchs zwingende Voraussetzung.26)OLG Köln 16 Wx 223/05 NZM 2006, 467 Eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung ist bereits möglich, wenn für jeden Sondereigentümer eigene Müllgefäße bereit gestellt werden (können). Bei Sammelgefäßen dürften umfangreiche technische Einrichtungen notwendig werden.

Kann die Meldebehörde nicht die exakte zu einem Stichtag im Objekt gemeldete Personenzahl angeben, ist ein entsprechender Beschluss, der die Verteilung nach polizeilich gemeldeten Personen vorsieht, mangels Durchführbarkeit wirkungslos.27)BayObLG 2Z 15/96 WuM 1996, 439

Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung

Kosten der Gebäudereinigung sind – obgleich auch als Instandhaltungskosten denkbar – immer Betriebskosten in der WEG und eröffnen damit die Möglichkeiten des § 16 Abs. 3 WEG. Allerdings ist eine verursachungsgerechte Kostenverteilung nicht erreichbar, weshalb diese Kosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen (bzw. dem allgemeinen Verteilungsschlüssel) zu verteilen sind.28)LG Nürnberg-Fürth 14 S 762/08 NZM 2009, 363 Sogar der Beschluss der Abrechnung nach Anzahl der Einheiten wird in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.29)LG Nürnberg-Fürth 14 S 762/08 NZM 2009, 363

Gartenpflege

Auch die Kosten der Gartenpflege sind – obgleich eigentlich Instandhaltungskosten – immer Betriebskosten in der WEG und eröffnen damit ebenfalls die Möglichkeiten des § 16 Abs. 3 WEG.

Zur persönlichen Erbringung von Arbeiten können einzelne Eigentümer nicht durch Beschluss verpflichtet werden. Die Wohnungseigentümer können allerdings – unabhängig von einer Regelung der Gemeinschaftsordnung – dem Sondernutzungsberechtigten an gemeinschaftlichen Gartenflächen die Kosten für den Unterhalt dieser Fläche auferlegen.

Beleuchtung

Es sind wenige Gründe für eine Abweichung vom allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel denkbar. Dabei entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, die Beleuchtungskosten für ein separates Gebäude (bspw. Garagen) nur auf die Eigentümer zu verteilen, die in diesem Gebäude eine Einheit (bspw. einen Stellplatz) haben.

Hausmeister

Sofern die Kosten des Hausmeisters nach der Gemeinschaftsordnung zu den gemeinschaftlichen Kosten gehören, sind sie auch durch alle Eigentümer zu tragen. Das gilt selbst dann, wenn einzelne Leistungen des Hausmeistervertrages manche Eigentümer nicht oder kaum betreffen.30)OLG Düsseldorf 3 Wx 377/02 ZMR 2003, 696

Kabelanschlüsse

Die Verteilung dieser Betriebskosten in der WEG nach Miteigentumsanteilen ist selbst dann nicht falsch, wenn der Versorger die Kosten nach versorgten Einheiten bemisst.31)BGH V ZB 83/07 NJW 2008, 886 Ob eine Einheit einen Kabelanschluss hat oder nicht spielt dabei in Ermangelung einer anderslautenden Vereinbarung zunächst keine Rolle.

Nichtsdestoweniger haben die Wohnungseigentümer aus § 16 Abs. 3 WEG das Recht, den Verteilungsschlüssel so zu ändern, dass die Kosten nur auf diejenigen Einheiten umgelegt werden, die auch einen Anschluss besitzen.32)Armbrüster in ZWE 2008, 49 33)Becker in Bärmann § 16 Rn. 79 Der Umlagemaßstab „pro Einheit“ (statt Miteigentumsanteile) entspricht dabei ordnungsgemäßer Verwaltung.34)LG Nürnberg-Fürth 14 S 762/08 NZM 2009, 363