Dieser Abschnitt befasst sich mit den Besonderheiten der Umlagevereinbarung bei der Gewerbemiete. Die Thematiken Nebenkosten und Umsatzsteuer / Mehrwertsteuer und Nebenkostenabrechnung von Gewerbemietern behandeln wir separat.

Die gute Nachricht vorweg:

Mehr Nebenkosten können wirksam vereinbart werden!

nebenkosten-blog.de GewerbemieteBei der Vermietung von Gewerberaum sind mehr Nebenkostenarten umlagefähig, als die Betriebskostenverordnung eigentlich zulässt. Das liegt im wesentlichen daran, dass in der Vermietung von Gewerberaum auch Verwaltungs- und Instandhaltungskosten als umlagefähig vereinbart werden können. In der Wohnraummiete ist das nicht möglich.

Allerdings gilt auch hier: Die Umlagevereinbarung muss klar und ausdrücklich erfolgen. Wird im Gewerbemietvertrag beispielsweise nur auf die Betriebskostenverordnung verwiesen, sind auch nur die dort aufgeführten Kostenarten umlagefähig.

Schlagwortartige Bezeichnungen, was in etwa umlagefähig sein soll, reichen nicht aus.01)BGH XII ZR 158/01 GE 2005, 1185 Es muss schon konkret werden. Insbesondere bei Einkaufszentren werden die

Kosten der Gemeinschaftsflächen

oder

Kosten des Center-Managements

häufig vereinbart. Wird im Mietvertrag jedoch nicht konkret dargelegt, was darunter zu verstehen ist und wofür die Kosten anfallen, genügt diese Vereinbarung nicht. Die Kosten sind dann nicht umlagefähig.02)BGH XII ZR 205/09 GE 2011, 1301

Die Ausführungen zu Nr. 17 Sonstige Betriebskosten gelten hier ebenfalls, auch bei Gewerbemietverträgen gilt dieser Position besondere Aufmerksamkeit: Punkt für Punkt muss im Mietvertrag einzeln aufgeführt werden, was genau damit gemeint ist.

„Grenzenlose“ Umlagevereinbarung dennoch unzulässig

Zwar können dem Gewerbemieter auch in einem Formularvertrag mehr und höhere Kosten auferlegt werden. Dennoch muss der Gewerbemieter bei Abschluss des Gewerbemietvertrages erkennen können, welche Kosten auf ihn zukommen. Eine „grenzenlose“ Überwälzung von vermeintlichen Nebenkosten ist nicht möglich und führt bei den sie betreffenden Nebenkostenarten zur Unwirksamkeit der Umlagevereinbarung, nicht jedoch zur Unwirksamkeit der gesamten Umlagevereinbarung.

Das bedeutet freilich nicht, dass die Kosten bereits im Mietvertrag gedeckelt werden müssen, sondern nur, dass die Liste der umlagefähigen Kosten abschließend sein muss. Zudem dürfen nicht solche Kosten enthalten sein, die originär zur Sphäre des Vermieters gehören. Negativbeispiele sind:

Finanzierungszinsen oder sämtliche Erhaltungsmaßnahmen der Allgemeinbereiche03)BGH XII ZR 112/10 NZM 2013, 85

Verwaltungskosten bei Gewerbemiete umlagefähig?
Ja und nein.

Einfach gesagt:

Kosten für das Management

sind nicht umlagefähig,04)OLG Düsseldorf ZMR 2012, 438

Verwaltungskosten

hingegen sind umlagefähig.05)BGH XII ZR 205/09 GE 2011, 1301

Sind hingegen

Kosten für das Center-Management und Verwaltungskosten

vereinbart, ist die formularmietvertragliche Vereinbarung der Kosten des Center-Managements unwirksam, die Vereinbarung zu den Verwaltungskosten hingegen bleibt wirksam.06)BGH XII ZR 112/10 GE 2012, 1696

Das ist ein weiteres Beispiel dafür, dass der Mieter auch bei der Gewerbemiete erkennen können muss, was auf ihn zukommt. Der Begriff der Verwaltungskosten sei lt. BGH hinreichend geläufig. Jeder gewerbliche Mieter wisse, was damit auf ihn zukomme. Anders hingegen bei den Kosten für das Management: Nicht nur dem OLG Düsseldorf ist hier unklar, was der Vermieter alles darunter versteht, sondern auch uns.

Auch interessant: Werden in einem Gewerbemietvertrag einerseits Vorauszahlungen für alle – durch aus weit gefassten – Betriebskostenarten nebst Verwaltungskosten und zusätzlich eine weitere Betriebskostenpauschale für Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten in Höhe von vier Prozent der Jahresnettomiete vereinbart, verstößt das wegen der damit verbundenen Überraschung des Mieters gegen § 305c Abs. 1 BGB.07)OLG Hamm 18 U 9/2017 GE 2017, 1221 Wenn der Mietvertrag grundsätzlich von abzurechnenden Betriebskosten ausgehe, muss selbst der gewerbliche Mieter nicht mehr damit rechnen, dass für die gleichen Betriebskostenarten auch noch Pauschalen im Mietvertrag auftauchen.

Inhaltlich können Verwaltungskosten sein:

  • Gebühren der Hausverwaltung (auch dann, wenn Vermieter und Hausverwaltung identisch sind)08)OLG Hamburg NZM 2002, 38809)OLG Nürnberg WuM 1995, 844
  • Verwaltungsgebühren (auch des WEG-Verwalters) bei Vermietung von Teileigentum10)OLG Frankfurt WuM 1985, 91
  • oder eine Verwaltungspauschale des Vermieters.

Die Höhe der abrechnungsfähigen Kosten bestimmt sich allerdings nach Ortsüblichkeit und Notwendigkeit.11)BGH XII ZR 56/11 NZM 2014, 830 Das Wirtschaftlichkeitsgebot hat der Vermieter auch bei der Gewerbemiete zu beachten.12)BGH XII ZR 170/13 NZM 2015, 132 Ebenfalls nicht umlagefähig sind Sondervergütungen und dergleichen, auch wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurden.

Häufig kommt auch die Klausel

Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung

vor. Diese Klausel ist wirksam, sofern mit technischer Hausverwaltung nicht das komplette Gebäudemanagement13)DIN 32736 gemeint ist. Letzteres ginge eindeutig zu weit. Wenn unter dem Begriff „technische Hausverwaltung“ allerdings Kosten abgerechnet werden sollen, ist zumindest sehr fragwürdig, ob und wofür dann noch Kosten eines Hausmeisters abgerechnet werden können und sollen. Überschneidungen sind vor Erstellung der Abrechnung dringend zu prüfen!

Instandhaltung und Instandsetzung

Grundsätzlich können dem Gewerbemieter auch Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung als Betriebskosten auferlegt werden.

Zunächst zählen hierunter solche Kosten, die als „Wartungskosten“ bei Wohnraummietverträgen umlagefähig sind. Alle darüber hinausgehenden Kosten (Instandsetzung, Austausch von Verschleißteilen, etc.) sind zwar formularvertraglich umlagefähig, allerdings muss äußerst genau beschrieben werden, was hierunter zu verstehen ist und für welche Bauteile der Mieter diese Kosten zu tragen hat.

Die häufige Klausel

Der Mieter trägt die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten innerhalb seiner Räume.

genügt in keiner Weise den Anforderungen des Transparenzgebotes und ist demnach unwirksam. Es ist aus unserer Sicht erstaunlich, dass dennoch viele Gewerbemieter aufgrund dieser Klausel sämtliche Instandsetzungskosten für ihre Räume innerhalb ihrer Betriebskostenabrechnung tragen. Das gilt natürlich besonders für die Kostenumlage für Instandhaltung und Instandsetzung in Gemeinschaftsflächen, sofern die Klausel keine höhenmäßige Begrenzung enthält.14)BGH XII ZR 56/11 NZM 2014, 830

Zusammenfassung Gewerbemiete

Der Vermieter von Gewerberaum kann seinem Mieter auch formularvertraglich viele Kosten auferlegen, die eigentlich keine Betriebskosten sind. Dafür ist es unbedingt erforderlich, sehr präzise auszuformulieren, welche Kosten genau damit gemeint sind. Nicht zwingend notwendig, jedoch immer empfehlenswert ist es, die Kosten auch jeweils der Höhe nach im Mietvertrag zu begrenzen (beispielsweise über einen Prozentsatz der jährlichen Nettokaltmiete des Mieters).

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]