Nachdem wir im letzten Beitrag Form und Inhalt des Wirtschaftsplans beleuchtet haben, beschäftigen wir uns hier mit dem Beschluss über den Wirtschaftsplan.

Stimmrecht beim Beschluss über den Wirtschaftsplan

Grundsätzlich stimmen alle Eigentümer über den Wirtschaftsplan ab. Das gilt auch dann, wenn der Wirtschaftsplan Positionen enthält, die einzelne Eigentümergruppen nicht betreffen, bspw. die Kosten der Tiefgarage.01)BayObLG 2Z BR 107/00 NZM 2001, 771

Ist der Verwalter gleichzeitig Wohnungseigentümer, dann hat er für den Beschluss über den Wirtschaftsplan ebenfalls ein Stimmrecht.

Der teilende Eigentümer kann zwar in einem sogenannten Ein-Mann-Beschluss einen Wirtschaftsplan aufstellen, dieser entfaltet aber später für die (werdende) Wohnungseigentümergemeinschaft keine Wirkung. Sobald der erste andere Wohnungseigentümer ins Grundbuch eingetragen ist, ist ein neuer Beschluss erforderlich.02)OLG Köln 16 Wx 141/07 ZMR 2008, 478

Voraussetzungen des Beschlusses

Die hohen Anforderungen, die bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung gelten, sind beim Wirtschaftsplan lockerer. Allerdings muss auch hier in der Einladung zur Eigentümerversammlung der Gegenstand der Beratung mit Notwendigkeit der Beschlussfassung angegeben werden. Es soll allerdings vollkommen ausreichen, wenn die Einzelwirtschaftspläne angemessen rechtzeitig und allgemein zugänglich ausliegen.03)OLG Köln 16 Wx 187/98 WuM 1999, 297 Praktikabel ist das indes nicht. Ein guter Verwalter wird den Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan der Einladung zur Eigentümerversammlung beifügen.

Die Wohnungseigentümer können auch statt eines neuen Wirtschaftsplans die Weitergeltung des bisherigen Wirtschaftsplans beschließen. Das können sie fast lapidar auch dadurch tun, dass sie die bisherigen Hausgeldzahlungen auch weiterhin für verbindlich erklären,04)BayObLG BReg 2 Z 40/90 WuM 1991, 312 was wir für eine unglückliche Formulierung halten. Ein solcher Beschluss „deckelt“ die spätere Jahresabrechnung nicht und greift ihr somit nicht vorweg.05)BayObLG BReg 2 Z 8/74 NJW 1974, 1910 Auch ein solcher Beschluss ist im übrigen nicht deshalb unanfechtbar, weil der Anfechtung das Rechtschutzbedürfnis wegen des – naturgemäß lange abgelaufenen – Zeitraumes fehle.06)OLG Hamm OLGZ 1971, 96

Inhalt und Folgen des Beschlusses

Aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan müssen sich die jeweils durch die Wohnungseigentümer monatlich geschuldeten Vorauszahlungen erkennen lassen, was wiederum Einzelwirtschaftspläne erforderlich macht. Ausnahmsweise soll das nicht gelten, wenn sich aus der Gesamtwirtschaftsplansumme durch einfache Rechenvorgänge die Kostenlast des Einzelnen ermitteln lasse. Das dürfte bei zwei unterschiedlichen Verteilungsschlüsseln aber schon zu Schwierigkeiten führen.

Beschluss über den Wirtschaftsplan

Jedenfalls werden Hausgeldvorschüsse ohne den Beschluss auch über die Einzelwirtschaftspläne nicht fällig.07)BayObLG 2Z BR 112/04 ZMR 2005, 384 08)anderer Ansicht: KG 24 W 1408/89 NJW-RR 1990, 395 Das unterscheidet den Beschluss über den Wirtschaftsplan übrigens von dem über die Jahresabrechnung. Der Beschluss allein über den Gesamtwirtschaftsplan ergibt keinen Sinn ohne die zugehörigen Einzelwirtschaftspläne, weil andernfalls ein Einzelanspruch gegen den Eigentümer nicht denkbar wäre; der Beschluss allein über die Gesamtjahresabrechnung hingegen schon, weil er dafür sorgt, dass wenigstens über das Gesamtergebnis Einigkeit besteht.09)BGH V ZB 32/05 NJW 2005, 2061

Sind die Einzelwirtschaftspläne teilweise falsch, ist deswegen nicht notwendigerweise der gesamte Beschluss über den Gesamtwirtschaftsplan nebst Einzelwirtschaftsplänen für ungültig zu erklären.10)BGH V ZR 193/11 NJW 2012, 2648

Wurde der Beschluss über den Wirtschaftsplan nicht wirksam angefochten, ist also in Kraft, spielt es keine Rolle, ob der Wirtschaftsplan falsch ist. Das hat zur Folge, dass kein Wohnungseigentümer mit Hinweis auf einen Bereicherungsanspruch vom Verwalter die Rückzahlung von Hausgeld fordern kann, was auch für aus der Gemeinschaft ausgeschiedene Eigentümer gilt.11)OLG Hamm 15 W 412/02 NZM 2005, 460 Solche „Verrechnungsansprüche“ sind dann allein eine Frage der zu erstellenden Jahresabrechnung. Solange haben die Wohnungseigentümer auch das falsche Hausgeld für das Wirtschaftsjahr zu zahlen.

Untergemeinschaften und Mehrhausanlagen

Ohne rechtzeitige Anfechtung wird auch ein Beschluss über den Wirtschaftsplan wirksam, der (auch fälschlicherweise) nur eine Untergemeinschaft betreffend, nur für deren Teil des Gesamtgebäudes und nur durch die Eigentümer dieser Untergemeinschaft beschlossen wurde. Allerdings haben auch diese Eigentümer ausschließlich an den Verwalter der Gesamtanlage ihr Hausgeld zu zahlen, solange sie nicht eine selbständige Eigentümergemeinschaft begründet haben.12)OLG Köln 16 Wx 81/90 WuM 1990, 613

Wirtschaftsplan und Verwaltungsbeirat

Eine Vereinbarung (bspw. die Gemeinschaftsordnung) kann den Verwaltungsbeirat ermächtigen, den Wirtschaftsplan aufzustellen und durch Beschluss für verbindlich zu erklären mit der Folge, dass Hausgeld fällig wird. Allerdings sind Beschlüsse des Verwaltungsbeirates, die gegen das Gesetz, die Gemeinschaftsordnung oder Beschlüsse der Wohnungseigentümer verstoßen, immer nichtig (und nie anfechtbar).13)OLG Hamm 15 W 340/06 ZWE 2007, 350 Macht der Verwaltungsbeirat also bei der Aufstellung des Wirtschaftsplanes einen Fehler, wird ein entsprechender (fehlerhafter) Beschluss nie bestandskräftig.

Diese Ermächtigung ist dagegen durch einen Mehrheitsbeschluss nicht möglich, da ein solcher Beschluss nichtig ist. Demnach begründet ein Wirtschaftsplan, der auf der letztgenannten Ermächtigungsgrundlage durch den Verwaltungsbeirat „beschlossen“ wurde, keine Zahlungsverpflichtung.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]