Nachdem wir dargestellt haben, welche Berechnungsmethoden der Wohnfläche allgemein infrage kommen, wollen wir nun erläutern, wie sich die Wohnfläche im besonderen Einzelfall ermittelt.

Der Begriff der Wohnfläche ist dabei im Sprachgebrauch nicht einheitlich01)BGH VIII ZR 246/96 WuM 1997, 625 und muss deshalb durch Auslegung ermittelt werden.02)BGH VIII ZR 219/04 NZM 2006, 375 Für preisfreie Wohnraummietverhältnisse hat der Bundesgerichtshof zahlreiche Entscheidungen getroffen, wie die Wohnfläche zu ermitteln ist.03)z. Bsp. BGH VIII ZR 86/08 GE 2009, 773; BGH VIII ZR 231/06 NZM 2007, 595 und BGH VIII ZR 44/03 GE 2004, 680

Vereinbarung im Mietvertrag

Die Parteien können bereits im Mietvertrag vereinbaren, wonach die Wohnfläche ermittelt wurde. Diese Berechnungsweise hat dann Vorrang – und zwar auch dann, wenn das für den Vermieter nachteilig ist.04)BGH VIII ZR 218/08 GE 2009, 1118

Vereinbarung auch konkludent möglich

Eine solche Vereinbarung der Berechnungsweise kann auch konkludent (durch schlüssiges Handeln) zustande kommen. Allerdings liegt die konkludente Zustimmung zu einer vorgestellten – also nicht ausdrücklich erwähnten – Berechnungsweise des Vermieters nicht schon in der Unterschrift unter dem Mietvertrag.05)BGH VIII ZR 244/08 GE 2010, 119 Es müssen weitere Aspekte hinzu kommen:

Ein solcher Aspekt kann sein, dass im Mietvertrag steht:

„Die Wohn-/Hobbyfläche ist mit 81,89 m² vereinbart. Sollte sich nachträglich herausstellen, dass die tatsächliche Wohn-/Hobbyfläche von der vorstehend vereinbarten Fläche abweicht, so soll keine Partei berechtigt sein, aus dieser Tatsache eine Anpassung der Miete zu verlangen. Die beheizte Fläche beträgt 81,89 m².“

Bei dieser Klausel wollten die Parteien bewusst ausschließen, dass es zu Streit über die Berechnungsweise kommt, was zulässig ist.06)LG Berlin 63 S 170/04 GE 2005, 995 07)BGH VIII ZR 150/05 GE 2006, 1165 als Ausnahmefall zu BGH VIII ZR 44/03 GE 2004, 680

Ein anderer Aspekt für eine konkludente Vereinbarung einer bestimmten Berechnungsweise kann sein, wenn dem Mieter vor Mietvertragsabschluss Grundrisse oder Exposés mit Grundrissen ausgehändigt werden. Er kann dadurch genau erkennen, wie der Vermieter die Flächen ermittelt hat und sich für oder gegen den Mietvertrag entscheiden.

AGB-rechtliche Aspekte beachten!

Wenn der Mietvertrag ein Formularmietvertrag ist (Regelfall), müssen solche Klauseln dem Transparenzgebot genügen.08)§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB Das dürfte immer der Fall sein, wenn auf die II. Berechnungsverordnung, die Wohnflächenverordnung oder die DIN 283 Bezug genommen wird.

Eine Klausel mit Bezug auf die DIN 277 hingegen ist nur dann wirksam, wenn sie individualvertraglich vereinbart ist. Das liegt daran, dass die DIN 277 ausschließlich ein technisches Regelwerk zur Flächentypisierung ist und den Nutzwert für den Mieter vollkommen außer Acht lässt. Mithin belastet diese Klausel den Mieter unangemessen09)§ 307 BGB und ist zudem überraschend.10)§ 305c Abs. 1 BGB

Keine Vereinbarung im Mietvertrag

Wenn die Parteien im Mietvertrag keine Vereinbarung darüber getroffen haben, nach welcher Berechnungsmethode sich die Wohnfläche ermittelt, gilt die ortsübliche Berechnungsmethode als stillschweigend vereinbart.11)BGH VIII ZR 231/06 NZM 2007, 595 Ein besonderes Indiz für die im Wohnumfeld übliche Berechnungsweise liefern Mietspiegel, sofern vorhanden.

Übrigens ist – mit oder ohne Vereinbarung – die Wohnfläche insgesamt einheitlich zu ermitteln. Ein Methodenmix ist unzulässig.12)BGH VIII ZR 231/06 NZM 2007, 595

Besonderheit Wohnflächenverordnung vs. II Berechnungsverordnung

Die Wohnflächenverordnung hat zum 01.01.2004 die II. Berechnungsverordnung abgelöst. Dabei stellt sich die Frage, nach welcher Verordnung im laufenden Mietverhältnis die Wohnfläche (unter Umständen neu) zu ermitteln ist. Nach herrschender Meinung ist auf die zum Abschluss des Mietvertrages gültige Verordnung zurückzugreifen.13)BGH VIII ZR 164/08 NZM 2010, 36 Das gilt auch bei umfassenden Modernisierungen im Bestandsmietverhältnis.14)Langenberg in Schmidt-Futterer Nach § 556a Rn. 22 Balkone, Loggien und Terrassen sind demnach bei Abschluss des Mietvertrages bis zum 31.12.2003 mit 50 Prozent ihrer Grundfläche anzusetzen,15)§ 44 Abs. 2 II. BV ab dem 01.01.2004 nur noch mit 25 Prozent.

Bauordnungsrecht vs. Wohnfläche

Bauordnungsrechtliche Bedenken schließen einen Ansatz als Wohnfläche nicht aus. Wichtig ist, dass die Parteien einvernehmlich zu dem Schluss gekommen sind, dass die fraglichen Räume zu Wohnzwecken dienen.16)BGH VIII ZR 275/08 GE 2009, 1425 17)LG Itzehoe ZMR 2007, 40 18)anderer Ansicht: LG Frankfurt/Main 2/17 S 144/07 NZM 2009, 81 Das gilt natürlich nur solange, wie die Bauordnungsbehörde nicht einschreitet und eine Nutzung untersagt.

Wohnfläche in der Wohnungseigentümergemeinschaft

In der WEG ist die Wohnfläche relevant, wenn nach ihr Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums verteilt werden. Ist in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung keine Regelung enthalten, wird die Wohnfläche nach DIN 283 ermittelt.19)BayObLG 2Z BR 136/95 NJW 1996, 2106 20)anderer Ansicht: OLG Düsseldorf I-3 Wx 28/01 NZM 2002, 262 – die II. BV sei entscheidend, wobei Keller und Spitzböden dann auch zur Wohnfläche zählen

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann einen Beschluss fassen, demnach sie fehlende Angaben der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung konkretisiert.21)§ 16 Abs. 3 WEG Denkbar wäre die Ermittlung der Wohnflächen nach Wohnflächenverordnung. Die WEG darf dabei sogar in einzelnen Punkten von der Wohnflächenverordnung abweichen22)LG Berlin ZWE 2014, 269 und bspw. die Balkone mit 50 Prozent ansetzen. Der vermietende Eigentümer muss das dann aber entsprechend im Mietvertrag offenlegen.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]