BayObLG 2Z BR 70/01 NJW-RR 2002, 1094

BayObLG 2Z BR 70/01 wurde in folgenden Beiträgen verwendet

Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 10.04.2002

Leitsatz

1. Durch Beschluß können Wohngeldrückstände eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers nach Maßgabe des § 16 Abs. 2 WEG auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden.

2. Auch der Eigentümerbeschluß ist ordnungsgemäß, der einen einzelnen Wohnungseigentümer über dessen konkrete finanzielle Leistungsfähigkeit hinaus belastet.

Gründe

I. Die Antragsteller waren und die Antragsgegner sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Das Wohnungseigentum der Antragsteller wurde zwangsversteigert und der Zuschlag am 13.6.2001 erteilt. Der weitere Beteiligte ist der Verwalter der Wohnanlage.

BayObLG 2Z BR 70/01In der Eigentümerversammlung vom 29.4.2000 genehmigten die Wohnungseigentümer je mit Stimmenmehrheit u.a. die Jahresabrechnung 1999 (Tagesordnungspunkt – TOP – 5), erteilten dem Verwalter die Entlastung für das Geschäftsjahr 1999 (TOP 7) und genehmigten den Wirtschaftsplan 2000 (TOP 17). Die Jahresabrechnung 1999 enthielt auch einen Posten, nach dem rückständiges Wohngeld eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers auf die Gemeinschaft umgelegt wird. Unter TOP 9.1 beschlossen die Wohnungseigentümer ohne Gegenstimme, die Kosten für die bereits 1999 beschlossene Ausforstung der Grünanlage in Höhe von rund 10000 DM aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen. TOP 9.2 betrifft einen Mehrheitsbeschluss zur Bepflanzung der inzwischen gerodeten ca. 250 m² großen Grünanlagenfläche mit Bodendeckern. TOP 9.5 enthält einen Mehrheitsbeschluss, nach dem das gesamte Blechdach neu gestrichen werden soll. Zur Diskussion stand als Alternative eine nur punktuelle Ausbesserung schadhafter Stellen mit einem Kostenaufwand von rund 6000 DM, während eingeholte Angebote für einen Gesamtanstrich sich auf Beträge von 20600 bis 39000 DM belaufen. Unter TOP 10 stimmten die Wohnungseigentümer mehrheitlich dafür, die für die Beseitigung aufgetretener Schäden notwendigen Sanierungsmaßnahmen innerhalb eines „Zweijahresplans“, nämlich in den Jahren 2000 bis 2001 durchzuführen.

Die Antragsteller haben diese Eigentümerbeschlüsse angefochten und beantragt, sie für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 12.9.2000 dem nur insoweit entsprochen, als die Jahresabrechnung 1999 (TOP 5) und der Jahreswirtschaftsplan 2000 (TOP 17) Gebühren für Wasser und Kanal in Ansatz gebracht hatten. In diesem Umfang hat es auch die Verwalterentlastung (TOP 7) für ungültig erklärt. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsteller mit Beschluss vom 30.3.2001 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist teilweise begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die weitergehenden Beanstandungen der Antragsteller hinsichtlich der Jahresabrechnung 1999 und des Wirtschaftsplans 2000 seien unberechtigt. Auslagen, etwa des Verwaltungsbeirats, seien in die Abrechnung auch dann einzustellen, wenn die Beträge tatsächlich nicht hätten ausbezahlt werden dürfen. Fehlende Erläuterungen zu einzelnen Posten führten nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung. Es entspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung, eine nicht beitreibungsfähige Wohngeldforderung gegen einen Wohnungseigentümer auf die übrigen Wohnungseigentümer umzulegen. Die Instandhaltungsrücklage sei neu berechnet worden und nicht zu beanstanden. Die Beschlüsse zur Ausforstung und Neubepflanzung der Grünanlage seien ordnungsgemäß; sie seien auf der Grundlage des bereits 1999 gefassten Eigentümerbeschlusses, die Gartenflächen jährlich einmal von einer Fachfirma bearbeiten und ausschneiden zu lassen, sachgerecht, weil eine Bedeckung des ausgeforsteten Bodens mit Bodendeckern bzw. Rindenmulch notwendig sei. Schließlich sei es auch sinnvoll, das ausgebesserte Dach insgesamt zu streichen, da alles andere zu einer optischen Verunstaltung der Anlage führen würde. Mit ihrem Beschluss, die sanierungsbedürftige Anlage innerhalb von zwei Jahren zu sanieren, hätten die Wohnungseigentümer den ihnen zustehenden Ermessensspielraum jedenfalls nicht überschritten.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält nicht in jeder Hinsicht der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die Antragsteller sind nicht mehr Wohnungseigentümer, nachdem die Zwangsversteigerung ihrer Wohnung mit rechtskräftigem Zuschlagsbeschluss abgeschlossen ist. Bei einem Wechsel im Wohnungseigentum während eines rechtshängigen Wohnungseigentumsverfahrens dauert die Verfahrensführungsbefugnis des früheren Wohnungseigentümers fort. Das lässt sich mit einer analogen Anwendung von § 265 Abs. 2 ZPO begründen (BGH NJW 2001, 3339), der auch eine Eigentumsübertragung durch staatlichen Hoheitsakt, z.B. den Zuschlag in der Zwangsversteigerung, erfasst (Thomas/Putzo ZPO 24. Aufl. § 265 Rn. 9; Zöller/ Greger ZPO 23. Aufl. § 265 Rn. 5). Die fortbestehende Verfahrensführungsbefugnis kann ferner darauf gestützt werden, dass ein Antragsteller auch nach Ausscheiden aus der Gemeinschaft im allgemeinen an deren früher getroffene Beschlüsse gebunden und damit berechtigt bleibt, das Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG weiter zu betreiben (BGH aaO).

b) Der Beschluss zu TOP 17 (Wirtschaftsplan 2000) hat sich nicht bereits mit Ablauf des Jahres 2000 erledigt. Zwar ist die Gültigkeitsdauer dieses Wirtschaftsplans ohne Fortgeltungsklausel ausdrücklich bis 31.12.2000 befristet. Aber auch nach Ablauf seiner Gültigkeitsperiode kann er noch für diesen Zeitraum, unabhängig von einer inzwischen beschlossenen Jahresabrechnung, die Grundlage für Zahlungsansprüche gegen Wohnungseigentümer bilden (BGHZ 131, 228/231; BayObLG NJW-RR 2001, 659; Palandt/Bassenge BGB 61. Aufl. § 28 WEG Rn. 6).

c) In formeller Hinsicht sind die angefochtenen Beschlüsse wirksam zustande gekommen. Soweit die Antragsteller beanstanden, dass einem Wohnungseigentümer, dem zwei Wohnungen gehörten, entgegen § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG und der gleichlautenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung vom Verwalter zunächst zwei Stimmen zugebilligt worden seien, kann dieser Fehler, der nach dem Vortrag der Antragsgegner zudem rückwirkend im Protokoll berichtigt wurde, angesichts der hier in Rede stehenden klaren Abstimmungsergebnisse auf sich beruhen. Der Fehler hätte sich nämlich im Ergebnis bei keinem der noch angefochtenen Beschlüsse ausgewirkt.

d) Aus der Jahresabrechnung 1999 (TOP 5) beanstanden die Antragsteller u.a. noch die Positionen Verwaltungsbeiratskosten, Portoausgaben des Verwalters, Beiträge zur Wartung sowie Reparatur und Beschaffung. Insoweit ist es ständige Rechtsprechung des Senats, dass in die Jahresgesamtabrechnung alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen sind ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind (BayObLG ZMR 2001, 907; jüngst Demharter ZWE 2001, 585). Maßgebend dafür ist, dass die Jahresabrechnung des Verwalters den Wohnungseigentümern eine einfache und leicht nachvollziehbare Überprüfung ermöglichen soll, welche Beträge im Abrechnungszeitraum auf dem Gesamtkonto eingegangen und welche Ausgaben davon für welche Zwecke getätigt worden sind. Auch wenn der Verwalter Geld für Angelegenheiten ausgegeben hat, die nicht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, müssen diese Beträge in der Jahresabrechnung erscheinen, damit das Rechenwerk stimmig ist. Außerdem wird den Wohnungseigentümern auf diese Weise ermöglicht, im Rahmen eines etwaigen Beschlusses über die Entlastung des Verwalters zu entscheiden, ob sie diese Ausgaben billigen oder vom Verwalter zurückverlangen wollen. Eine solche Entscheidung würde erschwert oder unter Umständen unmöglich gemacht, wenn derartige Ausgaben in der Gesamtabrechnung gar nicht zu erscheinen hätten (siehe auch BayObLGZ 1992, 210). In den vorgenannten Positionen ist die Abrechnung des weiteren Beteiligten nach den Feststellungen des Tatrichters korrekt, ohne dass es noch darauf ankäme, ob der Verwalter etwa Aufwendungen des Verwaltungsbeirats und eigene Portokosten zu Lasten des Gemeinschaftskontos hätte abrechnen dürfen. Soweit die Antragsteller bemängeln, vom Verwalter nicht ausreichend Auskunft und Belegeinsicht zu einzelnen Positionen der Jahresabrechnung erhalten zu haben, berührt dies die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung als solche nicht. Die Antragsteller können ihr Einsichtsrecht im übrigen auch noch nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und Verwalterentlastung geltend machen, ohne dass dazu ein berechtigtes Interesse dargetan werden muss (BayObLG NZM 2000, 873).

e) Die Jahresabrechnung 1999 hat jedoch in der weiteren Einzelposition „Forderungen N.“ (Umlage zur Deckung des Wohngeldausfalls eines Wohnungseigentümers) keinen Bestand. Der Posten bildet nämlich eine Forderung und keine tatsächliche Ausgabe, die im abgelaufenen Wirtschaftsjahr getätigt wurde. Es ist den Wohnungseigentümern zwar unbenommen, eine durch einen Wohngeldrückstand entstandene Deckungslücke zu schließen. Dazu können sie eine Sonderumlage beschließen, den Posten im Jahreswirtschaftsplan ausweisen und im Rahmen von Wohngeldvorschüssen auf die Gesamtheit der Wohnungseigentümer einschließlich des ausgefallenen Wohngeldschuldners nach dem Maßstab des § 16Abs. 2 WEG umlegen (BGHZ 108, 44/47 f.). Die Pflicht des Wohngeldschuldners, seinen Rückstand zu bezahlen, wird durch eine solche Umlage nicht berührt. Die Forderung gegen die übrigen Wohnungseigentümer hat jedoch in der Jahresabrechnung als einer reinen Einnahmen- und Ausgabenrechnung keinen Platz. Allein deren Einstellung in die Jahresabrechnung und eine positive Beschlussfassung darüber schafft noch keinen zusätzlichen Ausgabeposten.

Demnach ist es zwar nicht ausgeschlossen, den gemäß einem Eigentümerbeschluss vom 15.5.1999 zunächst aus der Rücklage vorfinanzierten Hausgeldrückstand dadurch auszugleichen, dass die Wohnungseigentümer nun durch Sonderumlage die Rücklage wieder auffüllen. Doch bedarf es hierzu nach den Regeln ordnungsmäßiger Verwaltung eines gesonderten, Eigentümerbeschlusses (siehe auch KG WuM 2001, 355).

f) Auch wenn die gesamte Jahresabrechnung angefochten ist, sich jedoch nur einzelne Positionen der Abrechnung als mangelhaft erweisen, ist die Abrechnung nicht insgesamt für ungültig zu erklären, sondern nur hinsichtlich mangelhafter selbständiger Einzelposten (BayObLGZ 1989, 310/312; BayObLG WE 1999, 153 f.; siehe auch KG ZWE 2001, 334; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 28 Rn. 106). Demnach hat der Senat die Ungültigerklärung auf die weitere Position „Forderungen N.“ beschränkt.

g) Die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung in dem dargelegten Umfang hat zur Folge, dass auch der Eigentümerbeschluss über die Entlastung des weiteren Beteiligten (TOP 7) – insgesamt – für ungültig zu erklären ist (BayObLGZ 1989, 310/314 f.; 1993, 185/191; KG WuM 2001, 355/356; siehe auch BayObLG Beschluss vom 28.2.2002, 2Z BR 171/01).

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob der Verwalter Gelder für den Ersatz von Aufwendungen der unentgeltlich tätigen Beiratsmitglieder (Merle in Bärmann/Pick/Merle § 29 Rn. 110) dem Gemeinschaftskonto zu Recht entnommen hat (vgl. dazu Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 3. Aufl. Rn. 545). Ebenso wenig braucht sich der Senat mit der vom Verwalter zugestandenen Entnahme von Geldern für Portoaufwendungen, die im Zusammenhang mit der Unterrichtung der Wohnungseigentümer stehen, zu befassen. Anders als der weitere Beteiligte hat der Senat in einer jüngeren Entscheidung solche Ausgaben allerdings den Kosten zugerechnet, die zum allgemeinen Verwaltungsaufwand gehören und die von den Wohnungseigentümern regelmäßig mit der Verwaltervergütung abgegolten werden (BayObLG ZMR 2001, 907). Sie dem Gemeinschaftskonto zu entnehmen, entspräche deshalb nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der Senat braucht hier nicht zu entscheiden, ob eine Entlastung des Verwalters überhaupt ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann (BayObLG NZM 2001, 537; Köhler ZMR 1999, 293; vermittelnd Gottschalg Die Haftung von Verwalter und Beirat in der Wohnungseigentümergemeinschaft Rn. 236 ff.).

h) Ohne Erfolg bleibt das Rechtsmittel, soweit sich die Antragsteller gegen die Beschlüsse zur Ausforstung und Neubepflanzung der Grünanlage (TOP 9.1 und 9.2) wenden. Die Beschlussfassung, neben Ausforstungsarbeiten auch das Aufbringen von Rindenmulch durchzuführen sowie die Fläche von rund 250 m² mit Bodendeckern zu bepflanzen, entspricht nach den Feststellungen des Landgerichts ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG). Diese Feststellungen liegen weitgehend auf tatsächlichem Gebiet, so dass sie der Senat als Rechtsbeschwerdegericht hinzunehmen hat (Keidel/Kahl FGG 14. Aufl. § 27 Rn. 42). Auch neuer Tatsachenvortrag kann in diesem Zusammenhang nicht berücksichtigt werden (Keidel/Kahl Rn. 43). Es kann überdies offen bleiben, inwieweit der vorangegangene Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.5.1999, die Gartenflächen jährlich einmal von einer Fachfirma bearbeiten und ausschneiden zu lassen, bereits die im Beschluss vom 29.4.2000 gebilligten Arbeiten einschließlich des Aufbringens von Rindenmulch abdeckte. Die Berechtigung des Verwalters zur Auftragsvergabe folgt nämlich aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG (Merle in Bärmann/Pick/Merle § 27 Rn. 52). Dabei ist es unerheblich, ob der Verwalter bei der Auftragsvergabe gegebenenfalls ohne Eigentümerbeschluss und damit ohne Vertretungsmacht für die Wohnungseigentümer gehandelt hat. Bei berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag hat er nämlich gegen die Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Aufwendungsersatz (Merle in Bärmann/Pick/Merle § 27 Rn. 59a). Den Rechnungsbetrag aus der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren, ist mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung vereinbar und verstößt nicht gegen deren Zweckbestimmung, künftig notwendige Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen wirtschaftlich abzusichern (Merle in Bärmann/Pick/Merle § 21 Rn. 150).

i) Ebenfalls ohne Erfolg wenden sich die Antragsteller gegen den beschlossenen Neuanstrich des gesamten Blechdachs (TOP 9.5). Ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG entspricht ein Beschluss über eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung, die bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles nützlich ist (Merle in Bärmann/Pick/Merle § 21 Rn. 60). Dies ist der Fall, wenn sich die Maßnahme bei einer an den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten der Gemeinschaft ausgerichteten Kosten-Nutzen-Analyse und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung wie der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft als vertretbar erweist (z.B. KG WE 1989, 136 f.). Es ist darauf zu achten, dass die beabsichtigte Maßnahme die einzelnen Wohnungseigentümer in finanzieller Hinsicht nicht überfordert. Auch eine hohe finanzielle Belastung der Wohnungseigentümer steht aber nicht entgegen, wenn Sanierungsmaßnahmen angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustandes erforderlich und unaufschiebbar sind (BayObLG WE 1996, 476; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 21 Rn. 61). Kommen mehrere Maßnahmen im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung in Betracht, besitzen die Wohnungseigentümer einen Beurteilungsspielraum (BayObLG WF, 1992, 233). Sie sind dabei nicht zwingend auf die Wahl der kostengünstigsten Alternative zu verweisen.

Diesen Grundsätzen trägt der angefochtene Eigentümerbeschluss Rechnung. Nach den tatrichterlichen Feststellungen ist der Farbanstrich des Dachs an vielen Stellen schadhaft oder gar nicht mehr vorhanden, was Korrosionsbildung zur Folge hat. Eine nur punktuelle Ausbesserung ist optisch unbefriedigend und lässt weitere Reparaturen in den Folgejahren befürchten. Bei dieser Sachlage und Prognose entspricht die Wahl der teureren Alternative, nämlich eines Gesamtanstrichs, auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie für den einzelnen Wohnungseigentümer zu einer dadurch ausgelösten, zunächst wesentlich höheren finanziellen Belastung führt. Ihr steht nämlich als augenscheinlicher Vorteil die Ersparnis künftiger weiterer Reparaturen und die einheitliche farbliche Gestaltung der Dachfläche gegenüber. Sich für die vordergründig teurere Alternative zu entscheiden, entspricht hier den im Mehrheitsbeschluss zum Ausdruck kommenden Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer.

j) Nach dem Maßstab von § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG nicht zu beanstanden ist der Beschluss zu TOP 10, die Sanierung innerhalb von zwei Jahren statt in einem längeren Zeitraum durchzuführen. Zutreffend billigt das Landgericht für die Bestimmung des zeitlichen Rahmens, in dem verschiedene Sanierungsarbeiten vorgenommen werden sollen, den Wohnungseigentümern einen Ermessensspielraum zu. Abzuwägen sind außer der von den Antragstellern ganz in den Mittelpunkt gerückten finanziellen Belastung etwa auch die zu erwartenden Kostensteigerungen und die Verschlechterung des baulichen Zustands, ferner andauernde Belästigungen durch Lärm und Staub sowie Nutzungseinschränkungen bei längerer zeitlicher Streckung. Mit ihrem Mehrheitsbeschluss haben die Antragsgegner den ihnen zuzubilligenden Spielraum nicht verlassen.

k) Schließlich entspricht auch die Genehmigung des Wirtschaftsplans für das Jahr 2000 (TOP 17), abgesehen von den bereits vom Amtsgericht für ungültig erklärten Positionen, ordnungsmäßiger Verwaltung. Dazu kann sich der Senat im wesentlichen auf die vorstehenden Ausführungen beziehen. Soweit der Wirtschaftsplan in einem Gesamtvolumen von über 80000 DM auch „außerordentliche Verwalterkosten“ von 200 DM mit umfasst, unterliegt der geschätzte Ansatz keinen Bedenken, weil nach dem Verwaltervertrag bestimmte Sonderleistungen, wie etwa eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung, gesondert zu vergüten sind. Den Wohnungseigentümern steht bei der Aufstellung des Wirtschaftsplans und der Kalkulation der voraussichtlichen Kosten ein Ermessensspielraum zu. Ein Wirtschaftsplan verstößt nur dann gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er zu wesentlich überhöhten Wohngeldforderungen oder zu erheblichen Nachzahlungspflichten führt (BayObLGZ 1999, 176/181). Davon kann hier keine Rede sein.

3. Auch wenn das Rechtsmittel teilweise erfolgreich ist, erscheint es dem Senat nach § 47 WEG angemessen, es bei der im ersten Rechtszug getroffenen Kostenentscheidung zu belassen und insoweit von der Anordnung einer Kostenerstattung abzusehen. Für das Beschwerdeverfahren erscheint es ebenfalls billig, den Antragstellern 4/5 und den Antragsgegnern 1/5 der Gerichtskosten jeweils gesamtschuldnerisch aufzuerlegen, jedoch entsprechend der gesetzlichen Regel (§ 47 Satz 2 WEG) davon abzusehen, eine Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen. Die gleichen Überlegungen gelten schließlich für die Kostenentscheidung im Rechtsbeschwerdeverfahren.

Den Geschäftswert für die Rechtsbeschwerdeinstanz setzt der Senat gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG nach dem Interesse aller Beteiligten im wesentlichen in Übereinstimmung mit der landgerichtlichen Festsetzung für das Beschwerdeverfahren auf 29928 EUR fest.