BayObLG 2Z BR 175/99 NJW-RR 2000, 1467

BayObLG 2Z BR 175/99 wurde in folgenden Beiträgen verwendet

Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 13.06.2000

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 27. Oktober 1999 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegnerin zu 1 hat die Gerichtskosten aller Rechtszüge zu tragen. Sie hat dem Antragsteller zwei Drittel der im ersten Rechtszug entstandenen außergerichtlichen Kosten sowie die gesamten außergerichtlichen Kosten des Beschwerde- und des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu erstatten. Die Kostenentscheidung des Landgerichts sowie der Beschluß des Amtsgerichts Erlangen vom 31. März 1999 werden insoweit abgeändert.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 13000 DM festgesetzt.

Gründe

BayObLG 2Z BR 175/99I. Der Antragsteller und die Antragsgegner zu 2 sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage mit 155 Wohnungen, die von der Antragsgegnerin zu 1 verwaltet wird. Auf Antrag des Antragstellers erklärte das Amtsgericht mit Beschluß vom 8.7.1998 einen Eigentümerbeschluß vom 12.4.1997 für ungültig, mit dem die Wohnungseigentümer die von der Antragsgegnerin zu 1 erstellte Jahresabrechnung für 1996 anerkannt und ihr Entlastung erteilt hatten. In den Entscheidungsgründen führte das Amtsgericht aus, in der Jahresgesamtabrechnung fehlten die Einnahmen der Eigentümergemeinschaft aus den Zahlungen der Miteigentümer sowie der Stand sämtlicher Konten der Wohnungseigentümer zu Beginn und zum Ende des Abrechnungszeitraums. Ferner beanstandete das Amtsgericht, daß im Abrechnungszeitraum getätigte aber das Vorjahr betreffende Ausgaben in Höhe von 4969,72 DM ausgebucht und andererseits Ausgaben aus dem Vorjahr in Höhe von 11713 DM, die dem Wirtschaftsjahr zuzuordnen seien, in die Gesamtabrechnung eingebucht worden seien. Die Mängel der Abrechnung seien so schwerwiegend, daß die berechtigten Ansprüche des Antragstellers auf Vollständigkeit und Klarheit nur mit einer Neuerstellung erfüllt werden könnten. Der Beschluß des Amtsgerichts wurde rechtskräftig.

Zur Eigentümerversammlung vom 28.11.1998 übersandte die Antragsgegnerin zu 1 den Wohnungseigentümern die unveränderte Gesamtabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1996 mit zwei Anlagen. Die als Ergänzung zur Abrechnung bezeichnete Anlage enthielt eine Einnahmen-/Ausgabenübersicht sowie die Kontenstände zu Beginn und zum Ende des Wirtschaftsjahrs. In der Anlage „Einnahmen/Ausgabenentwicklung 1996“ ist unter Nr. 4 „Rechnungsabgrenzung“ aufgeführt:

Hausmeister/Reinigung für 12/95 DM – 4.969,72 bezahlt im Jan. 1996 Wasser/Kanalgebühren für 1996 bezahlt im Dez. 1995 DM + 11.713,00

Rundungsdifferenzausgleich Gutschrift für 1996 DM – 4,00 Gesamt DM + 6.739,28

In der Eigentümerversammlung vom 28.11.1998 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich:

Die Gemeinschaft erkennt die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 1.1.1996 bis 31.12.1996 an und erteilt der Verwalterin Entlastung. Außerdem wird beschlossen, daß Abrechnungen in wichtigen Ausgabepositionen (z.B. Wasser/Kanal/Strom/Hausmeister/Heizung) unabhängig von der Rechnungstellung sachgerecht abgegrenzt und im Wirtschaftsjahr erbrachte Leistungen auch diesem soweit möglich zugeordnet werden, besonders um korrekte Mietabrechnungen zu ermöglichen. Im Falle eines Antrags auf Aufhebung dieses Beschlusses verzichtet die Gemeinschaft auf Zustellungen und die Verwaltung trägt evtl. Verfahrenskosten, so daß der Gemeinschaft keine Kosten entstehen.

Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Ferner hat er beantragt, die Antragsgegnerin zu 1 zu verpflichten, ihm Einsicht in sämtliche Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffend die Wirtschaftsjahre 1995, 1996, 1997 und 1998 zu gewähren und auf sein Verlangen gegen Kostenerstattung Kopien zu fertigen. In der mündlichen Verhandlung hat der Antragsteller diesen Antrag auf die Wirtschaftsjahre 1995 bis 1997 beschränkt. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 31.3.1999 den Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt sowie die Antragsgegnerin zu 1 verpflichtet, dem Antragsteller Einsicht in alle Belege über die Abrechnungen der Jahre 1995, 1996 und 1997 zu gewähren und gegen Kostenerstattung die von ihm gewünschten Kopien herzustellen. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht am 27.10.1999 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich ihre sofortige weitere Beschwerde.

II. 1. Die sofortige weitere Beschwerde ist in zulässiger Weise eingelegt worden. Die Beschwerdeschrift ist zwar vom Geschäftsführer der Antragsgegnerin zu 1 selbst geschrieben, sie ist jedoch von einem Rechtsanwalt unterzeichnet, der damit die Verantwortung für das Rechtsmittel übernommen hat (BayObLG ZMR 2000, 321/322 m.w.N.).

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

2. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Beschluß der Wohnungseigentümer sei zu Recht für ungültig erklärt worden, weil er eine dem Gesetz widersprechende Abrechnungspraxis der Verwalterin billige. Die Jahresabrechnung müsse als Einnahmen-Ausgabenrechnung die im Wirtschaftsjahr tatsächlich angefallenen Beträge einander gegenüberstellen.

Diesen Anforderungen entspreche die Abrechnung zumindest hinsichtlich der Positionen „Wasser/Kanalgebühren“ und „Lohnnebenkosten Personal“ nicht. Aus der Beschlußfassung ergebe sich außerdem, daß die Antragsgegner diese Abrechnungspraxis auch künftig nicht zu ändern gedächten und damit zugleich die Beanstandungen des Amtsgerichts im vorausgegangenen Verfahren ignorierten. Die Abrechnungspraxis der Antragsgegnerin zu 1 entspreche nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Sie erschwere die Überprüfbarkeit der Abrechnung, weil jeweils die Belege des Vorjahres oder des Folgejahres mit eingesehen werden müßten, um festzustellen, welche Positionen „abgegrenzt“ worden seien.

Die Antragsgegnerin zu 1 sei verpflichtet, dem Antragsteller Einsicht in die Belege der Wirtschaftsjahre 1995 bis 1997 zu gewähren. Als Grundlage für die Kontrolle ordnungsmäßiger Verwaltung stehe dem Antragsteller für diese Jahre ein umfassendes Einsichtsrecht zu. Nachdem feststehe, daß eine ordnungsmäßige Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 1996 nicht vorliege, brauche sich der Antragsteller nicht auf die Zusage der Antragsgegnerin zu 1 zu verlassen, daß nur in zwei Positionen Beträge nicht zutreffend erfaßt worden seien. Die Kontrollmöglichkeit würde leerlaufen, wenn der Verwalter nur von ihm ausgewählte Belege vorzulegen bräuchte.

3. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Zutreffend haben die Vorinstanzen die Verpflichtung der Antragsgegnerin zu 1 bejaht, dem Antragsteller Einsicht in sämtliche Belege der Wirtschaftsjahre 1995, 1996 und 1997 zu gewähren.

(1) Als Verwalterin der Wohnanlage ist die Antragsgegnerin zu 1 gemäß § 28 Abs. 3 WEG, §S 675, 666, 259 Abs. 1 BGB gegenüber jedem einzelnen Wohnungseigentümer zur Gewährung von Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege verpflichtet (BayObLGZ 1978, 231/233 m.w.N. und st.Rspr.). Die Einsichtnahme dient auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit, daher steht ihr weder ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung noch ein solcher über die Entlastung des Verwalters entgegen; ein besonderes berechtigtes Interesse an der Einsicht braucht der Wohnungseigentümer dem Verwalter nicht darzulegen (BayObLGZ 1978, 231/233 f. und BayObLG WE 1997, 117; Staudinger/Bub WEG Rn. 609, 615, Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. Rn. 87, Niedenführ/ Schulze WEG 5. Aufl. Rn. 65, jeweils zu § 28).

(2) Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Fertigung und Aushändigung von Fotokopien, da es ihm in der Regel nicht zugemutet werden kann, handschriftlich Abschriften zu fertigen (OLG Hamm WE 1998, 496/497; Staudinger/Bub § 28 Rn. 619). Die Kosten der Ablichtungen sind dem Verwalter zu erstatten; hierzu hat der Antragsteller sich bereit erklärt.

(3) Dem Einsichtsanspruch des Antragstellers kann die Antragsgegnerin zu 1 nicht entgegenhalten, daß sie überfordert wäre, wenn jeder Wohnungseigentümer der großen Wohnanlage sein Einsichtsrecht geltend machen würde. Das Einsichtsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers wird nur durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) und das Schikaneverbot (§ 226 BGB) begrenzt (BayObLGZ 1978, 231/234; OLG Hamm aaO). Anhaltspunkte dafür, daß das Verlangen des Antragstellers diese Grenzen überschritte, sind nicht ersichtlich. Der Hinweis der Antragsgegnerin zu 1 auf eine Konkurrenzsituation zwischen ihr und dem Antragsteller, der ebenfalls als Hausverwalter tätig ist, reicht insoweit nicht aus. Die Antragsgegnerin zu 1 hat dem Antragsteller auch nicht die von ihm gewünschte Einsichtnahme angeboten, wie sie nunmehr behauptet. Aus ihrem Vorbringen ergibt sich vielmehr, daß sie das Einsichtsrecht für den hier maßgeblichen Zeitraum weitgehend in Frage stellen und von unzutreffenden Voraussetzungen abhängig machen will. Für das Wirtschaftsjahr 1998 hat der Antragsteller seinen Antrag fallen gelassen, nachdem ihm Einsicht gewährt worden war.

b) Der Eigentümerbeschluß vom 28.11.1998, mit dem die Jahresabrechnung für 1996 genehmigt, die Antragsgegnerin zu 1 für das Wirtschaftsjahr 1996 entlastet und die Gestaltung künftiger Jahresabrechnungen geregelt worden ist, ist zu Recht in vollem Umfang für ungültig erklärt worden.

(1) Im vorangegangenen Verfahren hat das Amtsgericht durch Beschluß vom 8.7.1998 den Eigentümerbeschluß vom 12.4.1997 über die Genehmigung der Jahresabrechnung 1996 u.a. deswegen für ungültig erklärt, weil die Abrechnung im Abschnitt A „allgemeine Betriebskosten“ in der Position „Wasser- und Kanalgebühren“ einen Betrag von 11713 DM enthielt, der schon im Wirtschaftsjahr 1995 bezahlt worden war, und die Position „Hausmeister incl. Sozialversicherung“ eine im Januar 1996 geleistete, das Vorjahr betreffende Zahlung von 4969,72 DM nicht enthielt. Mit dem Entscheidungssatz des amtsgerichtlichen Beschlusses sind auch die tragenden rechtlichen Erwägungen in Rechtskraft erwachsen (BayObLG NJW-RR 1994, 658/659; Keidel/Zimmermann FGG 14. Aufl. § 31 Rn. 22 b), wonach die periodengerechte Abgrenzung dieser Positionen gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Abrechnung verstößt. Die am 28.11.1998 genehmigte Jahresabrechnung für 1996 ist in den Abschnitten A bis F identisch mit der Abrechnung, die die Wohnungseigentümer durch den im vorangegangen Verfahren rechtskräftig für ungültig erklärten Eigentümerbeschluß genehmigt hatten. Schon aus diesem Grund ist der angefochtene Beschluß, mit dem die Wohnungseigentümer diese Abrechnung erneut genehmigt haben, wiederum für ungültig zu erklären. Unerheblich ist, daß die Rechnungsabgrenzung, deren Unzulässigkeit rechtskräftig feststeht, nunmehr in einem Anhang zur Abrechnung offengelegt wird, während sie bisher nur aus den von der Antragsgegnerin zu 1 im Vorverfahren vorgelegten Unterlagen ersichtlich war.

(2) Aus der Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung 1996 folgt, daß auch der Beschluß über die Entlastung der Antragsgegnerin zu 1 für dieses Wirtschaftsjahr für ungültig zu erklären ist. Denn die Antragsgegnerin zu 1 hat für dieses Wirtschaftsjahr ihre Abrechnungspflichten noch nicht erfüllt und es kommen noch Ansprüche gegen sie in Betracht (vgl. BayObLG NJW-RR 1989, 840/841 und WE 1990, 133/134; Staudinger/Bub § 28 Rn. 571; Bärmann/ Merle § 28 Rn. 111).

(3) Der Eigentümerbeschluß verstößt auch insoweit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer Anspruch hat (§ 21 Abs. 4 WEG), als er der Verwalterin die Befugnis einräumt, bei künftigen Abrechnungen „in wichtigen Ausgabepositionen (z.B. Wasser/Kanal/Strom/ Heizung)“ unabhängig von der Rechnungsstellung „sachgerecht“ Abgrenzungen vorzunehmen.

aa) Die Jahresabrechnung, die der Verwalter gemäß § 283 Abs. 3 WEG nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres zu erstellen hat, ist auf der Grundlage der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, also der Einzahlungen und Auszahlungen in einem Wirtschaftsjahr aufzustellen. Eine solche einfache Abrechnung entspricht am ehesten der gesetzlichen Regelung, wie sie in § 28 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 WEG, §§ 675, 666, 259 BGB zu finden ist. Diese Art der Abrechnung ist für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am besten geeignet, denn sie wird den unverzichtbaren Anforderungen an Übersichtlichkeit und Verständlichkeit gerecht (vgl. BayObLGZ 1993, 185/190 m.w.N.; BayObLG ZMR 1998, 792/793 und st.Rspr.; Bärmann/Merle § 28 Rn. 64). Ausnahmen von dem Grundsatz, daß die Jahresabrechnung nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahrs enthalten darf, werden bei der Instandhaltungsrücklage (BayObLG NJW-RR 1991, 15/16) und im Hinblick auf die Heizkostenverordnung.bei der Abrechnung der Heizkosten (BayObLG WE 1992, 175/176) zugelassen. Eine periodengerechte Zuordnung weiterer „wichtiger Ausgabepositionen“, insbesondere der im Eigentümerbeschluß genannten Ausgaben für Wasser und Abwasser, Strom und Hausmeister kommt nicht in Betracht (vgl. BayObLG ZMR 1998, 792/793 zu Versicherungsprämien; Bärmann/Merle § 28 Rn. 64; Deckert WE 1994, 222/228; Kähler ZMR 1998, 327/328). Davon abgesehen entspräche es nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, daß es dem Verwalter überlassen bleiben soll, nach seinem Dafürhalten bei „wichtigen“ Ausgabepositionen Abgrenzungen vorzunehmen. Mit der in Teilen der Literatur vertretenen Meinung, die reine Einnahmen/Ausgabenrechnung entspreche nicht den Interessen insbesondere der vermietenden Wohnungseigentümer, auf die sich die Antragsgegner berufen, hat der Senat sich bereits in sein er Entscheidung vom 23.4.1993 auseinandergesetzt (BayObLGZ 1993, 185/189 f.). Auf die dortigen Ausführungen wird verwiesen; der Senat hält daran fest. Auch das Kammergericht, auf dessen Rechtsprechung sich die Antragsgegner außerdem berufen wollen, hält an dem Grundsatz fest, daß die nach § 28 Abs. 3 WEG aufzustellende Abrechnung eine Abrechnung tatsächlicher Einnahmen und Ausgaben darstellt; es hat nur in besonders gelagerten Fällen Ausgaben von diesem Grundsatz zugelassen (vgl. KG NJW-RR 1994, 1105/1106 m.w.N.). Eine derartige Fallgestaltung liegt nicht vor; die Voraussetzungen der von den Antragsgegnern angeregten Vorlage der sofortigen weiteren Beschwerde an den Bundesgerichtshof sind nicht gegeben (§ 28Abs. 2 FGG; so auch KG aaO).

bb) Wünschen die Wohnungseigentümer eine Jahresabrechnung, die durch die Berücksichtigung offener Forderungen und Verbindlichkeiten, die Vornahme von Rechnungsabgrenzungen und die Angabe eines Vermögensstatus einer Bestands- und Erfolgsrechnung im Sinne des Handelsgesetzbuchs entspricht, können sie dies gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 WEG vereinbaren. Ein Mehrheitsbeschluß genügt dafür nicht (BayObLGZ 1993, 185/191; OLG Zweibrücken NZM 1999, 276; Bärmann/Merle § 28 Rn. 68). Der Eigentümerbeschluß vom 28.11.1998 war daher auf rechtzeitige Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

c) Das Schreiben des Antragstellers vom 7.6.2000 hat der Senat zur Kenntnis genommen; es enthält kein entscheidungserhebliches Vorbringen.

4. Dem Senat erscheint es angemessen, der Antragsgegnerin zu 1 die Gerichtskosten aller Rechtszüge aufzuerlegen sowie anzuordnen, daß sie dem Antragsteller die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerde- und des Beschwerdeverfahrens und zwei Drittel der außergerichtlichen Kosten des ersten Rechtszugs erstattet (§ 47 WEG).

a) Hinsichtlich des Antrags auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 28.11.1998 hat die Antragsgegnerin zu 1 zugesagt, die von den Antragsgegnern zu 2 zu tragenden Verfahrenskosten zu übernehmen. Insoweit war auch zu berücksichtigen, daß der Mangel der beschlossenen Jahresabrechnung bereits im Vorverfahren zur Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses geführt hatte. Die Kostenentscheidung des Landgerichts, das für die Kosten des Beschwerdeverfahrens von einer gesamtschuldnerischen Haftung der Antragsgegner ausgegangen ist, wird entsprechend abgeändert.

b) Soweit die Gewährung von Einsicht in die Verwalterunterlagen Verfahrensgegenstand war, ist die Antragsgegnerin zu 1 hinsichtlich der Wirtschaftsjahre 1995 bis 1997 in allen Rechtszügen unterlegen. Für das Wirtschaftsjahr 1998 hat der Antragsteller seinen Antrag fallen gelassen, nachdem ihm Einsicht gewährt worden war. Bei der Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten des ersten Rechtszugs hat der Senat jedoch berücksichtigt, daß diese grundsätzlich jeder Beteiligte selbst zu tragen hat (vgl. Bärmann/Merie § 47 Rn. 31).

Die Kostenentscheidung des Amtsgerichts wird insoweit teilweise abgeändert.

5. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird übereinstimmend mit der Wertfestsetzung der Vorinstanzen auf 13000 DM festgesetzt.