BayObLG 2Z BR 125/03 NZM 2004, 659

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Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 31.07.2003

Leitsatz

BayObLG 2Z BR 125/031. Ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss, der den einzelnen Kostenbeitrag jedes Wohnungseigentümers zu einer bestimmten Sanierungsmaßnahme festlegt, ist auch dann nicht nichtig, wenn die Festlegung dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel widerspricht.

2. Zur Auslegung einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung, die eine Änderung durch einstimmigen Beschluss erlaubt.

Gründe

I. Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die nach der Teilungserklärung vom 1.7.1969 aus drei Wohnblöcken mit insgesamt 74 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 36 Stellplätzen besteht. Neben den Wohnungen bildet die Tiefgarage ein eigenes Sondereigentum.

Gemäß § 12 Nr. 1b der Gemeinschaftsordnung (GO) sind die Betriebskosten von allen Wohnungseigentümern und Miteigentümern des Teileigentums (Tiefgarage) im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.

In § 12 Nr. 2 GO ist vereinbart:

Eine Änderung der Verteilungsschlüssel für die Tragung der Kosten und Lasten kann von der Wohnungseigentümerversammlung mit 3/4-Mehrheit beschlossen werden. Eine Änderung des Verteilerschlüssels zwischen Wohnungsbesitzern und Stellplatzbesitzern kann durch einstimmigen Beschluss erfolgen.

Im Übrigen enthält § 13 Nr. 1 GO zur Zuständigkeit der Eigentümerversammlung eine mit dem Gesetz (§ 23 Abs. 1 WEG) wortgleich übereinstimmende Regelung.

In der Eigentümerversammlung vom 11.11.1977 beschlossen die Wohnungseigentümer einstimmig, ab 1.7.1978 die gesamten Kosten, sowohl die laufenden Kosten wie auch die Reparaturrücklage, für die Wohnungen und die Garagen zu trennen. Das Protokoll enthält noch den Zusatz, dass von den nicht anwesenden und nicht durch Vollmacht vertretenen Eigentümern die schriftliche Zustimmung eingeholt werde. Dies unterblieb.

Seit 1978 wird die beschlossene Kostenteilung unbeanstandet durchgeführt.

In der Eigentümerversammlung vom 26.11.1999 beschlossen die Tiefgarageneigentümer mehrheitlich, für die Sanierung der Tiefgaragendecke einen Kostenvorschuss von 4200 DM (= 2147,43 EUR) je Eigentümer, zahlbar bis 1.4.2000, zu erheben.

In einem weiteren Beschluss vom 17.11.2000 legten die Wohnungseigentümer fest, dass die Gesamtsanierung 2001 durchgeführt und die noch fehlenden Zahlungen von je 4200 DM unverzüglich auf das Sonderkonto zu erbringen seien.

Beide Eigentümerbeschlüsse wurden nicht angefochten. Der Antragsgegner, der zu den Garageneigentümern gehört, hat bisher noch nichts bezahlt.

Nach erfolgloser Zahlungsaufforderung in der Eigentümerversammlung vom 13.7.2001 haben die Antragsteller am 23.8.2001 beim Amtsgericht einen Mahnbescheid über einen Hauptsachebetrag von 4200 DM zuzüglich Zinsen erwirkt. Auf den Widerspruch des Antragsgegners hat das Amtsgericht am 27.9.2002 den Antrag abgewiesen. Der sofortigen Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht am 28.5.2003 stattgegeben, den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben und den Antragsgegner zur Zahlung verpflichtet. Gegen diesen Beschluss richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II. Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 11.11.1977 zur Kostentrennung sei nicht nichtig, sondern wirksam. Die Gemeinschaftsordnung eröffne eine Abänderungsmöglichkeit. Hiernach könne durch einstimmigen Beschluss der Eigentümerversammlung der Kostenverteilungsschlüssel abgeändert werden. Der Zustimmung sämtlicher Wohnungs- und Teileigentümer bedürfe es hingegen nicht. Das ergebe die Auslegung der Gemeinschaftsordnung.

Zudem seien auch die Beschlüsse vom 26.11.1999 und 17.11.2000, in denen die Zahlungspflicht der Garageneigentümer mit je 4200 DM festgelegt worden sei, nicht angefochten worden. Selbst wenn den beiden Beschlüssen ein fehlerhafter Kostenverteilungsschlüssel zugrunde gelegen hätte, wären diese nicht als nichtig zu behandeln.

Schließlich könnte die etwaige Nichtigkeit des seit 20 Jahren praktizierten Kostenverteilungsschlüssels allenfalls Auswirkungen in der Zukunft haben, nicht jedoch für die bereits beschlossene Sanierung der Tiefgaragendecke und die Kostenbeteiligung der einzelnen Wohnungseigentümer.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die Zahlungspflicht des Antragsgegners folgt bereits aus dem nicht angefochtenen Eigentümerbeschluss vom 26.11.1999. Dieser hat die konkrete Verpflichtung jedes Tiefgarageneigentümers zum Gegenstand, für die Deckensanierung bis 1. 4.2000 einen bestimmten Geldbetrag als Sonderumlage auf ein dafür errichtetes Konto einzuzahlen. Der Beschluss ist bestandskräftig, weil er nicht innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG angefochten wurde. Nichtig ist der Beschluss nicht. Denn eine absolute Beschlussunzuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung, welche für vereinbarungsändernde Beschlüsse nämlich für solche, die den Kostenverteilungsschlüssel abändern, bestehen würde, ist nicht gegeben. Der Beschluss beinhaltet die einmalige Zahlung eines Geldbetrags und bezieht sich nicht auf die Grundordnung der Gemeinschaft. Sollte er dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel widersprechen, bedingt die Vereinbarungswidrigkeit nicht dessen Nichtigkeit (vgl. BayObLG ZMR 2001, 822; Beschluss vom 27.2.2003, 2Z BR 135/02; Häublein ZWE 2001, 363). Es handelt sich nicht um eine Regelung, die weitere Maßnahmen in der Zukunft legitimieren soll, sondern um eine Einzelfallentscheidung, die sich mit ihrem Vollzug erschöpft (vgl. Wenzel ZWE 2001, 226/234). Dafür hat die Eigentümerversammlung unabhängig von der Ordnungsmäßigkeit der Verwaltungsmaßnahme (§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG) eine Beschlusskompetenz (BGHZ 145, 158).

Ob der weitere Eigentümerbeschluss vom 17.11.2000 die Zahlungspflicht nochmals selbständig festlegt oder nur deklaratorisch wiederholt, kann dahinstehen. Er lässt den vorangegangenen Beschluss jedenfalls inhaltlich unberührt.

b) Ohne dass es noch entscheidend darauf ankommt, hat das Landgericht auch zutreffend den Eigentümerbeschluss vom. 11.11.1977 als wirksam erachtet. Denn § 12 Nr. 2 GO enthält eine in der Sache zulässige Öffnungsklausel (BGHZ 95, 137/140 ff.; siehe auch BGHZ 145, 158/167). Nach ihrem Wortlaut und Sinn, wie sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergeben (BGHZ 139, 288/292; Niedenführ/Schulze WEG 6. Aufl. § 10 Rn. 15), erlaubt die Klausel die Änderung des Verteilungsschlüssels durch einstimmigen Beschluss der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer. Das erschließt sich aus ihrer systematischen Stellung. Die Klausel berücksichtigt den Umstand, dass nur knapp die Hälfte der Wohnungseigentümer auch Garageneigentümer sind, der Minderheitenschutz also eine andere Quote als bei Abänderungen nahe legt, die deren Verhältnis zueinander nicht betrifft. Die Regelung könnte, isoliert betrachtet, zwar auch als reine Kompetenzzuweisung in dem Sinn verstanden werden, dass anstelle einer gesetzlich notwendigen Vereinbarung der allstimmige Beschluss der Wohnungseigentümer tritt (siehe Palandt/Bassenge BGB 62. Aufl. § 10 WEG Rn. 14a; Wenzel ZWE 2001, 226/231 f.). Dies ist jedoch, abgesehen von der Wortwahl, auch deshalb fern liegend, weil der mit der Öffnungsklausel regelmäßig verfolgte Zweck, eine Gemeinschaftsordnung erleichtert abändern zu können, damit nur schwerlich erreichbar wäre, weil schon ein einziger uninteressierter Wohnungseigentümer eine von den „aktiven“ Wohnungseigentümern gewünschte Änderung durch Fernbleiben in der Eigentümerversammlung verhindern könnte. Vielmehr drängt es sich auch im Hinblick auf § 23 Abs. 1 WEG, dessen Regelungsgehalt wiederholend in der Gemeinschaftsordnung enthalten ist, auf, in der Regelung ein gestuftes Mehrheitserfordernis im Rahmen der Eigentümerversammlung je nach dem konkret in Frage stehenden Gegenstand des Verteilungsschlüssels zu erblicken. Darauf, ob die damalige Änderung des Verteilungsschlüssels sachlich gerechtfertigt war (dazu BGHZ 95, 137), kommt es nicht mehr an, weil der Beschluss bestandskräftig ist.

Ob für die Wohnungseigentümer darüber hinaus eine schützenswerte Position entstanden ist, deren Beseitigung zu unzumutbaren Härten führen würde, so dass die Folgen der Entscheidung im Einzelfall unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausnahmsweise nur für die Zukunft gelten können (vgl. BGHZ 145, 158/169 f.), kann dahinstehen.

3. Der Senat hält es nach § 47 Satz 1 WEG für angemessen, dem Antragsgegner als unterlegenem Beteiligten die gerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Hingegen hat der Senat mit Rücksicht auf die instanzgerichtlich unterschiedlichen Entscheidungen davon abgesehen, auch die Erstattung von außergerichtlichen Kosten nach § 47 Satz 2 WEG anzuordnen.

Die Geschäftswertfestsetzung ergibt sich aus § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.