BayObLG 2Z BR 112/04 ZMR 2005, 384

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Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 28.12.2004

Leitsatz

BayObLG 2Z BR 112/041. Die gesetzlichen Vorschriften über die Aufstellung des Wirtschaftsplans sind grundsätzlich abdingbar. Ein Eigentümerbeschluss, der den Verwalter von der Aufstellung von Einzelwirtschaftsplänen zukünftig freistellt, ist nichtig.

2. Enthält ein Wirtschaftsplan lediglich die Gesamtbeträge der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben, ohne den Aufteilungsschlüssel und die auf jeden einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Wohngeldbeträge anzugeben, so entspricht er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung; ein Eigentümerbeschluss, der ihn billigt, ist für ungültig zu erklären (wie BayObLG NJW-RR 1991, 1360). Weil der Senat von der entgegenstehenden Rechtsprechung des Kammergerichts (NJW-RR 1991, 725) abweicht, wird die Sache dem Bundesgerichtshof vorgelegt.

3. In den Wirtschaftsplan kann nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung auch eine Forderung gegen die Gemeinschaft eingestellt werden, wenn die Wohnungseigentümer ernsthaft damit rechnen müssen, dafür in Anspruch genommen zu werden. Ob die Forderung tatsächlich zu Recht erhoben wird, ist nicht entscheidend.

Gründe

I. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer großen Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Den Antragstellern gehören Miteigentumsanteile von 62,51/10.000 und 41,87/10.000. Die Wohnanlage befindet sich in einem städtebaulichen Areal, dem so genannten Olympiadorf in München.

Das Olympiadorf zeichnet sich dadurch aus, dass sich Fahrbahnen und Fußgängerbereich auf verschiedenen Ebenen befinden. Die Fahrbahnen mit den angrenzenden Garagen und Kellern bilden die unterste Ebene, Fußgängerbereich und Gärten liegen darüber und werden von einer als Überbauwerk bezeichneten Betonkonstruktion getragen. Die Fußgängerebene dient zwar der öffentlichen Erschließung und ist allgemein zugänglich, steht jedoch im Eigentum der einzelnen Grundstückseigentümer im Olympiadorf.

Die Betonkonstruktion des Überbauwerks ist sanierungsbedürftig. Zwischen der Stadt und den Grundstückseigentümern wurde eine Einigung getroffen, wonach die Instandsetzung der Überbauwerke durch die Eigentümer auf deren Kosten durchzuführen ist und die Stadt dafür einen Zuschuss leistet.

Die Sanierung der Erschließungsebenen wird von der Olympiadorf-Betrieb Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Wartungs KG (ODBG) abschnittsweise durchgeführt. Bei der ODBG handelt es sich um eine Gesellschaft, in der sich eine Reihe von Grundstückseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften zusammengeschlossen haben, um bestimmte übergeordnete Aufgaben und Tätigkeiten wahrzunehmen, die sich auf den Betrieb gemeinschaftlicher Einrichtungen des Olympiadorfs beziehen. Zu diesen Aufgaben gehört auch, notwendige Erhaltungsmaßnahmen und Erneuerungen dieser Einrichtungen zu veranlassen; denn zahlreiche Einrichtungen und Anlagen des ehemaligen Olympiadorfs überschreiten die Grenzen der einzelnen Grundstücke. Da nach den Vorstellungen der ursprünglichen Eigentümer des Olympiadorfs eine ordnungsgemäße Unterhaltung der Anlagen nur durch eine übergeordnete Verwaltung gewährleistet war, schlossen nahezu alle Eigentümer und Eigentümergemeinschaften bzw. Erbbauberechtigten der zum Olympiadorf gehörenden Grundstücke unter dem 22.12.1975 einen mit „Vereinbarungen über gemeinschaftliche Versorgungsanlagen und Einrichtungen im Olympiadorf München“ überschriebenen Vertrag, der Regelungen über die Nutzung und Unterhaltung der genannten grundstücksübergreifenden Einrichtungen enthält. Zu der in den Vereinbarungen vorgesehenen Bestellung und Eintragung von Reallasten und Grunddienstbarkeiten durch die jeweiligen Eigentümer kam es in der Folgezeit aus grundbuchrechtlichen Gründen nicht.

Die ODBG stellt jährlich einen Wirtschaftsplan auf. In diesem sind die voraussichtlichen Ausgaben aufgelistet und die auf die einzelnen Eigentümer und Eigentümergemeinschaften entfallenden Kostenanteile errechnet.

Die Teilungserklärung vom 15.2.1973 enthält zu den Kosten in § 9 folgende Bestimmungen:

I. Kostenarten:

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen Beiträge zur Deckung der jährlich anfallenden Unkosten zu leisten. Ausgenommen sind Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung der Intimgärten, die von den jeweiligen Berechtigten direkt getragen werden.

II. Kostenbeschreibung:

1. Die allgemeinen Betriebskosten umfassen:

k) die Kosten für die der Öffentlichkeit zugänglichen Grünflächen, Fußgängerzonen, Entlüftung der Ortsstraßen sowie die Mehrkosten für die Beleuchtung der Ortsstraßen, bestehend aus den dafür anfallenden Betriebs- bzw. Unterhaltungskosten, den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten einschließlich einer angemessenen Instandhaltungsrücklage, den Pflege- und Wartungskosten und einem Entgelt für die damit betraute Gesellschaft.

Am 21.3.1990 fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, auf die Genehmigungsbedürftigkeit von Einzelabrechnungen ausdrücklich zu verzichten. Für die Fälligkeit von Gutschriften/Fehlbeträgen aus Einzelabrechnungen solle wie bisher genügen, dass der Jahresgesamtabschluss genehmigt und die Einzelabrechnungen richtig erstellt und bekannt gegeben worden seien. Entsprechendes gelte für den Wirtschaftsplan.

Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 5.4.2000 bildete u.a. der Wirtschaftsplan 2000/2001. In ihm enthalten ist unter Konto 6200 die Position „Kosten ODBG“ über 330.000 DM. Der von einem Wohnungseigentümer gestellte Antrag, die Position um 146.465 DM für geplante Instandhaltungs- bzw. Sondermaßnahmen in den Erschließungsebenen zu kürzen, weil die Gesellschaft (ODBG) dafür nicht zuständig sei, wurde mehrheitlich abgelehnt. Anschließend stimmten die Wohnungseigentümer dem Wirtschaftsplan, der ein Gesamtwohngeld von 1.390.000 DM, darunter als Ausgaben Kosten von 330.000 DM an die ODBG, ausweist, mehrheitlich zu. Einzelwirtschaftspläne standen nicht zur Abstimmung.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht fristgemäß beantragt, den Eigentümerbeschluss zum Wirtschaftsplan insoweit für ungültig zu erklären, als in der Position Konto 6200 Kosten für Instandhaltungs-/Sondermaßnahmen an den Erschließungsebenen des Olympiadorfs in Höhe von 146.456 DM enthalten sind. Hilfsweise haben sie beantragt, den Beschluss zum Wirtschaftsplan insgesamt für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat am 20.8.2002 den Beschluss der Eigentümerversammlung dementsprechend in der Position Konto 6200 Kosten ODBG teilweise für ungültig erklärt. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht am 19.4.2004 den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben und den Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zum Wirtschaftsplan 2000/2001 abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II. Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, weil der Wert der Beschwer für die beiden Antragsteller 750 EUR übersteigt.

Der Senat möchte dem Rechtsmittel stattgeben. Der Eigentümerbeschluss über den Gesamtwirtschaftsplan entspricht schon deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er lediglich die Gesamtbeträge der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben enthält, ohne den Aufteilungsschlüssel und die auf jeden einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Wohngeldbeträge anzugeben (BayObLG NJW-RR 1991, 1360; ebenso OLG Hamm WE 1996, 33/36). Die Beschränkung des Antrags auf die Ungültigerklärung nur eines einzelnen Postens im Wirtschaftsplan ist zulässig. Das hat aber nur zur Folge, dass allein in diesem Umfang der Eigentümerbeschluss überprüft wird (BayObLG WE 1989, 64/65; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 28 Rn. 51) und im Umfang der beschränkten Anfechtung wegen Mängeln für ungültig erklärt werden kann. In diesem Rahmen hat das Gericht den Eigentümerbeschluss auch auf nicht geltend gemachte Mängel hin zu überprüfen und gegebenenfalls für ungültig zu erklären, es sei denn, der Antragsteller hätte hierauf ausdrücklich verzichtet (BayObLGZ 1986, 263/268; 1989, 310/312). Das ist bei dem vom Senat angenommenen Mangel nicht der Fall. Im nicht angefochtenen Teil ist der Eigentümerbeschluss, mag er auch insoweit ebenfalls fehlerhaft sein, in Bestandskraft erwachsen, d.h. die sonstigen Gesamtposten des Wirtschaftsplans sind für die daraus abzuleitende Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung außer Streit. Dass der Wirtschaftsplan auch ohne Gesamtanfechtung und -ungültigerklärung keine geeignete Grundlage für die Anforderung von Vorschüssen bildet (BGHZ 111, 148/153), kann auf sich beruhen.

Der Senat sieht sich an einer abschließenden Entscheidung jedoch gehindert, weil er von der Rechtsprechung des Kammergerichts in dessen Beschluss vom 11.2.1991 (NJW-RR 1991, 736) abweichen würde. Deshalb ist gemäß § 28 Abs. 2 FGG vorzulegen. Das Kammergericht führt im tragenden Teil seiner Entscheidung nämlich aus, dass die Anfechtung eines Wirtschaftsplans nicht schon deshalb durchgreifen könne, weil die Wohnungseigentümer nicht zugleich Einzelwirtschaftspläne mit den auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Anteilen beschlossen hätten (siehe auch Staudinger/Bub WEG § 28 Rn. 500 m.w.N.). Hingegen beschäftigt sich der Beschluss des Kammergerichts vom 24.1.1990 (WE 1990, 92), der zur Vorlage an den Bundesgerichtshof geführt hatte, nicht mit der Frage, ob ein Eigentümerbeschluss über einen Wirtschaftsplan, der keine Einzelpläne enthält, schon deshalb auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären ist. Folgerichtig setzt sich auch der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 20.4.1990 (BGHZ 111, 148) damit nicht auseinander, sondern zweifelt nur die Auffassung des Kammergerichts an, dass ein Gesamtwirtschaftsplan allein bereits die Vorschusspflicht des Wohnungseigentümers begründen könne (ebenfalls verneinend die herrschende Meinung; siehe BayObLG NJW-RR 1990, 720; OLG Düsseldorf WuM 2003, 167; Jennißen Verwalterabrechnung nach WEG 5. Aufl. IX Rn. 27). Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 5.12.1994 (3 Wx 144/94 [zitiert bei Staudinger-Bub § 28 Rn. 500]) lässt die Frage ausdrücklich dahingestellt (Umdruck S. 8).

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung des Wirtschaftsplans entspreche hinsichtlich der für die Sanierung der Erschließungsebenen eingestellten Kosten ordnungsmäßiger Verwaltung. In den Wirtschaftsplan seien alle Kosten einzustellen, die die Gemeinschaft in dem betreffenden Wirtschaftsjahr voraussichtlich tatsächlich bestreiten müsse. Ziel des Wirtschaftsplans sei es, die Liquidität der Eigentümergemeinschaft im kommenden Wirtschaftsjahr zu sichern. Ob die einzelnen Ausgaben berechtigt seien, spiele grundsätzlich keine Rolle. Es komme nur auf den voraussichtlichen tatsächlichen Geldabfluss an.

Diesen Grundsätzen entspreche die Einstellung des gesamten Betrags, den die ODBG fordere. Denn die Eigentümergemeinschaft müsse damit rechnen, ihn auch entrichten zu müssen. Die Berechtigung der Forderung sei nicht zu prüfen; es genüge, dass es nicht offensichtlich an einer Rechtsgrundlage für die beabsichtigte Zahlung fehle. Davon könne hier wegen § 9 Abs. 2 der Teilungserklärung nicht die Rede sein. Schließlich sei es Sache der Gemeinschaft insgesamt, darüber zu befinden, ob einzelne Forderungen gegen sie beglichen würden oder nicht. Es gehe nicht an, durch die Anfechtung einer Einzelposition im Wirtschaftsplan die Erfüllung der Forderung faktisch unmöglich zu machen und so die Eigentümergemeinschaft gegen den Willen der Mehrheit in eine mit erheblichem Risiko behaftete gerichtliche Auseinandersetzung zu zwingen.

Auch wenn der beschlossene Wirtschaftsplan keine Einzelpläne enthalte, rechtfertige dies nicht, ihn in der von den Antragstellern angegriffenen Position für ungültig zu erklären. Die fehlende Aufteilung der voraussichtlichen Lasten auf die Wohnungseigentümer bewirke zwar grundsätzlich die Unwirksamkeit des Beschlusses über die Genehmigung des Wirtschaftsplans insgesamt. Die Antragsteller hätten jedoch nicht die mangelnde Transparenz in Bezug auf die jeden einzelnen Wohnungseigentümer treffenden Wohngeldforderungen gerügt, sondern nur einen bestimmten Teilbetrag angegriffen, dessen Berechtigung sie bestritten. Ihren im ersten Rechtszug gestellten Hilfsantrag, den Wirtschaftsplan insgesamt für ungültig zu erklären, hätten sie im Beschwerdeverfahren nicht weiterverfolgt.

2. Der Senat teilt den Standpunkt des Landgerichts nicht, soweit es eine teilweise Ungültigerklärung des beschlossenen Wirtschaftsplans verneint. Hingegen teilt der Senat die Ansicht der Beschwerdekammer, dass die strittige Position in dem Konto „Kosten der ODBG“ zu Recht aufgenommen worden ist.

a) Das Landgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob für die vom Wirtschaftsplan erfasste Periode nunmehr Jahresabrechnungen vorliegen. Weil etwaige auf einen Wirtschaftsplan begründete Vorschusspflichten grundsätzlich durch die spätere Jahresabrechnung nicht entfallen (BGH NJW 1994, 1866; BayObLGZ 2004, 146/147; Palandt/Bassenge BGB 63. Aufl. § 28 Rn. 6 m.w.N.), braucht dieser Frage nicht weiter nachgegangen zu werden. Denn ein Rechtsschutzbedürfnis der Antragsteller besteht fort.

b) Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung wurde vor dem mehrheitlich angenommenen Antrag zum Gesamtwirtschaftsplan zunächst ein Antrag mehrheitlich abgelehnt, den Wirtschaftsplan nur mit der Maßgabe zu genehmigen, dass die strittige Position herausgenommen wird. Der Senat neigt dazu, den Inhalt des Negativbeschlusses nach seinem Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt (BGHZ 138, 288/292 f.), allein dahingehend zu bestimmen, dass er den vorgeschlagenen Wirtschaftsplan ohne die strittige Position ablehnt. Darin erschöpft sich sein Gehalt. Der negative Beschluss enthält nicht zugleich positiv die Zustimmung zu einem Wirtschaftsplan einschließlich der strittigen Position. Dies ist vielmehr der Gegenstand des zum gleichen Tagesordnungspunkt ergangenen Annahmebeschlusses. Folglich entfaltet der negative Beschluss auch keine Sperrwirkung, sofern nur der Zustimmungsbeschluss angefochten wird.

Die Frage bedarf jedoch keiner abschließenden Entscheidung. Entnähme man dem Negativbeschluss nämlich einen weitergehenden Inhalt, würde der Senat den Antrag der Antragsteller vom 5.5.2000 auf Ungültigerklärung des Beschlusses zum Wirtschaftsplan dahin auslegen, dass er nicht nur den positiven, sondern auch den negativen Eigentümerbeschluss umfasst.

c) Soweit die Wohnungseigentümer am 21.3.1990 beschlossen haben, auf die Genehmigungsbedürftigkeit von Einzelabrechnungen ausdrücklich zu verzichten, ist dieser Beschluss nichtig. Er enthält nämlich eine das Gesetz abändernde Dauerregelung. Nach § 28 Abs. 5 WEG obliegt es den Wohnungseigentümern, über den Wirtschaftsplan zu beschließen. Der Wirtschaftsplan enthält gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG die anteilsmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung; § 28 Abs. 2 WEG räumt dem Verwalter keine Befugnisse ein, ohne einen der Vorschrift des § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG entsprechenden Wirtschaftsplan Vorschüsse zu verlangen. Vielmehr enthält § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis Nr. 3 WEG gesetzliche Vorgaben für den Inhalt des Wirtschaftsplans. Zwar ist § 28 WEG insgesamt abänderbar, so dass durch Vereinbarung die Mindestanforderungen an den Inhalt des Wirtschaftsplans herabgesetzt werden können (siehe BayObLG NZM 1999, 1058; Weitnauer/Gottschalg WEG 9. Aufl. § 28 Rn. 12). Ein Mehrheitsbeschluss, der von den gesetzlichen Vorgaben abweicht, ist jedoch nichtig (BGHZ 145, 158; siehe auch Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. § 28 Rn. 19).

d) Enthält ein Wirtschaftsplan lediglich die Gesamtbeträge der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben, ohne den Aufteilungsschlüssel und die auf jeden einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Wohngeldbeträge anzugeben, so entspricht er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung; ein Eigentümerbeschluss, der ihn billigt, ist für ungültig zu erklären (BayObLG NJW-RR 1991, 1360). Der Senat hat dies in der erwähnten Entscheidung damit begründet, dass im Gegensatz zur Jahresabrechnung die Aufstellung der Gesamteinnahmen und -ausgaben im Wirtschaftsplan keine eigenständige Bedeutung habe, da es sich ohnehin nur um Prognosezahlen handele, bei deren Festlegung den Wohnungseigentümern ein weites Ermessen zustehe. Im Wirtschaftsplan seien die in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nrn. 2 und 3 WEG verlangten Angaben, also der Verteilungsschlüssel und die einzelnen Beitragsleistungen, die eigentlich wichtigen. Denn erst durch einen Eigentümerbeschluss über die jeden einzelnen Wohnungseigentümer treffende Zahlungspflicht werde die Wohngeldschuld fällig. Beim Wirtschaftsplan führe deshalb das Fehlen von Einzelberechnungen zur Ungültigerklärung des allein auf den Gesamtwirtschaftsplan beschränkten Eigentümerbeschlusses.

e) Der Senat hält an seiner in Rechtsprechung und Literatur überwiegend gebilligten Auffassung (OLG Hamm WE 1996, 33/36; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 28 Rn. 30; Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 27; Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 4. Aufl. Rn. 525) fest. Der Ansicht des Kammergerichts, die Anfechtung eines Gesamtwirtschaftsplans greife nicht schon deshalb durch, weil nicht auch zugleich Einzelwirtschaftspläne mit den auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Anteilen beschlossen worden seien (NJW-RR 1991, 725/726), folgt der Senat nicht. Das Kammergericht meint, gegen das Erfordernis der gleichzeitigen Beschlussfassung über Einzelwirtschaftspläne spreche, dass die von der Verwaltung vorgeschlagenen Ansätze von der Eigentümermehrheit in der Versammlung abgeändert werden könnten. Weil der Verwalter nicht endgültig wisse, ob seine vorgeschlagenen Ansätze gebilligt würden, könne eine Aufteilung der Vorschüsse auf die einzelnen Wohnungseigentümer regelmäßig nicht vorbereitet werden. Unter Umständen müsste dann eine neue Eigentümerversammlung einberufen werden.

Dem ist aber entgegenzuhalten, dass ohne eine Beschlussfassung über die Einzelwirtschaftspläne die Vorschüsse nicht fällig gestellt werden (BayObLGZ 1987, 86 und st. Rspr.; vgl. Jennißen Verwalterabrechnung nach WEG 5. Aufl. VI Rn. 27). Das verbliebene Zahlenwerk, über das die Eigentümerversammlung beschließt, bildet einen Torso von minderer praktischer Bedeutung. Die in ihm enthaltenen Ansätze wären bei einer späteren Beschlussfassung über den Verteilungsschlüssel dann zwar außer Streit. Ihm kommt wegen seiner Vorläufigkeit jedoch nur verhältnismäßig geringes Gewicht zu. Hinzu kommt, dass die Wohnungseigentümer für die Ansätze im Wirtschaftsplan einen erheblichen Ermessenspielraum haben (BayObLG ZMR 2001, 815; Müller Rn. 522 m.w.N.). Das gilt hinsichtlich des Ansatzes an sich als auch dessen Höhe. Schließlich lässt sich das vom Kammergericht angesprochene praktische Problem, bei Änderungen im Gesamtplan auch die Einzelpläne abändern zu müssen, dadurch bewältigen, dass es die Rechtsprechung regelmäßig als ausreichend erachtet, wenn der einzelne Wohnungseigentümer den ihn anteilig treffenden Betrag unschwer ermitteln kann. Dies dürfte bei der konkreten Veränderung bestimmter Einzelansätze durch die Eigentümerversammlung im Rahmen sonst vollständiger Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne in der Regel zu bejahen sein.

Für die Jahresabrechnung betont die Rechtsprechung hingegen seit langem, dass deren Unvollständigkeit allein nicht zwangsläufig zur Ungültigerklärung des Beschlusses führt, mit dem sie genehmigt wurde (BayObLGZ 1989, 310/313 f.; jüngst Abramenko ZMR 2004, 91). Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Jahresabrechnung jedoch insgesamt für ungültig zu erklären, wenn sie so viele Mängel und Lücken enthält, dass die ordnungsmäßigen Teile für sich allein keine hinreichende Aussagekraft mehr haben (BayObLG ZMR 2003, 761). Beurteilt man das gänzliche Fehlen von Einzelwirtschaftsplänen als derart schwerwiegenden Mangel, bestände zur Behandlung von Jahresabrechnungen kein Unterschied. Im Übrigen macht es auch die Funktion der Jahresabrechnung, die Beitragsschuld eines Wohnungseigentümers für das gemeinschaftliche Eigentum innerhalb einer bestimmten Wirtschaftsperiode nicht nur vorläufig, sondern endgültig festzulegen, notwendig, bei Mängeln und Lücken die davon nicht betroffenen Teile soweit wie möglich aufrechtzuerhalten.

f) Auf diese Frage kommt es auch an, weil die Aufnahme der Position „Kosten der ODBG“ in den Gesamtwirtschaftsplan nicht zu dessen Ungültigkeit führt. Der Wirtschaftsplan ist ein vorläufiges Zahlenwerk. Er enthält eine bloße Kalkulation über die voraussichtlichen Ausgaben der Gemeinschaft. Die erst in der Zukunft entstehenden Kosten kann er nicht exakt wiedergeben (Jennißen VI Rn.9; siehe auch Weitnauer/Wilhelmy Anh II Rn. 3). Gemäß den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 5 WEG) können die Wohnungseigentümer insbesondere auch strittige Forderungen einstellen, wenn sie ernsthaft damit rechnen müssen, dafür berechtigt in Anspruch genommen zu werden (siehe etwa Müller Rn. 522). Andernfalls könnte die Gemeinschaft bei einem Streit über die Berechtigung einer Forderung die dafür benötigten Mittel nicht bereitstellen und würde dadurch gegen ihren Willen unter Umständen in ein aussichtsloses gerichtliches Verfahren mit einem Gläubiger gezogen.

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 9.2.2004 (II ZR 218/01= NJW-RR 2004, 874) kommt eine Inanspruchnahme der Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit zwar nur in Betracht, wenn auch etwaige Sondernachfolger in das ursprüngliche Vertragsverhältnis mit der ODBG eingetreten sind. In diesem Zusammenhang erwähnt der Bundesgerichtshof als zu würdigenden Umstand ausdrücklich, dass der Verwalter jahrelang von den Wohnungseigentümern mit den erforderlichen Mitteln versorgt worden sei. Dann liegt es aber nahe, dass die Forderung gegen die Wohnungseigentümer als solche begründet worden ist. Auch wenn die Beteiligung an den Kosten der Sanierung des gesamten Areals keine ursprüngliche Gemeinschaftsangelegenheit darstellt, so wird sie zu einer solchen, wenn die Wohnungseigentümer dazu eine gemeinschaftliche Verpflichtung gegenüber der ODBG eingegangen sind (vgl. BGHZ 156,192/200). Schließlich lässt sich eine Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft in ihrem derzeitigen Bestand auch über § 10 Abs. 4 WEG begründen (vgl. BayObLGZ 1986, 368; siehe auch Rapp ZfIR 2004, 596/597; Weitnauer/Lüke § 10 Rn. 61). All dies braucht der Senat aber nicht abschließend zu untersuchen, weil aus der maßgeblichen damaligen Sicht („ex ante“) der Wohnungseigentümer deren erfolgreiche Inanspruchnahme durch die ODBG nicht nur theoretisch in Betracht kam.

g) Der Senat verkennt nicht, dass Wohnungseigentümer, die die materielle Berechtigung von Forderungen gegen die Gemeinschaft in Zweifel ziehen, diese auch im Rahmen der nachfolgenden Jahresabrechnung nicht gerichtlich überprüfen lassen können. Denn maßgeblich für die Ordnungsmäßigkeit der Jahresabrechnung ist nach ganz herrschender Meinung (z.B. BayObLG NZM 2002, 531; Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 49) nur deren rechnerische Richtigkeit. Das hat zur Folge, dass in die Jahresabrechnung auch unberechtigte, aber tatsächlich getätigte Ausgaben einzustellen sind. Von Bedeutung ist die Frage jedoch im Rahmen der Verwalterentlastung. Ferner ist ein Wohnungseigentümer nicht gehindert, im Rahmen eines selbständigen Feststellungsantrags nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG gerichtlich klären zu lassen, ob der Verwalter die Forderung zu Lasten der Gemeinschaft erfüllen darf oder nicht.