BayObLG 2 Z BR 86/01 WuM 2002, 41

BayObLG 2 Z BR 86/01 wurde in folgenden Beiträgen verwendet

Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 06.09.2001

Leitsatz

Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung zu, so ist er als auch sein Rechtsnachfolger an diese Zustimmung gebunden.

Tenor

BayObLG 2 Z BR 86/01Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluss des Landgerichts Traunstein vom 29. März 2001 in Nr. 1 b, d und e aufgehoben. Auf die Anschlussrechtsbeschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des Landgerichts insoweit aufgehoben, als die sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts Altötting vom 28. Juni 1999 hinsichtlich des Antrags zurückgewiesen wurde, den Antragsgegner zu verpflichten, auf ein näher bezeichnetes Konto 3180 DM an rückständigem Wohngeld zu bezahlen. Aufgehoben wird ferner die Kostenentscheidung des Landgerichts.

Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 16180 DM festgesetzt.

Gründe

I. Der Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus zwei Wohnungen bestehenden Wohnanlage.

Dem Antragsteller gehört die Wohnung im Untergeschoss, dem Antragsgegner gehören die Wohnung im Erdgeschoss und das Dachgeschoss. Der Antragsteller und die Rechtsvorgängerin des Antragsgegners schlossen am 26.6.1987 unter anderem „zur Klarstellung von Sonder- und Miteigentum“ einen im Grundbuch eingetragenen gerichtlichen Vergleich. In diesem Vergleich heißt es unter anderem:

Zum Miteigentumsanteil… (= des Antragsgegners) gehören als Sondereigentum das Treppenhaus vom Erdgeschoss des Wohngebäudes zum Dachgeschoss nebst Windfang in der Dachgeschossebene und Zugang durch die Schlupftüre in den Dachspeicherraum des Nebengebäudes.

Der Antragsteller hat, soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Interesse ist, beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten,

1. die Erweiterung des Dachgeschossausbaus (früherer Speicherraum und Windfang im Dachgeschoss) rückgängig zu machen,

2. die im gemeinsamen Heizungskeller vom Antragsgegner neben der vorhandenen Heizungsanlage für das gesamte Anwesen nachträglich eingebaute gesonderte Heizungsanlage für die in seinem Sondereigentum stehenden Räume zu entfernen,

3. geeichte Wärmemengenzähler für das Erd- und Dachgeschoss gemäß bestandskräftigem Eigentümerbeschluss vom 13.9.1994 einzubauen bzw. die vorhandenen Warmwasserzähler gegen geeichte Wärmemengenzähler zu ersetzen und

4. auf ein näher bezeichnetes Konto der Wohnungseigentümer 3180 DM an rückständigem Wohngeld zu bezahlen.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 28.6.1999 die Anträge abgewiesen. Das Landgericht hat am 29.3.2001 den Beschluss des Amtsgerichts hinsichtlich der oben bezeichneten Anträge Nr. 1 bis 3 aufgehoben und den Anträgen stattgegeben (Nr. 1 b, d und e der Entscheidung). Hinsichtlich des Antrags Nr. 4 hat es die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Hiergegen richten sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners und die Anschlußrechtsbeschwerde des Antragstellers.

II. Die Rechtsmittel führen hinsichtlich der oben bezeichneten Anträge Nr. 1 bis 4 zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts und zur Zurückverweisung der Sache an dieses zur erneuten Verhandlung und Entscheidung. Das Landgericht hat das Gesetz verletzt, weil es den Sachverhalt nicht genügend ermittelt hat, § 27 Abs. 1, § 12 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Dachgeschossausbau sei am gemeinschaftlichen Eigentum vorgenommen worden. Die Maßnahme sei nachteilig, weil das Dachgeschoss nicht mehr als Speicher genutzt werden könne; sie müsse deshalb rückgängig gemacht werden. Die Heizungsanlage sei im Heizungskeller neben der vorhandenen Heizungsanlage vom Antragsgegner eingebaut worden. Der Einbau der weiteren Heizungsanlage stelle eine bauliche Veränderung dar, die nachteilig sei und deshalb beseitigt werden müsse.

Der Anspruch auf Einbau geeichter Wärmemengenzähler bestehe aufgrund des bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses vom 13.9.1994. Danach seien unverzüglich geeichte Wärmemengenzähler einzubauen, sofern „keine Änderung bei der Heizung vorgenommen“ werde. Letzteres sei nicht der Fall, weil die vom Antragsgegner eingebaute Heizungsanlage wieder beseitigt werden müsse.

Der Anspruch auf rückständiges Hausgeld sei nicht begründet, weil Abrechnungen, aus denen sich die Kosten ergäben, nicht vorgelegt worden seien.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Der Sachverhalt hinsichtlich des Antrags, die Erweiterung des Dachgeschossausbaus rückgängig zu machen, ist entgegen § 12 FGG nicht genügend ermittelt worden.

(1) Aus den vom Landgericht festgestellten Tatsachen ergibt sich nicht, welche bauliche Maßnahme im Rahmen der Erweiterung des Dachgeschossausbaus durchgeführt wurde. Das Landgericht hätte auf einen entsprechenden substantiierten Sachvortrag hinwirken müssen.

(2) Das Landgericht führt ohne nähere Begründung aus, die Erweiterung des Dachgeschossausbaus habe gemeinschaftliches Eigentum betroffen. Nach der Teilungserklärung und dem im Grundbuch eingetragenen gerichtlichen Vergleich gehören aber das Dachgeschoss und der Windfang in der Dachgeschossebene sowie der Zugang durch die Schlupftüre in den Dachspeicherraum des Nebengebäudes zum Sondereigentum des Antragsgegners. Im Hinblick darauf hätte unter Berücksichtigung von § 5 WEG, wonach bestimmte Gebäudeteile nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können, geklärt werden müssen, ob die zu ermittelnden baulichen Maßnahmen das Sondereigentum oder das gemeinschaftliche Eigentum betroffen haben. Nach der Gemeinschaftsordnung ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, bauliche Veränderungen innerhalb seines Wohnungseigentums ohne Zustimmung des anderen Miteigentümers vorzunehmen, soweit dadurch nicht gemeinschaftliches Eigentum betroffen wird; Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum, insbesondere auch der äußeren Gestaltung und des Außenanstrichs dürfen nur im Einverständnis mit dem anderen Miteigentümer vorgenommen werden.

(3) Der Antragsgegner hat mit Schriftsatz vom 17.9.1996 unter Beweisantritt vorgetragen, dass er die Wohnung im jetzigen Zustand von seiner Rechtsvorgängerin erworben habe und diese den fraglichen Ausbau im Einverständnis mit dem Antragsteller durchgeführt habe. Trifft dieser Sachverhalt zu, dann ist der Umbau rechtmäßig erfolgt. Ist nämlich die Zustimmung einmal erklärt und die bauliche Maßnahme durchgeführt, ist nicht nur jeder Rechtsnachfolger des Zustimmenden, sondern auch dieser selbst daran gebunden (vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 1165 f.).

b) Das Landgericht ist ohne Begründung zu dem Ergebnis gelangt, der Einbau einer eigenen Heizungsanlage durch den Antragsgegner sei für den Antragsteller nachteilig i.S. von § 14 Nr. 1 WEG. Dies hätte aber unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Falles einer näheren Begründung bedurft. Daran fehlt es.

c) Der Ausspruch des Landgerichts über den Einbau geeichter Wärmemengenzähler ist aufzuheben, weil nach dem Eigentümerbeschluss vom 13.9.1994 die Verpflichtung zum Einbau der Zähler davon abhängt, dass „keine Änderung bei der Heizung vorgenommen“ wird. Die Entscheidung über die Verpflichtung zum Einbau der Wärememengenzähler hängt also davon ab, ob der Antragsgegner verpflichtet ist, die von ihm eingebaute gesonderte Heizungsanlage wieder zu beseitigen.

d) Die Entscheidung des Landgerichts zum Antrag auf Zahlung von rückständigem Hausgeld enthält keine tragfähige Begründung. Das Landgericht ist der Auffassung, dass ein Beschluss über den Wirtschaftsplan nur dann wirksam sei, wenn entsprechende Abrechnungen, aus denen sich die Kosten ergeben, vorgelegt werden. Daran fehle es hier. Wenn das Landgericht die Vorlage von Abrechnungsunterlagen als entscheidungserheblich angesehen hat, dann hätte es auf einen entsprechenden Sachvortrag oder auf die Vorlage durch die Beteiligten hinwirken müssen. Dies hat es nicht getan. Hierauf kommt es aber nicht an.

Grundsätzlich steht der Anspruch auf Wohngeld, dessen Begründung und Fälligkeit einen Eigentümerbeschluss zur Voraussetzung hat, den Wohnungseigentümern als Mitgläubigern im Sinn von § 432 BGB zu und geht auf Zahlung an alle, wobei auch Zahlung an den Verwalter verlangt werden kann (Palandt/Bassenge BGB 60. Aufl. § 16 WEG Rn. 18). Der einzelne Wohnungseigentümer kann einen solchen Anspruch nur bei Ermächtigung durch die Gemeinschaft geltend machen (BGHZ 111, 148).

Hier gilt aber etwas anderes. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht nur aus den beiden miteinander streitenden Wohnungseigentümern, ein Verwalter ist nicht mehr vorhanden. Die Auseinandersetzung über das rückständige Wohngeld betrifft eine vom Antragsteller behauptete und vom Antragsgegner bestrittene Wohngelderhöhung für das Jahr 1995 und ein angeblich vom Antragsgegner geschuldetes, auf den Wirtschaftsplan für die entsprechende Zeit gestütztes Wohngeld von November 1996 bis Juli 1997. Der Antragsteller selbst räumt ein, seine Wohngeldzahlungen im Juli 1997 eingestellt zu haben. Bei dieser Sachlage liegt der gestellte Antrag neben der Sache. Der Antragsteller kann gegebenenfalls nur beanspruchen, dass der Antragsgegner verpflichtet wird, anteilig Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG zu erstatten, die vom Antragsteller in der fraglichen Zeit verauslagt worden sind. Der Antragsteller erhält Gelegenheit, im Beschwerdeverfahren seinen Antrag entsprechend umzustellen.

3. Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.