Was im Falle eines Verwalterwechsels zu tun ist, damit der neue Verwalter über das Bankkonto bzw. die Bankkonten der Wohnungseigentümergemeinschaft verfügen kann, hängt maßgeblich davon ab, ob es sich um Fremdkonten oder Treuhandkonten handelt.

Fremdkonto: Neuer Verfügungsberechtigter

Bei einem Fremdkonto ist die Sache relativ einfach. Der neue Verwalter wird mit dem entsprechenden Protokoll der Eigentümerversammlung zur Bank gehen und sich als neuer Verwalter legitimieren. Gleichzeitig ist die Bank verpflichtet, die Verfügungsberechtigung des ausscheidenden Verwalters zu löschen. Ein diesbezügliches Unterlassen der Bank wäre bösgläubig und löst eine Schadenersatzpflicht aus.

Treuhandkonto: Neues Bankkonto notwendig

Handelt es sich jedoch um ein Treuhandkonto, dessen Kontoinhaber der ausscheidende Verwalter ist, muss dieses Konto (von ihm) geschlossen werden. Der neue Verwalter kann nur ein neues Konto für die Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnen. Dabei sollte es sich unbedingt um ein Fremdkonto handeln.

Die Geldmittel der WEG sind sodann vom „alten“ auf das „neue“ Bankkonto zu übertragen. Das gilt selbstverständlich auch für Rücklagekonten.

Streit über Verwalterabwahl und -neuwahl

Wurde der ausscheidende Verwalter aus wichtigem Grund abberufen und hat den entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung angefochten, muss er dennoch die Geldmittel und die Verwaltungsunterlagen an den neuen Verwalter herausgeben. Ein solcher Beschluss der Wohnungseigentümer ist solange gültig, bis er (gerichtlich) aufgehoben ist.01)§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG

Das gilt auch dann, wenn seine Anfechtungsklage hohe Erfolgsaussichten hat. Im Obsiegensfall muss der neue Verwalter ihm sämtliche Unterlagen und Geldmittel wieder zurück geben, damit der bisherige Verwalter sein Amt ordnungsgemäß ausführen kann.

Der ausscheidende Verwalter hat weder einen Besitzanspruch an den Verwaltungsunterlagen und den Geldmitteln der Gemeinschaft, noch ein Zurückbehaltungsrecht.02)OLG Frankfurt am Main 20 W 488/93 ZMR 1994, 376

Schulden der Wohnungseigentümergemeinschaft

Besteht zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels ein Negativsaldo auf den Bankkonten / dem Bankkonto und handelt es sich um Fremdkonten, stellt sich kein Problem bei dem Kontenübertrag. Das Konto bleibt bestehen und die Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt Kontoinhaberin.

Handelt es sich jedoch um ein Treuhandkonto des ausscheidenden Verwalters, wird die Bank im Zusammenhang mit der Kontenschließung von ihm den Ausgleich verlangen.

Schulden wegen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung

nebenkosten-blog.de BankkontoBesteht der Negativsaldo, weil einzelne Eigentümer ihre Hausgeldbeiträge nicht gezahlt haben oder, weil der Verwalter unvorhersehbare Ausgaben für die WEG zahlen musste, hat er ohne Weiteres einen Anspruch auf Ausgleich des ihm fehlenden Saldos gegen die Gemeinschaft. Grundlagen bilden hier die Geschäftsführung ohne Auftrag oder das Bereicherungsrecht; gegebenenfalls auch das Auftragsrecht,03)OLG Hamm DWE 1998, 39 wenn der Verwaltervertrag das hergibt.

Die Wohnungseigentümer können sich gegenüber der Bank nicht auf eine fehlende Vollmacht des Verwalters zur Kontoüberziehung berufen, wenn sie hiervon wussten und diese Überziehungen – auch stillschweigend – genehmigt haben. Letzteres ist beispielsweise durch die Genehmigung einer Jahresabrechnung mit negativem Banksaldo möglich.04)LG Köln 29 O 207/01 ZMR 2003, 788

Schulden wegen pflichtwidrigem Verhalten oder Straftat

Besteht das Negativsaldo wegen einer Straftat oder anderem pflichtwidrigen Verhalten des Verwalters, hat die Gemeinschaft ohne Weiteres einen Schadenersatzanspruch gegen den Verwalter. Sie kann mit seiner Forderung aufrechnen.

Von dieser eher seltenen Ausnahme abgesehen ergibt sich unter keinem Gesichtspunkt eine Verpflichtung des Verwalters, persönlich für die Schulden der Wohnungseigentümergemeinschaft auf (s)einem Treuhandkonto einzustehen. Notfalls kann er den Verband oder einzelne Wohnungseigentümer in Höhe ihrer Miteigentumsanteile in Anspruch nehmen.05)§ 10 Abs. 8 WEG

Schulden wegen zu niedrig angesetztem Wirtschaftsplan

Bestehen die Liquiditätsprobleme wegen eines pflichtwidrig zu gering angesetzten Wirtschaftsplanes des Verwalters, ändert sich an seinem Erstattungsanspruch nichts. Die Gemeinschaft kann lediglich von ihm die Erstattung der Sollzinsen verlangen, sofern die Bank solche erhoben hat. Hierfür muss aber der Verwalter den Wirtschaftsplan schuldhaft zu niedrig bemessen haben.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]