Autor: JAM
Bei den Kosten der Versicherung ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit in mehrerlei Hinsicht zu beachten. Daraus abgeleitet ergeben sich teils enorme Einsparpotentiale für die Sach- und Haftpflichtversicherungen. Weiterlesen
Dieser Beitrag beschäftigt sich damit, wie sich eine Senkung der Kosten der Gartenpflege erreichen lässt. Weiterlesen
Der Vermieter hat bei der Reinigungsfrequenz und der Reinigungsintensität einen Ermessensspielraum, der auch von der Art des Objektes, seiner Nutzung und der Lage mitbestimmt wird. So ist er auch nicht aufgrund des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes auf das Mindestmaß des vertretbaren Aufwandes beschränkt. Das gilt bei einer gehobenen Wohnanlage ebenso, wie bei einem Gewerbeobjekt. Nichtsdestoweniger kann es sinnvoll sein, die Senkung der Kosten der Hausreinigung nicht aus den Augen zu verlieren. Weiterlesen
Die Kosten der Müllbeseitigung machen häufig einen Großteil der Betriebskosten eines Gebäudes aus. Deshalb ist das Wirtschaftlichkeitsgebot hier von besonderer Bedeutung. Konkret geht es dabei um die drei Stellschrauben Anzahl der Müllbehälter, Größe der Müllbehälter und Häufigkeit der Leerung.
Die Heizkostenverordnung (HeizKV) hat das Ziel, den Nutzern von zentralen Versorgungsanlagen das Bewusstsein (zurück) zu bringen, welche Mengen an Energie sein Verbrauchsverhalten „vernichtet“. Er soll sich auch darüber bewusst werden, dass er durch sein Verbrauchsverhalten einen wesentlichen Betrag zur Verringerung seiner Kostenlast leistet kann. Mittelbar verfolgt dadurch die Heizkostenverordnung das Sekundärziel, auch zur gesamtgesellschaftlichen Einsparung von Primärenergie beizutragen (Stichwort: Klimaziele). Weiterlesen
Die Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer) muss nur dann in der Jahresabrechnung der WEG ausgewiesen werden, wenn die Wohnungseigentümer auf die Steuerfreiheit der Leistungen der WEG an einzelne oder alle Mitglieder verzichtet haben [1]BayObLG 2Z BR 28/96 ZMR 1996, 574 oder die WEG steuerpflichtige Erlöse aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum erzielt. Dieser Beitrag erläutert die Hintergründe zur Mehrwertsteuer in der WEG. Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
Das Wohnungseigentumsgesetz verwendet zwar den Begriff der „Entlastung“. Es normiert aber leider nicht, was genau damit gemeint ist. Deshalb hat die Rechtsprechung zur Entlastung des Verwalters zahlreiche Analogien zum Vereins- bzw. Gesellschaftsrecht gezogen. Dieser Beitrag gibt einen umfassenden Einblick in die Thematik. Weiterlesen
Die kommunalen Straßenreinigungsgebühren sind abhängig von der Reinigungsklasse der Straße, in der das Objekt liegt. Im sogenannten Straßenreinigungsverzeichnis wird festgelegt, welche Straßen bzw. Straßenabschnitte in welcher Frequenz zu reinigen sind (Reinigungsklasse). Weiterlesen
In aller Regel bleibt bei einer fehlerhaften Abrechnung nur der Weg, den entsprechenden Beschluss rechtzeitig anzufechten. Nach Verstreichen der Anfechtungsfrist (ein Monat ab Beschlussverkündung) wird auch eine fehlerhafte Abrechnung bestandskräftig und kann nur durch einen anderen Beschluss geändert werden. Nur in Ausnahmefällen ist der Abrechnungsbeschluss entweder nichtig, dann ist keine Beschlussanfechtung nötig. Oder aber es besteht die Notwendigkeit, den Abrechnungsbeschluss zu ergänzen, was aber nur möglich ist, wenn der übrige bereits beschlossene Teil dadurch nicht berührt wird. Weiterlesen
Die Wohnungseigentümer fassen mit einfacher Mehrheit einen Beschluss über die vom Verwalter rechtzeitig vorgelegte Jahresabrechnung. Diese besteht aus der Gesamtabrechnung und den daraus abgeleiteten Einzelabrechnungen. Demnach müssen auch beide Abrechnungsteile Gegenstand der Beschlussfassung sein. Weiterlesen
[noBanner]Da wir im Alltag auf den Gebrauch von elektronischen Geräten angewiesen sind, lassen sich die damit einhergehenden Kosten nicht vermeiden. Auch für den Verbrauch von Wasser und Wärme kommen wir zwangsläufig auf. Allerdings kann man die entsprechenden Beträge durch einfache Tricks auf ein Minimum reduzieren. Worauf sollte man also achten, um Energie zu sparen? [sponsored content] Weiterlesen
Der größte Kostenblock bei den Aufzugskosten entsteht durch die Wartungskosten. Es gibt aus unserer Sicht zwei Stellschrauben, wie man diese Kosten senken kann. Aber auch der Stromverbrauch des Aufzuges ist nicht unerheblich, weshalb es auch hier deutliches Einsparpotenzial gibt. Weiterlesen
Leider enthält das Wohnungseigentumsgesetz keine Regelungen darüber, ob und inwieweit ein einzelner Wohnungseigentümer zur Prüfung und Kontrolle der Jahresabrechnung berechtigt ist. Lediglich für den Verwaltungsbeirat ergibt sich ein solches Kontrollrecht aus § 29 Abs. 3 WEG. Da jedoch die Bestellung eines Verwaltungsbeirates nicht verpflichtend ist, lässt sich aus dieser Regelung kein Kontrollanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers ableiten. Weiterlesen
Zur Jahresabrechnung der WEG gehört zwingend auch die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Sie soll den Eigentümern ermöglichen, die Vermögenslage der Gemeinschaft zu erkennen und die Abrechnung auf Plausibilität zu prüfen. Wenn in diesem Beitrag von einer Instandhaltungsrücklage die Rede ist, sind damit natürlich sinngemäß auch die Fälle gemeint, in denen es in einer WEG wegen entsprechender Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung mehrere Instandhaltungsrücklagen gibt. Weiterlesen
Der Zweck der Einzelabrechnungen besteht darin, den endgültigen Beitrag eines jeden Wohnungs- oder Teileigentums an den Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft festzustellen. Deshalb muss zwingend und ohne Ausnahme für jedes Wohnungs- und Teileigentum eine separate Einzelabrechnung erstellt und Bestandteil der Jahresabrechnung werden. Die Einzelabrechnungen haben objektspezifisch und nicht nach Eigentümern zu erfolgen. [1]BGH V ZB 282/11 ZWE 2012, 336 [2]OLG Köln 16 Wx 141/07 ZWE 2008, 242 [3]OLG Düsseldorf I-3 Wx 84/07 NZM 2007, 811 [4]LG Köln ZWE 2011, 136 Weiterlesen
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Die Möglichkeiten der Senkung der Kosten für Wasser und Abwasser sind natürlich begrenzt, da bei diesen Kostenarten auf Anbieterseite (naturgemäß) kein Wettbewerb herrscht. Dieser Beitrag zeigt dennoch einige Möglichkeiten, auch die Kosten der Be- und Entwässerung zu senken. Weiterlesen
Da das Wohnungseigentumsgesetz keine inhaltlichen Regelungen trifft, wie eine Jahresabrechnung der WEG konkret auszusehen hat, ergeben sich die Anforderungen aus den allgemeinen Bestimmungen des § 259 Abs. 1 BGB. Dieser Beitrag erläutert die Anforderungen an die Gesamtabrechnung. Weiterlesen
Die Überschrift dieses Beitrages ist vielleicht etwas irreführend, weil man gegen die jährliche Höhe der Grundsteuer als Vermieter selten wenig und oft überhaupt nichts machen kann. Allerdings gibt es im Grundsteuergesetz eine Vorschrift, die Eigentümern unter bestimmten Voraussetzungen das Recht auf einen Grundsteuererlass für das zurückliegende Jahr einräumt. Davon handelt dieser Beitrag.
Häufig wird zwischen altem und neuem Verwalter darüber gestritten, wer von beiden nach einem Verwalterwechsel die Jahresabrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu erstellen hat. Von dieser Frage unbedingt zu trennen ist die Pflicht zur Rechnungslegung, die der ausscheidende Verwalter ohnehin zu erfüllen hat. Weiterlesen
Zur Rechnungslegung kann der Verwalter durch die Wohnungseigentümer aufgefordert werden oder nach seiner Abwahl ohne Aufforderung verpflichtet sein. Das ist bei der Jahresabrechnung anders, hier trifft den Verwalter eine automatische Pflicht zur Aufstellung. Weiterlesen
Die Rechnungslegung des Verwalters nach § 28 Abs. 4 WEG kann durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer jederzeit verlangt werden. Sie dient im Wesentlichen der Kontrolle der Geschäftsführung des Verwalters. [1]KG MDR 1981, 407 In Abgrenzung dazu ist die Jahresabrechnung nur nach Abschluss des Kalenderjahres fällig. Weiterlesen
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Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen (Jahresabrechnung). [1]§ 28 Abs. 3 WEG Über diese Abrechnung beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit. [2]§ 28 Abs. 5 WEG Da der Inhalt der Abrechnung nicht näher gesetzlich geregelt ist, ergibt er sich aus dem Zweck der Abrechnung: Weiterlesen
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Der folgende Beitrag zeigt die Rechtslage zu Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht und Verjährung in der WEG. Weiterlesen
Die Antwort auf die Frage, wie mit grundlosen Mehrzahlungen (Überzahlung) des Wohnungseigentümers zu verfahren ist, denen überhaupt keine Forderung gegenübersteht, befindet sich aktuell (glücklicherweise) in einem Wandel. Weiterlesen
Es kommt vor, dass in der Jahresabrechnung die Vorauszahlungen zu niedrig „eingestellt“ sind, obgleich ein Wohnungseigentümer eigentlich mehr gezahlt hat. Insbesondere stellt sich dieses Problem bei Missachtung einer Tilgungsbestimmung oder bei fehlerhafter Verrechnung einer Zahlung auf mehrere offene Forderungen. Weiterlesen
Zahlt der Wohnungseigentümer die ihm obliegenden Beiträge (aus Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlage) an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – gegebenenfalls zu Händen des Verwalters – tritt Erfüllung ein. Damit ist seine Beitragspflicht in dieser Höhe erloschen. [1]§ 362 Abs. 1 BGB Zur Tilgungsreihenfolge mehrerer Forderungen siehe unten. Weiterlesen
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Im Zahlungsprozess der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegen ihn kann der einzelne Wohnungseigentümer regelmäßig keine inhaltlichen Einwendungen mehr gegen die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage geltend machen. Hierfür sieht das Gesetz einzig und allein die Klage auf Anfechtung von Beschlüssen vor. Weiterlesen
Neben der Zahlungsklage und dem Antrag auf Entziehung des Wohnungseigentums (als ultima ratio) hat die Wohnungseigentümergemeinschaft ein weiteres Mittel gegen säumige Mitglieder an der Hand: Die Versorgungssperre. Weiterlesen
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihre Ansprüche auf Beitragszahlungen (aus Wirtschaftsplan, Sonderumlage oder Jahresabrechnung) durch die Zahlungsklage der WEG durchsetzen. [1]§ 43 Nr. 2 WEG Daneben ist auch ein gerichtliches Mahnverfahren nach §§ 688 ff. ZPO möglich. Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
Im Grunde genommen gilt in der Wohnungseigentümergemeinschaft in Sachen Zahlungsverzug nichts anderes, als bei allen anderen Fällen von Verzug auch. Gesetzlich geregelt ist das in den §§ 286 ff. BGB. Weiterlesen
Bei Jahresabrechnung und Eigentümerwechsel entfaltet der Beschluss über die Abrechnung nur Wirkung für und gegen denjenigen Wohnungseigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. [1]BGH V ZR 113/11 ZWE 2012, 90 [2]BGH V ZB 10/87 BGHZ 104, 197 [3]BGH V ZB 16/95 BGHZ 131, 228 [4]BGH V ZB 17/99 BGHZ 142, 290 Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
Bei der Frage, wie mit Wirtschaftsplan und Eigentümerwechsel in der WEG umgegangen werden muss, spielt die Fälligkeitstheorie eine wichtige Rolle. Weiterlesen
Dieser Beitrag beschäftigt sich mit dem Verhältnis zwischen den Beitragsvorschüssen und der später dazu beschlossenen Jahresabrechnung (Einzelabrechnung). Weiterlesen
Die Fälligkeit der Hausgeldvorschüsse kann einerseits durch den Verwalter bestimmt und andererseits durch die Wohnungseigentümer vereinbart bzw. beschlossen werden. Weiterlesen
Die Wohnungseigentümer haben die Vorschüsse zu leisten, die sich aus einem beschlossenen Wirtschaftsplan ergeben. [1]§ 28 Abs. 2 WEG Obgleich in der Praxis nicht relevant, ergibt sich die einheitliche Beitragspflicht des Wohnungseigentümers dabei aus zwei Normen: Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
Eigentlich ist es Aufgabe des Verwalters, einen mehrheitsfähigen Wirtschaftsplan zu erstellen. Kommt er dieser Aufgabe allerdings nicht nach oder findet sein Wirtschaftsplan auch unter Abwandlung keine Mehrheit, besteht schlimmstenfalls keine Vorschusspflicht durch die Wohnungseigentümer mehr. In Abhängigkeit von der Liquidität der Gemeinschaft droht dann die Zahlungsunfähigkeit. Damit es nicht soweit kommt, kann ein Anspruch auf Wirtschaftsplan (gerichtliche Durchsetzung) in Betracht kommen. [1]§ 21 Abs. 4 WEG Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
Verstößt ein Beschluss über einen Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, kann er angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt werden. [1]§§ 43 Nr. 4, 46 WEG Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
Alle für einen! Die Wohnungseigentümer können Beitragsausfälle eines einzelnen Eigentümers aus Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder anderen Verpflichtungen zum Gegenstand einer Sonderumlage machen. Dann zahlen alle die Hausgeldrückstände eines einzelnen Wohnungseigentümers – zumindest vorläufig. Weiterlesen
Im vorherigen Beitrag haben wir gezeigt, wofür eine Sonderumlage in der WEG grundsätzlich verwendet werden kann und in welcher Höhe die Wohnungseigentümer sie beschließen können. In diesem Beitrag geht es um die Frage, wie man die Anspruchsgrundlage auf Zahlung von Sonderumlagen schafft. Weiterlesen
Wenn die Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan nicht ausreichen, weil sich etwa unvorhergesehene Ausgaben ergeben haben oder ein Wohnungseigentümer in Rückstand mit seinen Hausgeldzahlungen gerät, können die Wohnungseigentümer zusätzliche Vorschüsse – die sogenannte Sonderumlage – beschließen. Weiterlesen
Nachdem wir im letzten Beitrag Form und Inhalt des Wirtschaftsplans beleuchtet haben, beschäftigen wir uns hier mit dem Beschluss über den Wirtschaftsplan. Weiterlesen
Was zum grundsätzlichen Inhalt des Wirtschaftsplans in der WEG zählt, ist in § 28 Abs. 1 und 2 WEG genannt. Konkret sind das: Weiterlesen
Im vorherigen Beitrag haben wir gezeigt, wer für das Aufstellen des Wirtschaftsplanes verantwortlich ist. In diesem Beitrag geht es um die Geltungsdauer des Wirtschaftsplans in der WEG. Weiterlesen
Der Wirtschaftsplan in der WEG ist das zentrale Instrument zur Sicherstellung der Liquidität der Gemeinschaft. Ihn aufzustellen ist Bestandteil ordnungsgemäßer Verwaltung [1]§ 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG und kann nur durch eine Vereinbarung oder die Teilungserklärung ausgeschlossen werden. Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
Die gesetzliche Grundlage für eine ordentliche Wirtschaftsführung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bildet § 28 WEG zusammen mit § 16 Abs. 2 WEG. Dieser Beitrag beleuchtet die allgemeinen Grundsätze, die sich aus § 28 WEG zum Thema Wirtschaftsplan und Abrechnung ergeben. Weiterlesen
Prozesskosten in der WEG können einerseits Kosten der Verwaltung sein, andererseits aber auch nicht. Das hat ganz unterschiedliche Folgen: Weiterlesen
Ebenfalls (wie die Betriebskosten in der WEG) unter den Regelungsgehalt des § 16 Abs. 3 WEG fallen als Kosten der Verwaltung in der WEG die Kosten der sonstigen Verwaltung und die Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums. Dieser Beitrag beleuchtet die Kostenverteilung. Weiterlesen
Bei der Kostenverteilung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es hinsichtlich der Betriebskosten einige Besonderheiten. Hintergrund ist, dass § 16 Abs. 3 WEG zwar auf die Betriebskosten aus dem Mietrecht [1]§ 556 Abs. 1 BGB verweist. Allerdings ist der Begriff der Betriebskosten in der WEG weiter zu fassen. Dieser Beitrag zeigt die Besonderheiten auf. Weiterlesen
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Sind als Mietstruktur Vorauszahlungen auf die Nebenkosten vereinbart, wirken sich Senkungen der Kosten unmittelbar über die obligatorische Nebenkostenabrechnung zugunsten des Mieters aus. Anders ist das bei Pauschalen oder einer Bruttomiete: Hier wirkt sich die Ermäßigung der Nebenkosten nicht automatisch auf die Miete aus. Dieser Beitrag zeigt, wie mit gesunkenen Nebenkosten verfahren werden muss. Weiterlesen
Bei den hier behandelten Verfahren hängt die Umlage erhöhter oder neuer Nebenkosten wesentlich von der Mietstruktur und anderweitigen Vereinbarungen ab. Das ist bei neuen oder erhöhten Nebenkosten wegen Modernisierung anders! Weiterlesen
Die in den letzten Beiträgen beschriebene Möglichkeit einer Erhöhungsumlage nach § 560 BGB wegen gestiegener Betriebskosten besteht nur für Altverträge mit Erhöhungsvorbehalt (Mehrbelastungsabrede). Für Altverträge ohne Mehrbelastungsabrede oder Neuverträge gibt es diese Möglichkeit nicht. Hier bleibt dem Vermieter nur eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 588 BGB. Weiterlesen
Nachdem wir zu den Voraussetzungen und zu Form und Inhalt der Erhöhungsumlage bei einer Bruttomiete bzw. einer Nebenkostenpauschale ausführlich geschrieben haben, bleibt eigentlich nur noch eine Frage offen: Ab wann wird die Erhöhungsumlage fällig? Weiterlesen
Nachdem wir gezeigt haben, unter welchen Voraussetzungen eine Erhöhung einer Betriebskostenpauschale bzw. einer Bruttomiete möglich ist (hier und hier), geht es in diesem Beitrag um das eigentliche Umlageverfahren – also um Form und Inhalt. Weiterlesen
Neben den Tatsachen, dass es sich
- erstens um einen Altmietvertrag (abgeschlossen vor dem 01.09.2001) und
- zweitens mit einer wirksamen Mehrbelastungsabrede handeln muss,
müssen
- drittens noch zusätzliche Umlagevoraussetzungen
für die Geltendmachung der Betriebskostensteigerung vorliegen. Weiterlesen
Im vorherigen Beitrag haben wir gezeigt, dass in der Wohnraummiete eine Möglichkeit zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale nur bei Altverträgen (bis 31.08.2001) gegeben ist. Zudem muss im Vertrag ein entsprechender Erhöhungsvorbehalt (Mehrbelastungsabrede) vereinbart sein. Weiterlesen
Haben Mieter und Vermieter eine Bruttomiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart, stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang eventuell gestiegene Betriebskostenanteile auf den Mieter umgelegt werden können. Dieser und die folgenden Beiträge beschäftigen sich mit der Möglichkeit der Erhöhung der Betriebskostenpauschale bzw. der Bruttomiete. Weiterlesen
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet einerseits zwischen den Nutzungen und den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums. [1]§ 16 Abs. 1 Satz 1 WEG Dieser Beitrag beschäftigt sich mit dem Begriff der Nutzungen. Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
Die vertragliche Vorauszahlungspflicht des Mieters kann zeitweise oder endgültig entfallen. Dieser Beitrag zeigt die Umstände auf, unter denen der Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen ganz oder teilweise einstellen kann. Weiterlesen
Neben den anderen – gesetzlichen oder vereinbarten – zu beachtenden Regelungen zur Kostenverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) spielt die Heizkostenverordnung in der WEG eine besondere Rolle. Weiterlesen
Wie auch schon vor dem 01.07.2007 können auch weiterhin Kostenverteilungsschlüssel durch Vereinbarungen verbindlich geregelt werden. Am häufigsten geschieht das durch die Gemeinschaftsordnung. Weiterlesen
Eine besondere Problematik stellt sich beim Zugang der Betriebskostenabrechnung, wenn mehrere Mieter im Mietvertrag stehen: Reicht die Zustellung an einen einzelnen Mieter oder muss die Abrechnung an alle Mieter verschickt werden? Weiterlesen
Häufig ist streitig, wann die Fälligkeit der Erhöhung der Vorauszahlungen für Nebenkosten eintritt. Dieser Beitrag gibt hierüber Aufschluss. Weiterlesen
Sowohl der Vermieter, als auch der Mieter haben das Recht zur Anpassung der Vorauszahlungen. [1]§ 560 Abs. 4 BGB Das führt häufig zu sich wechselseitig widersprechenden Erklärungen. Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
Im Gegenzug zum Erhöhungsrecht des Vermieters ist der Mieter zur Senkung der Nebenkostenvorauszahlungen berechtigt. [1]§ 560 Abs. 4 BGB Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
Wenn die Nebenkostenvorauszahlungen bei einem langen Mietverhältnis wegen der allgemeinen Preissteigerung nicht mehr ausreichen, kann der Vermieter Weiterlesen
Vermieter und Mieter können Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen als Abschläge auf zu erwartende Kosten vereinbaren. Weiterlesen
Dass die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 3 WEG das Recht haben, die Betriebs- und Verwaltungskosten nach einem anderen Umlageschlüssel zu verteilen, hatten wir im vorherigen Beitrag gezeigt. Für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung Weiterlesen
Die Wohnungseigentümer haben seit dem 01.07.2007 die Möglichkeit, für die Betriebskosten und Verwaltungskosten besondere Regelungen für die Kostenverteilung mehrheitlich Weiterlesen
Bereits zu Beginn der Verwaltungstätigkeit sollte der Verwalter sich über die im konkreten Fall anzuwendenden Maßstäbe zur Kostenverteilung (Umlageschlüssel) informieren. Das hat den Vorteil, dass er die Buchhaltung und besonders die Sachkonten dann so einrichten kann, dass bei Erstellung der Hausgeldabrechnung keine Umbuchungen mehr erforderlich sind. Weiterlesen
Heutzutage lassen sich viele regelmäßigen Kontobewegungen im Lastschriftverfahren erledigen. Moderne Verwalter machen hiervon ebenfalls Gebrauch und bieten an, die Beiträge der Wohnungseigentümer abzubuchen.
Was im Falle eines Verwalterwechsels zu tun ist, damit der neue Verwalter über das Bankkonto bzw. die Bankkonten der Wohnungseigentümergemeinschaft verfügen kann, hängt maßgeblich davon ab, ob es sich um Fremdkonten oder Treuhandkonten handelt. Weiterlesen
Dieser Beitrag beschäftigt sich mit der Einrichtung und Unterhaltung von verschiedenen Bankkonten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Konkret geht es hierbei um das laufende Verwaltungskonto und das Rücklagekonto. Weiterlesen
Nicht nur die technische Bestandsaufnahme des Objektes, sondern auch die durchdachte Anlage der WEG-Buchhaltung im Verwaltungsprogramm ist zentraler und grundlegender Bestandteil der Übernahme eines Verwaltungsobjektes. Weiterlesen
Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen (WEG-Abrechnung). [1]§ 28 Abs. 3 WEG Daneben trifft ihn auch eine allgemeine Verpflichtung aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag, wonach er dem Auftraggeber auf Verlangen Auskunft erteilen und nach Ausführung des Auftrages Rechenschaft ablegen muss. [2]§ 675 i. V. m. § 666 BGB Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
Die gesetzliche Grundlage des Rechts des Wohnungseigentums wird durch das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (kurz WoEigG oder umgangssprachlich WEG) gegeben. Das Wohnungseigentum hat in Deutschland eine jahrhundertealte Tradition. Dieser Beitrag erläutert die wichtigsten Grundlagen. Weiterlesen
Der Mieter kann den Vermieter im Wege der Zahlungsklage in Anspruch nehmen. Dabei sind verschiedene Konstellationen denkbar, die wir hier veranschaulichen wollen. Weiterlesen
Nicht nur der Vermieter kann unter gewissen Voraussetzungen eine etwaige Bruttomiete bzw. Bruttokaltmiete anpassen, sondern auch der Mieter kann eine Senkung der Miete verlangen. Weiterlesen
Der Mieter hat ein ziemlich umfassendes Recht auf Einsicht in die Abrechnungsbelege. Verweigert ihm der Vermieter dieses Recht, bleibt nur die Klage des Mieters auf Belegeinsicht. Weiterlesen
Damit eine Klage des Mieters auf Abrechnung gegen den Vermieter aussichtsreich ist, muss zunächst Abrechnungsreife eingetreten sein. Erst dann ist der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Abrechnung fällig. Weiterlesen
Häufig verklagt der Vermieter den Mieter auf Zahlung eines Betrages, der sich aus mehreren einzelnen Ansprüchen ergibt (Mietsaldoklage). Dabei kommt es nicht selten vor, dass der Mieter über einen längeren Zeitraum überhaupt nicht oder zu wenig gezahlt hat. Weiterlesen
Die Zahlungsklage des Vermieters kann nicht nur im ordentlichen Prozessverfahren, sondern auch im Urkundenprozess erfolgen. [1]§§ 592 ff. ZPO [2]BGH VIII ZR 41/14 GE 2014, 1649 [3]BGH XII ZR 50/12 GE 2013, 1137 [4]KG 8 U 167/09 ZMR 2011, 116 [5]BGH VIII ZR 200/08 GE 2009, 1183 Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
Dem Mieter steht immer eine angemessene Frist zur Prüfung der Abrechnung zu. Er hat damit ein Zurückbehaltungsrecht an der Betriebskostenabrechnung, welches ab Zugang der Abrechnung beginnt. Weiterlesen
Der Vermieter muss bei der Betriebskostenabrechnung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (Wirtschaftlichkeitsgebot) beachten. [1]§ 556 Abs. 3 Satz 1 2. Halbsatz BGB Der Mieter hat also das Recht, einen Schadenersatzanspruch geltend zu machen, indem er behauptet, dass in die Abrechnung unwirtschaftliche Kosten eingeflossen sind. Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
In diesem Beitrag haben wir bereits etwas zu Vorwegabzügen bei gemischten Kosten geschrieben. Hier beschäftigen wir uns mit der Frage, wer die Richtigkeit der Vorwegabzüge im Streitfall zu beweisen hat. Weiterlesen
Im Prozess über die Betriebskostenabrechnung sind die materiellen Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung selbstverständlich zu beachten. Ob die Abrechnung auch in formeller Hinsicht stimmt, prüft das Gericht allein. Weiterlesen
Nachdem wir bereits die Frage der Zuständigkeit des Gerichts, die Zahlungsklage auf ausgebliebene Vorauszahlungen und die wichtigen Fragen vor jedem Betriebskostenprozess beantwortet haben, beschäftigen wir uns hier mit der eigentlichen Klage des Vermieters auf Nachzahlung. Weiterlesen
Grundsätzlich muss der Mieter zur Zahlung von Nebenkostenvorauszahlungen im Mietvertrag verpflichtet sei. Dabei folgt nicht notwendigerweise allein aus einer Umlagevereinbarung, dass der Mieter auch Vorauszahlungen leisten muss. Weiterlesen
Vor Amtsgerichten besteht kein Anwaltszwang, so dass der Vermieter seine Interessen im Betriebskostenprozess durchaus selbst vertreten und durchsetzen kann. Nachdem wir hier bereits erklärt haben, welches Gericht dafür grundsätzlich örtlich und sachlich zuständig ist, beschäftigen wir uns in diesem Beitrag mit den wichtigen Vorfragen, die jeder Vermieter – oder dessen Rechtsanwalt – vor Klageerhebung beantworten sollte. Weiterlesen
Gelegentlich lässt sich ein gerichtlicher Streit über Betriebskosten und Betriebskostenabrechnungen zwischen Vermieter und Mieter nicht vermeiden. In diesem Beitrag beschäftigen wir uns mit der Frage, welches Gericht zuständig ist. Weiterlesen
In diesem Beitrag geht es um den korrekten Umlageschlüssel für die Kosten der Einrichtungen der Wäschepflege. Welche Nebenkosten hierfür grundsätzlich ansatzfähig sind, steht hier. Weiterlesen
In einem anderen Beitrag haben wir gezeigt, welche detaillierten Kosten für den Kabelanschluss (Breitbandkabel) und die Gemeinschaftsantennenanlage umlagefähig sind. Der vorliegende Beitrag beschäftigt sich mit der Frage nach dem korrekten Umlageschlüssel. Weiterlesen
Welche detaillierten Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung als Nebenkosten grundsätzlich umlagefähig sind, haben wir hier beschrieben. Nun wollen wir uns mit der Frage beschäftigen, nach welchem Umlageschlüssel diese Versicherungskosten zu verteilen sind. Weiterlesen
Dieser Beitrag beschäftigt sich mit dem korrekten Abrechnungsschlüssel (Umlageschlüssel) für die Kosten der Gartenpflege. Welche Kosten dabei grundsätzlich umlagefähig sind, haben wir hier schon gezeigt. Weiterlesen
Welche Kosten der Hausreinigung und der Schädlingsbekämpfung grundsätzlich umlagefähig sind, haben wir bereits gezeigt. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit dem richtigen Umlageschlüssel für diese Positionen. Weiterlesen
Welche detaillierten Kosten für die Straßenreinigung und die Müllbeseitigung grundsätzlich umlagefähig sind, haben wir bereits gezeigt. In diesem Beitrag geht es um die Frage, nach welchem Umlageschlüssel diese Kosten zu verteilen sind. Weiterlesen
Nach welchem Umlageschlüssel die Abrechnung der Aufzugkosten zu erfolgen hat, ist zwischen Mieter und Vermieter oft streitig. Dieser Beitrag zeigt, welche Umlageschlüssel vereinbart werden können und welcher Umlageschlüssel ohne Vereinbarung anzuwenden ist. Weiterlesen
Nachdem wir bereits gezeigt haben, welche Kosten für Wasser und Entwässerung grundsätzlich umlagefähig sind, beschäftigen wir uns in diesem Beitrag damit, wie diese Kosten verteil werden müssen. Weiterlesen
Im Regelfall erfolgt die Umlage der Grundsteuer bei preisfreiem Wohnraum auf die Wohnfläche. Bei preisgebundenem Wohnraum muss zwingend nach Wohnfläche abgerechnet werden. [1]§ 20 Abs. 2 Satz 1 NMV Bei Gewerbemietverhältnissen ist eine Umlage nach Nutzflächen üblich. Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
Neben dem Flächenanteil kommen noch andere Verteilungsschlüssel für die Nebenkostenabrechnung infrage. Dieser Beitrag zeigt, welche das sind und wann ihre Verwendung zulässig ist. Weiterlesen
Wenn in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch Gewerberäume vorhanden sind, kann es manchmal erforderlich werden, einen sogenannten Vorwegabzug vorzunehmen. Der Sinn dahinter ist, dass die Wohnungsmieter nicht übermäßig mit Kosten der Gewerbeeinheiten belastet werden dürfen. Weiterlesen
Gelegentlich kann es zur Vereinfachung der Verwaltung sinnvoll sein, dass mehrere Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit (Abrechnungseinheit) zusammengefasst werden. Die Betriebskosten werden dann auf die Gesamtfläche mehrerer Objekte verteilt. Unter welchen Voraussetzungen die Bildung von Wirtschaftseinheiten zulässig ist, zeigt dieser Beitrag. Weiterlesen
Bei Flächenschlüsseln und Personenschlüsseln stellt sich häufig die Frage, wer die auf einen Leerstand entfallenden Kosten trägt. Dieser Beitrag gibt Antworten und zeigt praktische Lösungshinweise. Weiterlesen
Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung (oder von Teileigentum) wird meistens direkt im Mietvertrag die Umlage anhand der Miteigentumsanteile vereinbart. Das hat den Vorteil, dass somit die Verwalterabrechnung der WEG als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung verwendet werden kann. Weiterlesen
Über die Frage, welche Fläche bei einer Abweichung zwischen tatsächlicher und vereinbarter Fläche in der Nebenkostenabrechnung anzusetzen ist, wurde heftig gestritten. Nach einer Meinung sei Weiterlesen
In nahezu allen Mietverträgen ist eine Verteilung der Nebenkosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche vereinbart. Aber auch wenn Mieter und Vermieter hierzu keine Vereinbarung getroffen haben, erfolgt die Verteilung der Kosten nach Flächenschlüssel (gesetzlicher Maßstab). Weiterlesen
Nachdem wir dargestellt haben, welche Berechnungsmethoden der Wohnfläche allgemein infrage kommen, wollen wir nun erläutern, wie sich die Wohnfläche im besonderen Einzelfall ermittelt. Weiterlesen
Es gibt keine verbindliche und einheitliche Regelung, wie vermietete Flächen zu ermitteln sind. Eine kleine Ausnahme bildet der preisgebundene Wohnraum, für den nur ein Verfahren verbindlich ist. Für freifinanzierten Wohnraum und Gewerberaum hingegen gibt es eine Fülle von Methoden der Flächenberechnung, was nicht selten zu Streit zwischen Mieter und Vermieter führt. Weiterlesen
Nicht nur der Vermieter kann einen Anspruch auf Änderung des Umlageschlüssels haben, sondern auch der Mieter. Unter welchen Umständen und wie ein solcher Anspruch auf Änderung des Umlageschlüssels durch den Mieter durchzusetzen ist, zeigt dieser Beitrag. Weiterlesen
Vermieter und Mieter von preisfreiem Wohnraum und Gewerberaum können im Mietvertrag den Umlageschlüssel für die Nebenkosten vereinbaren. Bei preisgebundenem Wohnraum geht das wegen des Vorrangs der Neubaumietenverordnung nicht. Fraglich ist, ob eine nachträgliche Änderung des Umlageschlüssels möglich ist. Weiterlesen
Einer der wichtigsten Bestandteile einer Nebenkostenabrechnung ist der Umlageschlüssel. Er bestimmt den Anteil des einzelnen Mieters an den Gesamtkosten. Andere Namen hierfür sind Abrechnungsschlüssel, Abrechnungsmaßstab, Verteilungsschlüssel oder Verteilungsmaßstab. Weiterlesen
Kommt es zum Streit zwischen Vermieter und Mieter, stellt sich häufig die Frage, wer welche Beweise erbringen muss – wen also welche Beweislast trifft. Einen Überblick schafft dieser Beitrag. Weiterlesen
Neben der Verjährung können Ansprüche auch verwirkt sein. Sowohl Ansprüche des Mieters, als auch Ansprüche des Vermieters sind davon betroffen. Wann und wodurch die Verwirkung eintritt, erläutert dieser Beitrag. Weiterlesen
Die Verjährung bewirkt, dass der Gläubiger einer Leistung vom Schuldner nach Ablauf einer bestimmten Frist die Leistung nicht mehr verlangen kann, wenn der Schuldner diese Einrede erhebt. Weiterlesen
Hat der Mieter Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung, muss er sie binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen (umgangssprachlich: Widerspruch). Nach Ablauf der sogenannten Ausschlussfrist kann er keine Einwendungen mehr vorbringen. Das gilt jedoch ausschließlich für preisfreien Wohnraum! Weiterlesen
Die meisten Mieter wollen eigentlich keine Belegeinsicht, sondern stattdessen Kopien der relevanten Abrechnungsbelege. Ob Mieter einen Anspruch auf die Übersendung von Belegkopien haben und wenn ja, was sie dafür zu zahlen haben, behandelt dieser Beitrag. Weiterlesen
Der Mieter hat das Recht zur Belegeinsicht in die Abrechnungsunterlagen. Doch wie weit muss ihm Einblick gewährt werden? Wo und mit wem hat die Belegeinsicht stattzufinden? Wer trägt die Kosten? Dieser Beitrag schafft Klarheit. Weiterlesen
Man kann sich viele Diskussionen ersparen, wenn bereits im Mietvertrag eine Zahlungsfrist für Nebenkostenabrechnungen aufgenommen wurde. Eine solche Regelung ist im Interesse beider Seiten. Weiterlesen
Mieter und ihre Rechtsanwälte machen häufig sofort nach Zugang der Abrechnung ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachzahlung geltend. Ob das zulässig ist und ob auch der Vermieter ein solches Zurückbehaltungsrecht hat, zeigt dieser Beitrag. Weiterlesen
Häufig ist Mietern und Vermietern nicht klar, wann für die Nachzahlung oder das Guthaben der Nebenkostenabrechnung Fälligkeit eintritt – bis wann also das Ergebnis der Abrechnung gezahlt werden muss. Weiterlesen
Ob eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung bzw. Betriebskostenabrechnung möglich ist, hängt maßgeblich davon ab, ob die Nachzahlung oder das Guthaben bereits verbindlich geworden ist. Hierbei ist unter anderem die Ausschlussfrist wichtig, Weiterlesen
Die Ausschlussfrist tritt mit Ablauf der Abrechnungsfrist ein. Das Wichtigste zuerst: Der Vermieter von Wohnraum kann nach Ablauf der Ausschlussfrist keine Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung mehr geltend machen. [1]preisfreier Wohnraum: § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB [2]preisgebundener Wohnraum: § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV Eine Ausnahme gibt es nur, Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
Bei Nebenkostenabrechnungen gibt es zahlreiche Fristen. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit der Abrechnungsfrist. Davon abzugrenzen ist die Ausschlussfrist. Weiterlesen
Mieter und Vermieter erörtern gelegentlich vor Vertragsschluss, ob die Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig sind oder ausreichen. Nach der ersten Abrechnung kommt dann eventuell böses Erwachen für den Mieter, wenn Weiterlesen
Vermieter von Wohnungseigentum bzw. Teileigentum bekommen vom WEG-Verwalter eine Jahresabrechnung über die geleisteten Zahlungen und die angefallenen Kosten. Es bietet sich also an, diese Abrechnung zur Grundlage der Nebenkostenabrechnung Weiterlesen
Im Prinzip gilt für die materiellen (inhaltlichen) Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung bei preisgebundenem Wohnraum das Gleiche, wie bei Abrechnungen über preisfreien Wohnraum oder Gewerberaum. Eine Besonderheit gibt es allerdings. Weiterlesen
Dieser Beitrag beschäftigt sich mit den Anforderungen an die Nebenkostenabrechnungen, damit der Mieter als Steuerpflichtiger haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen kann. Die Rede ist von § 35a EStG. Weiterlesen
Unter welchen Voraussetzungen der Vermieter Umsatzsteuer / Mehrwertsteuer berechnen kann, haben wir hier bereits ausführlich erläutert. In diesem Beitrag soll es darum gehen, wie eine materiell (inhaltlich) korrekte Nebenkostenabrechnung mit Umsatzsteuer Weiterlesen
Auch der Abzug der Nebenkostenvorauszahlungen ist nicht nur ein formeller Bestandteil der Nebenkostenabrechnung. Hier gibt es jedoch auch zahlreiche materielle (inhaltliche) Fallstricke. Weiterlesen
Eine Nebenkostenabrechnung ist nichts anderes als eine Verteilungsrechnung. Man dividiert die Kosten je Kostenart durch den Gesamtwert des Umlageschlüssels und Weiterlesen
Nicht nur in formeller Hinsicht ist die Angabe und Erläuterung der Umlageschlüssel wichtig, sondern auch in materieller (inhaltlicher) Hinsicht. Dieser Beitrag beschäftigt Weiterlesen
Neben den formellen Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung bestehen auch zahlreiche inhaltliche = materielle Anforderungen an die Abrechnung. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit Weiterlesen
Welche Bedingungen eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung grundsätzlich erfüllen muss, haben wir schon gezeigt. Dieser Beitrag beschäftigt sich ausführlich mit den einzelnen formellen Bedingungen und gibt dem Leser Beispiele, Weiterlesen
Man unterscheidet bei Nebenkostenabrechnungen zwischen zwei Kriterien, die sie erfüllen müssen: Zum Einen die formelle Richtigkeit, zum Anderen die materielle (also inhaltliche) Richtigkeit. Diese Unterscheidung hat weitreichende Folgen – dieser Beitrag zeigt, was ein formeller Inhalt der Nebenkostenabrechnung ist. Weiterlesen
Vom Begriff der formellen Richtigkeit ist unbedingt der Begriff der Form der Nebenkostenabrechnung zu trennen. Unter Form versteht man bestimmte Erfordernisse an das Medium, mit dem eine Abrechnung erteilt wird. Weiterlesen
Die Abrechnung über die Nebenkosten ist einer der häufigsten Streitpunkte im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Umso erstaunlicher ist es, dass das Wesen der Nebenkostenabrechnung, also ihre Rechtsnatur, nirgends klar definiert ist. Weiterlesen
Eine häufig diskutierte Frage ist, welche Kosten im Abrechnungszeitraum abgerechnet werden können. Sprich: In welchem Abrechnungszeitraum ist die Ansatzfähigkeit der Kosten gegeben? Dabei gibt es drei Möglichkeiten: Weiterlesen
Der Begriff Abrechnungszeitraum meint den Zeitraum, über den die Nebenkostenabrechnung erstellt wird. Er beträgt bei Wohnraummietverträgen ein Jahr. [1]§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB [2]für preisgebundenen Wohnraum: § 20 Abs. 3 Satz 2 NMV Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
Bei einem Vermieterwechsel während des Abrechnungszeitraumes ist fraglich, ob der Erwerber einerseits oder der Veräußerer andererseits jeweils über den kompletten Abrechnungszeitraum abrechnen muss, oder aber, ob jeder der beiden die Zeit seines Eigentums abzurechnen hat. Zur Klärung Weiterlesen
Wenn der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leistet, hat der Vermieter eine Abrechnungspflicht. [1]Wohnraum: § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB [2]preisgebundener Wohnraum: § 20 Abs. 3 Satz 2 NMW [3]Gewerbe: BGH VIII ZR 310/82 WuM 1984, 127. Dieser Pflicht zur Abrechnung genügt der Vermieter nicht, wenn er zwar eine Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
Bei der Nebenkostenabrechnung ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Dieser sogenannte Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wird in der Neubaumietenverordnung definiert. Demnach dürfen nur solche Kosten auf die Mieter umgelegt werden, Weiterlesen
Die Regelungen zum Verwaltungsbeirat finden sich in § 29 WEG. Den Wohnungseigentümern steht es frei, ob Sie einen Verwaltungsbeirat bestellen oder nicht. Der Verwaltungsbeirat ist zwar ebenso wie der Verwalter ein Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft, Weiterlesen
Eigentlich ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken von der Umsatzsteuer („Mehrwertsteuer“) befreit. [1]§ 4 Nr. 12 a UStG Allerdings kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auf diese Befreiung verzichten. [2]§ 9 Abs. 1 UStG Man nennt das Umsatzsteueroption, Weiterlesen
Fußnoten / Quellennachweis
Achtung: Dieser Text bezieht sich auf die Rechtslage bis zum 31.12.2018. Zum 01.01.2019 wurde die Mietpreisbremse verschärft. Wir arbeiten die neuen Regelungen nicht mehr ein, weil es zu diesem Thema bessere Spezialisten gibt, als wir es sind. Zu gegebener Zeit werden wir diesen Text auch aus dem nebenkosten-blog.de entfernen.
Der Begriff Mietpreisbremse taucht im Gesetzentwurf nicht auf und wird dort auch nicht definiert, sondern ist eine Erfindung der Parteien aus dem letzten Bundestagswahlkampf. Zum besseren Zugang zu diesem Text soll daher zunächst eine Definition dieses Begriffes gewagt werden: Weiterlesen
Dieser Beitrag behandelt die Rechtslage vor dem 01.12.2020 und ist insoweit noch nicht an das „neue“ Wohnungseigentumsrecht angepasst!
Der Eigentümerwechsel in der Wohnungseigentümergemeinschaft stellt viele Verwalter immer wieder vor Problemstellungen: Wer haftet für Abrechnungsergebnisse? Wer ist bis wann zur Eigentümerversammlung einzuladen? Wer hat demnach ein Stimmrecht in der Versammlung? Ist der kaufvertraglich vereinbarte Lasten- und Nutzenwechsel nur zwischen den Parteien verbindlich? Oder regelt er auch das Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer? Weiterlesen
Bereits im Text der Verordnung wird deutlich, dass es sich hierbei insbesondere um die Grundsteuer handelt. Aber auch andere Kosten sind denkbar (hierzu siehe unten). Maßgeblich bei dieser Kostenart ist, dass es sich um öffentliche Lasten handelt, die Weiterlesen
Ob der Versorger öffentlich-rechtlich oder privat ist, spielt für die Umlagefähigkeit der Kosten der Wasserversorgung keine Rolle. Wichtig ist allein, dass die Kosten durch die Nutzer (Mieter) verursacht werden. Wasserkosten hingegen, die nicht Weiterlesen
Zunächst einmal sind hiermit alle Kosten gemeint, die der Entwässerung innerhalb des Gebäudes (Hausabwässer) sowie auch der Grundstücksentwässerung (Niederschlagsentwässerung / Sielgebühren) dienen, wenn sie durch eine Weiterlesen
Im allgemeinen Sprachgebrauch bilden Betriebskosten und Heizkosten zusammen den Oberbegriff der Nebenkosten. Juristisch betrachtet sind Heizkosten jedoch schlicht auch Betriebskosten und werden in den Nrn. 4, 5 und 6 des § 2 Betriebskostenverordnung behandelt. Weiterlesen
Es spielt keine Rolle, ob es sich bei dem Aufzug um einen Personenaufzug oder einen Lastenaufzug handelt. Auch beide Arten können im Gebäude vorhanden sein. Weiterlesen
Sachlich lässt sich diese Position in drei Teilbereiche spalten: Straßenreinigung und Müllbeseitigung und Winterdienst. Wir empfehlen daher, folgende (Unter-)Kostenarten jeweils einzeln in die Abrechnung aufzunehmen: Weiterlesen
Gebäudereinigung bzw. Hausreinigung
Als Kosten der Gebäudereinigung sind die Personalkosten, die Kosten für Reinigungsmittel und die Kosten für Reinigungsgeräte umlagefähig, sofern letztere nicht als Erstanschaffung oder Weiterlesen
Für Gartenflächen, Spielplätze und (nicht öffentliche) Plätze, Zuwege und Zufahrten sind alle Kosten umlagefähig, die für Unterhalt und Pflege anfallen. Dabei spielt es bei dieser Kostenart keine Rolle, dass manche Maßnahmen nur in Abständen von Jahrzehnten anfallen Weiterlesen
Ansatzfähig sind ausschließlich die Kosten der Beleuchtung von Allgemeinflächen: Flure, Treppenhäuser, Gemeinschaftskeller, Wasch- und Trockenräume, Fahrradkeller, Dachböden (soweit sie zur Nutzung durch die Mieter freigegeben sind), Heizungskeller. Auch die Weiterlesen
Diejenigen Kehrgebühren für die Schornsteinreinigung, die für eine zentrale Heizungs- oder Warmwasseranlage oder eine verbundene Anlage anfallen, müssen in der verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung abgerechnet werden. Alle anderen Weiterlesen
Im Wortlaut der Betriebskostenverordnung selbst ist aufgeführt, welche Versicherungen umlagefähig sein sollen. Allerdings ist diese Aufzählung nicht abschließend, was an dem Wort „namentlich“ vor der Aufzählung deutlich wird. Denkbar sind auch weitere Versicherungen Weiterlesen
Keine Kostenposition wird im Streitfall so häufig angegriffen, wie die Hausmeister- und Hauswartkosten. Der Hauswart erfüllt in der Praxis sowohl umlagefähige, als auch nicht umlagefähige Aufgaben. Hierbei stellt sich die Frage der Kostentrennung Weiterlesen
Grundsätzlich sind zwei Arten von TV-Versorgung denkbar: Der Betrieb einer eigenen Antenne bzw. Satellitenanlage für das ganze Haus oder ein Anschluss an ein Breitbandnetz, dessen Signal dann ebenfalls im Haus verteilt wird. Weiterlesen
Umlagefähig sind die Kosten der Einrichtungen für die Wäschepflege, die der Vermieter allen Mietern im Haus zur Verfügung stellt. Hierunter fallen selbstverständlich nicht private Waschmaschinen der Mieter, selbst wenn sie in Allgemeinflächen stehen. Weiterlesen
Bei der Kostenposition Nr. 17: Sonstige Betriebskosten handelt es sich um einen sogenannten Auffangtatbestand. Er dient dazu, dass künftige technische Entwicklungen in der Gebäudebewirtschaftung auch zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen können, obgleich Weiterlesen
Umgangssprachlich wird häufig von Nebenkosten gesprochen. Jedoch verwenden das Gesetz, die Betriebskostenverordnung und andere Normen ausschließlich den Begriff Betriebskosten. Weiterlesen
Es könnte so einfach sein: Damit der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellen muss und der Mieter Nachzahlungen nicht zu befürchten hat, wollen beide eine Gesamtmiete für alles (Bruttowarmmiete) vereinbaren. Alle Nebenkosten inklusive der Heizkosten sollen damit abgedeckt sein. Geht das? Weiterlesen
Dieser Abschnitt befasst sich mit den Besonderheiten der Umlagevereinbarung bei der Gewerbemiete. Die Thematiken Nebenkosten und Umsatzsteuer / Mehrwertsteuer und Nebenkostenabrechnung von Gewerbemietern behandeln wir separat. Weiterlesen
Im Laufe des Mietverhältnisses kann es erforderlich oder einfach sachdienlich werden, dass der Mieter direkt einen Vertrag mit einem Versorger abschließt (sogenannte Direktabrechnung). Regelmäßig ist dies der Fall, wenn die Wohnung mit einer Gasetagenheizung ausgestattet und für diese Wohnung ein Weiterlesen
Mietverträge sollen meist lange dauern und tun das auch meistens. Deshalb ist es nicht unüblich, dass während des Mietverhältnisses neue Betriebskostenarten eingeführt werden müssen. Dieser Beitrag beschäftigt sich ausschließlich mit Mietverträgen mit Betriebskostenvorauszahlungen, die Weiterlesen
Um die schlechte Nachricht gleich vorweg zu nehmen: Ebenso wie bei einer unwirksamen Umlagevereinbarung hat der Vermieter auch keinen gesetzlichen Anspruch gegenüber dem Mieter auf Umstellung einer Nebenkostenpauschale auf eine Nebenkostenvorauszahlung. Weiterlesen
Häufig stellt sich die Frage, ob Mietverträge nicht einfach geändert werden können. In diesem Zusammenhang wenden Vermieter und Mieter häufig das Stichwort „konkludentes Handeln“ ein.
Um es kurz vorweg zu nehmen: Einseitig – also ohne den übereinstimmenden Willen beider Vertragsparteien zur Änderung – geht das nur durch die Kündigung. Aber dann wird Weiterlesen
Dass der Mieter ohne vertragliche Umlagevereinbarung eigentlich nicht zur Zahlung der Betriebskosten verpflichtet ist, haben wir hier schon ausgeführt. Eine Ausnahme bilden die Heiz- und Warmwasserkosten, sofern die Heizkostenverordnung greift. Vermieter und Mieter können Weiterlesen
Stellen Sie sich vor, dass im Mietvertrag nichts zu den Nebenkosten (also zu den Betriebskosten und Heizkosten) geregelt ist, es fehlt also eine Umlagevereinbarung. Sei es, weil es der Vermieter schlicht vergessen hat oder weil Mieter und Vermieter bewusst darauf verzichten wollten. Was ist die Folge? Weiterlesen