Hat der Mieter Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung, muss er sie binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen (umgangssprachlich: Widerspruch). Nach Ablauf der sogenannten Ausschlussfrist kann er keine Einwendungen mehr vorbringen. Das gilt jedoch ausschließlich für preisfreien Wohnraum! Für preisgebundenen Wohnraum01)BGH VIII ZR 371/04 GE 2015, 1118 und Gewerberaum fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage. Hier können Einwendungen also „ewig“ geltend gemacht werden, solange nichts anderes im Mietvertrag steht.

Betrachtungen zur Ausschlussfrist für den Widerspruch

Im Prinzip gelten für Beginn, Dauer und eventuell entschuldbare Gründe für das Überschreiten der Frist gelten die Ausführungen zur Ausschlussfrist des Vermieters. Die Frist verlängert sich auch hier nicht durch einen Gerichtsprozess, den die Parteien führen.02)AG Leipzig NZM 2008, 126

Die Ausschlussfrist für Einwendungen beginnt erst mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung beim Mieter.03)BGH VIII ZR 27/10 NZM 2011, 401 Die materielle (also inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung spielt für den Fristbeginn keine Rolle.04)BGH VIII ZR 243/10 WuM 2011, 281 Das gilt übrigens „Positionsweise“: Ist die Nebenkostenabrechnung nur in einigen Positionen fehlerhaft, beginnt die Frist für die formell korrekten Positionen dennoch.

Es gibt immer wieder Vermieter, die meinen, jede Nebenkostenabrechnung wird nach Ablauf von zwölf Monaten bestandskräftig, wenn der Mieter nicht widerspricht. Das ist falsch! Eine formell falsche Nebenkostenabrechnung wird nicht durch Schweigen des Mieters korrekt. Übrigens selbst dann nicht, wenn das so im Mietvertrag steht.05)§ 556 Abs. 4 BGB

Etwas anderes ergibt sich unter Umständen nur bei materiell (inhaltlich) fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen: Diese können unter Umständen „wirksam“ werden, wenn der Mieter nicht rechtzeitig widerspricht (siehe unten).

Entschuldigte Verspätungen des Mieters

Fristversäumnisse des Mieters, die durch plötzliche Krankheit bedingt sind, sind entschuldigt. Gleiches gilt für Fristversäumnisse, die darauf beruhen, dass der Vermieter die Belegeinsicht nicht ermöglichte. Erteilt der Vermieter falsche Auskünfte oder ist ein Fehler der Betriebskostenabrechnung nicht ohne weiteres erkennbar, hat der Mieter Fristversäumnisse ebenfalls nicht zu vertreten.

Hingegen gehen Fristversäumnisse von Vertretern des Mieters (Rechtsanwalt, Mieterverein, etc.) zu seinen Lasten.06)§ 278 BGB 07)BGH VIII ZR 102/06 NZM 2007, 35 Ebenfalls vertreten muss er eine lange Abwesenheit (bspw. Ausland) ohne Vertretung oder auch Zustellfehler der Post.08)LG Berlin GE 2011, 1229

Ist der ehemals entschuldbare Grund der Fristversäumnis weggefallen, muss der Vermieter seine Einwendungen zügig, spätestens binnen drei Monaten vorbringen. Hier gilt nichts anderes als beim Vermieter und dessen entschuldbaren Fristversäumnissen.09)LG Krefeld WuM 2010, 361 10)BGH VIII ZR 220/05 NZM 2006, 740

Inhalt der Einwendungen (des Widerspruchs)

Die Ausschlussfrist hält der Mieter zudem nur ein, wenn er vor Fristablauf konkrete Beanstandungen an der Nebenkostenabrechnung vorträgt. Der Vermieter muss erkennen können, worin genau der Mieter einen Korrekturbedarf an der Betriebskostenabrechnung sieht. Allerdings reicht hier jedoch schon der Hinweis des Mieters, dass die Kosten im Vergleich zu den Vorjahreskosten stärker gestiegen sind, als durch allgemeinen Preisanstieg gerechtfertigt.

nebenkosten-blog.de Widerspruch Nebenkostenabrechnung

Widersprüche (Symbolbild)

Manche Literatur11)Kinne in Kinne/Schach/Bieber § 556 Rdn. 86 12)Streyl WuM 2005, 505 und das OLG Düsseldorf13)OLG Düsseldorf 24 U 99/02 ZMR 2003, 570 vertreten die Ansicht, dass der Mieter erst die Belege eingesehen haben muss, um einen wirksamen Widerspruch abgeben zu können. Andere meinen, dass das die Hürden für den Mieter zu hoch setzen würde.14)Milger NZM 2009, 497

Wir meinen dazu: Es kommt darauf an, gegen welchen Punkt der Mieter konkret Einwendungen vorträgt. Wenn er sich beispielsweise gegen die Umlage von Hausmeisterkosten mit dem Argument wehrt, darin seien auch Instandhaltungs- und Verwaltungskosten enthalten, wird er das nicht substantiiert argumentieren können, ohne vorher in den Hausmeistervertrag gesehen zu haben. Hingegen kann er nicht plausible enorme Kostensteigerungen allein auch ohne Belegeinsicht rügen; die Belegeinsicht kann hier auch noch ohne Weiteres nach Erläuterungen des Vermieters erfolgen.

Wiederholungen: Jedes Jahr Einwendungen geltend machen?

Ja. Der Mieter muss Einwendungen gegen den immer gleichen Punkt einer Nebenkostenabrechnung (bspw. nicht erfolgte Vorwegabzüge für Gewerbe bei Grundsteuern) für jede Abrechnung erneut geltend machen.15)BGH VIII ZR 185/09 GE 2010, 901 Unterlässt er das, ist er nach Ablauf der Ausschlussfrist mit Einwendungen ausgeschlossen, kann sie also nicht mehr geltend machen.

Nicht vom Einwendungsausschluss betroffen

Niemals zu spät ist ein Einwand (Widerspruch) bei folgenden Sachverhalten:

Inhaltlich FALSCHE Abrechnungen werden korrekt!

Sehr wichtig: Sind in der Nebenkostenabrechnung Betriebskosten enthalten, die von der Umlagevereinbarung nicht gedeckt sind (die der Mieter also gar nicht zu tragen hätte), muss der Mieter sie dennoch zahlen, wenn er nicht rechtzeitig Einwendungen geltend macht – sprich: Widerspruch erhebt.17)BGH VIII ZR 279/06 GE 2008, 46

Das betrifft sowohl Teilinklusivmieten18)BGH VIII ZR 279/06 GE 2008, 46, als auch Betriebskosten-Teilpauschalen19)BGH VIII ZR 83/13 GE 2014, 661 20)BGH VIII ZR 148/10 GE 2011, 329 oder Betriebskosten-Vollpauschalen21)BGH VIII ZR 83/13 GE 2014, 661 Das bedeutet im Umkehrschluss, dass der Mieter unter Umständen manche Kosten doppelt zahlt: Einerseits über die monatliche Pauschale, andererseits über die Abrechnung (wenn die Pauschale nicht wenigstens als „Vorauszahlung“ angesetzt wurde).

Die Betriebskostenabrechnung gilt nach Ablauf der Einwendungsfrist von Gesetzes wegen als richtig.22)BT-Drucks. 14/4553 S. 87 Das mag alles nicht nachvollziehbar sein, im Ergebnis ist es aber nicht zu ändern.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]