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Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht und Verjährung (WEG)

Der folgende Beitrag zeigt die Rechtslage zu Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht und Verjährung in der WEG.

Aufrechnung des Wohnungseigentümers

Voraussetzungen der Aufrechnung

Der Wohnungseigentümer kann nur gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft (aus Hausgeld, Sonderumlagen oder Jahresabrechnungen01)BayObLG 2Z BR 102/00 ZWE 2001, 157) wirksam wegen gleichartiger02)Gleichartigkeit liegt bspw. vor, wenn Forderung und Gegenforderung in Geld zu leisten sind Forderungen aufrechnen,

  • wenn diese anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind oder
  • wenn sie aus einer Notgeschäftsführung entstammen.03)§ 21 Abs. 2 WEG i. V. m. § 683 BGB

Der zweite Punkt, also Ansprüche wegen einer Notgeschäftsführung, ist auch dann erfüllt, wenn ein externer Gläubiger nur einen Wohnungseigentümer in Anspruch nimmt und dieser insoweit nach § 10 Abs. 8 WEG haftet. Den hieraus entstehenden Ersatzanspruch kann dieser Wohnungseigentümer mit Beitragsforderungen der WEG aufrechnen.04)KG 24 W 185/01 ZWE 2002, 363

Keine Möglichkeit der Aufrechnung

Erstattungsansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag05)§§ 683, 680 BGB reichen hierfür nicht aus.06)OLG Hamm 15 Wx 298/08 ZWE 2009, 369 07)OLG Brandenburg 13 Wx 9/07 ZMR 2008, 386 08)BayObLG 2Z BR 32/04 NZM 2005, 625 09)OLG München 34 Wx 2/07 ZMR 2007, 989 10)OLG Düsseldorf NZM 1999, 573 11)anderer Ansicht: OLG Frankfurt am Main 20 W 189/05 NJW-RR 2006, 1603 Diese Einschränkungen der Möglichkeit der Aufrechnung gelten für aktuelle wie ehemalige Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gleichermaßen.12)BayObLG NJW-RR 1996, 1037 13)BayObLG WE 1998, 316

Ebenfalls nicht der Aufrechnung zugänglich sind Schadenersatzansprüche aus § 14 Nr. 4 WEG (Schadenersatz wegen Betretenmüssen des Sondereigentums zu Instandsetzungszwecken). Der betroffene Wohnungseigentümer ist auch hier gehalten, seinen Erstattungsanspruch gesondert – notfalls gerichtlich – geltend zu machen.14)OLG München 34 Wx 128/06 ZMR 2007, 397 15)LG München I ZWE 2009, 131 16)anderer Ansicht: LG Frankfurt am Main ZMR 1989, 271

Aufrechnung

Gleiches gilt, wenn bei einer WEG, die nur aus zwei Mitgliedern besteht, der eine Wohnungseigentümer einen Erstattungsanspruch gegen den anderen Wohnungseigentümer geltend macht. Auch hier ist die Aufrechnung mit Beitragsforderungen unzulässig.17)LG München I 1 S 10225/08 ZWE 2009, 131

Der Grund für diesen Restriktionen liegt in der überragenden Bedeutung der Beitragszahlungen ihrer Mitglieder für die WEG. Das Hausgeld soll die Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums ermöglichen. Deshalb darf es nicht Gegenstand von Auseinandersetzungen über etwaige Gegenforderungen werden.18)OLG München 34 Wx 128/06 ZMR 2007, 397 Das ergibt sich aus den zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden Treuepflichten.19)LG München I ZWE 2009, 131LG München I 1 S 10225/08 ZWE 2009, 131

Möglichkeit der Vereinbarung

Die Wohnungseigentümer können hiervon abweichend auch vereinbaren, dass unter keinen Umständen eine Aufrechnung erfolgen darf. Solche Vereinbarungen sind nach der Erfahrung des Autors in Teilungserklärungen recht häufig anzutreffen. Dabei ist § 309 Nr. 3 BGB nicht anzuwenden.20)KG 24 W 328/02 NZM 2003, 906

Grundsätzliches zur Aufrechnung

Dem allgemeinen Wesen der Aufrechnung entsprechend muss es sich um gleichartige Forderungen aus dem gleichen rechtlichen Verhältnis handeln. Da Gläubiger einer jeden Beitragsforderung immer die Wohnungseigentümergemeinschaft ist, muss sich auch die Gegenforderung notwendigerweise gegen die WEG richten.  Der Verwalter kann Gegenforderungen eines Wohnungseigentümers nicht anerkennen,21)OLG Düsseldorf NZM 1999, 573 22)BayObLG DWE 1984, 61 hierzu ist ein Mehrheitsbeschluss notwendig.23)OLG Karlsruhe Die Justiz 1977, 310

Auch Überzahlungen eines Wohnungseigentümers sind erst nach Beschluss der Jahresabrechnung der Aufrechnung zugänglich.24)BayObLG DWE 1984, 61 Dabei spielt es dann allerdings keine Rolle, dass die unterschiedlichen Forderungen aus verschiedenen Wirtschaftsjahren stammen.25)KG 24 W 26/01 ZWE 2002, 413

Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers

Die vorstehenden Einschränkungen bei der Aufrechnung gelten für das Zurückbehaltungsrecht (§ 273 Abs. 1 BGB) des Wohnungseigentümers gleichermaßen.26)OLG Köln WE 1997, 427 27)BayObLGZ 1988, 212 Daneben ist sein Zurückbehaltungsrecht auch aus Treu und Glauben28)§ 242 BGB eingeschränkt, weil die Sicherstellung der Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums zu wichtig ist, als dass sie Gegenstand von Auseinandersetzungen sein darf.29)OLG München NZM 2005, 674 30)BayObLGZ 1975, 53 31)OLG Frankfurt am Main 20 W 262/79 OLGZ 1979, 391 32)BayObLG WuM 1996, 297

Häufig würde daneben ein Zurückbehaltungsrecht allein schon an der Gegenseitigkeit der Ansprüche scheitern. So steht dem Wohnungseigentümer insbesondere dann kein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn er meint, ein Kostenverteilungsschlüssel sei in der Jahresabrechnung falsch angewandt worden. Hier sind Anspruchsgegner des Änderungsanspruches die übrigen Wohnungseigentümer, nicht jedoch der Verband der Wohnungseigentümer. Letzterer ist jedoch Inhaber der Beitragsansprüche.33)BayObLG WuM 1996, 297 Das gilt auch, wenn in der Jahresabrechnung zu niedrige Vorschüsse angesetzt wurden.34)BGH V ZR 171/11 ZWE 2012, 373

Verjährung in der WEG

Sämtliche Beitragsansprüche der WEG gegen Ihre Mitglieder unterliegen regelmäßig der dreijährigen Regelverjährung.35)195 BGB Die Verjährungsfrist beginnt mit Schluss des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden (fällig) ist.36)§ 199 Abs. 1 BGB

Bei Ansprüchen aus Wirtschaftsplan sind das also die im Beschluss geregelten Fälligkeiten.37)BGH V ZR 171/11 ZWE 2012, 373 Da mit Beschluss der Jahresabrechnung keine Novation der Forderungen aus dem Wirtschaftsplan stattfindet, verlängert sich die Verjährungsfrist für offene Hausgeldbeiträge durch den Beschluss der Jahresabrechnung nicht!38)BGH V ZR 171/11 ZWE 2012, 373

Nachzahlungsansprüche aus Jahresabrechnungen verjähren ebenfalls innerhalb von drei Jahren ab Schluss desjenigen Kalenderjahres, in welchem die Nachzahlung durch Beschluss fällig geworden ist.39)BGH V ZR 350/03 NJW 2005, 3146 40)OLG München 34 Wx 129/06 ZMR 2007, 478 41)OLG Hamm 15 Wx 96/08 ZMR 2009, 865

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]

2 Kommentare

  1. Hallo Jan,
    Ihr Blog ist das Beste in Sachen WEG, was ich in den letzten 10 Jahren gefunden habe als gestresste und verprellte Eigentümerin !! Chapeau – Sie sind das Highlight in diesem WEG-Dschungel !!!
    Machen Sie auch Einzelberatung als Jurist ?? Hierzu wäre dann Ihr Standort interessant !! Bitte antworten !!
    Vielen Dank, dass es Sie gibt !!
    mfg C.F.

    • admin

      20. April 2018 at 08:39

      Hallo Frau Fritsch,
      vielen Dank für das Lob. Herr Arnold-Moßell lebt und arbeitet in Berlin, ist jedoch kein Jurist, sondern Immobilienfachwirt (IHK) und Immobilienbetriebswirt (FH). Für konkrete Anfragen zu Beratungen bitten wir um eine E-Mail (post@nebenkosten-blog.de).
      Beste Grüße, LM

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