Sowohl der Vermieter, als auch der Mieter haben das Recht zur Anpassung der Vorauszahlungen.01)§ 560 Abs. 4 BGB Das führt häufig zu sich wechselseitig widersprechenden Erklärungen.

Der Mieter findet, dass nach der jüngsten Nebenkostenabrechnung seine Vorauszahlungen gesenkt werden müssen, weil ihm aus der Abrechnung ein Guthaben zusteht. Der Vermieter hingegen meint, dass trotz des Guthabens aufgrund zwischenzeitlicher Kostensteigerungen eine Anpassung der Vorauszahlung „nach oben“ – mindestens jedoch die Beibehaltung der bisherigen Vorauszahlung – angemessen ist.

Es stellt sich hierbei also die Frage: Wer hat das letzte Wort?

Stichwort: Angemessenheit der Vorauszahlungen

Entscheidend ist allein, wessen Erklärung zur Anpassung der Vorauszahlungen der Angemessenheit der Vorauszahlungen am nächsten kommt.02)BGH VIII ZR 322/08 NZM 2010, 315 Dabei richtet sich die Frage, wessen Anpassung der Vorauszahlungen angemessen ist, danach, wer die bessere Begründung für seine Anpassungserklärung liefert.

Verfahren zur Anpassung der Vorauszahlungen

Begründet der Vermieter sein Erhöhungsverlangen nicht substantiiert, ist es wertlos. Dann ist das Senkungsverlangen des Mieters zu prüfen. Wendet auch der Mieter nur allgemeine Beanstandungen03)BGH VIII ZR 145/07 GE 2008,114 ein, ist sein Vortrag als unsubstantiiert zurückzuweisen und der vom Vermieter verlangte Erhöhungsbetrag ist maßgeblich. Damit die Erklärung des Mieters beachtlich wird, muss sie mit konkreten Zahlen untermauert werden.

Das Recht zur Anpassung der Vorauszahlungen kann nur im Zusammenhang mit einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung geltend gemacht werden. Die materielle Richtigkeit der Abrechnung spielt hierbei nur eine nachgeordnete Rolle.04)BGH VIII ZR 322/08 NZM 2010, 315 Handelt es sich um (materielle) Schreib- oder Rechenfehler, kann der Mieter seine Erklärung mit einer einfachen Gegen-Abrechnung begründen.05)BGH VIII ZR 184/12 NZM 2013, 357

Anpassung der Vorauszahlungen

Häufig handelt es sich bei materiellen Fehlern der Nebenkostenabrechnung um solche, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind. Deshalb kann der Mieter – wie bei der Geltendmachung seines Einwendungsrechts – sein Verlangen nach Senkung der Vorauszahlungen in diesem Fall ausschließlich dann substantiiert begründen, wenn er vorher Einsicht in die Abrechnungsbelege genommen hat.

Gelingt dem Mieter ein substantiierter Vortrag über seine Anpassung der Vorauszahlungen, ist davon auszugehen, dass die von ihm ermittelte Senkung der Frage der Angemessenheit der Vorauszahlungen am nächsten kommt.

Zurückbehaltungsrecht

Leidet die Nebenkostenabrechnung unter formellen oder materiellen Mängeln, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an dem Abrechnungsergebnis – mindestens jedoch in der Höhe der falschen Kostenansätze.06)§ 273 BGB Der Mieter hat einen eigenständigen (Gegen-)Anspruch auf Erteilung einer korrekten Betriebskostenabrechnung.07)BGH VIII ZR 115/04 GE 2005, 50

Dieses Zurückbehaltungsrecht erweitert sich selbstverständlich auch auf die vom Vermieter verlangte Erhöhung der Vorauszahlungen, soweit sie sich auf die falsche Abrechnung stützt. Jedes andere Ergebnis wäre komplett widersinnig.

Zusammenfassung

Noch einmal zusammengefasst bedeutet das: Der Begriff der Angemessenheit eröffnet nach unserer Ansicht keinerlei Wertungsspielraum. Die tatsächlichen oder zukünftig sicher zu erwartenden Kosten sind eindeutig feststellbar, solange die Betriebskostenabrechnung formell und inhaltlich korrekt ist. Bei der Anpassung der Vorauszahlungen kommt es also nur darauf an, wer von den Vertragsparteien sich mehr Mühe bei der Begründung des Anpassungsverlangens gibt.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]