AG Ribnitz-Damgarten 1 C 324/06 WuM 2007, 18

AG Ribnitz-Damgarten 1 C 324/06 wurde in folgenden Beiträgen verwendet

Urteil des Amtsgerichts Ribnitz-Damgarten

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Freigabe des Guthabens des Kautionssparbuchs mit der Sparkonto-Nr. xxxbei der Sparkasse Vorpommern zu erklären und die dazugehörige Sparurkunde an den Kläger zu 1. herauszugeben Zug um Zug gegen Zahlung von 330,68 EUR an die xxx.

Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten in Annahmeverzug befinden.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung gegen sich durch Sicherheitsleistung in Höhe von 750,– EUR abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

AG Ribnitz-Damgarten 1 C 324/06Zwischen den Parteien bestand aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages vom 25.08.2000 ab dem 01.12.2000 bis zum 31.01.2005 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in Marlow/OT Fahrenhaupt. Nach dem Mietvertrag waren die Kläger verpflichtet, eine Mietsicherheit von 1.046,– DM (534,81 EUR) zu stellen. Dementsprechend verpfändete der Kläger zu 1. das Guthaben des im Urteilstenor zu 1. genannten Sparkontos an die Beklagten. Bei der Wohnungsrückgabe am 31.01.2005 waren keine Mängel vorhanden. Mit Schreiben vom 08.02.2005 machten die Beklagten einen Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 in Höhe von 547,56 EUR geltend und schlugen eine Verrechnung mit der Mietsicherheit vor. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 war am 31.12.2004 nach 18.30 Uhr durch Posteinwurf mitgeteilt worden. Zur Kenntnis genommen wurde diese von den Klägern am 02.01.2005. Mit Schreiben der Beklagten wurde die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 auf einen Betrag von 339,72 korrigiert. Ende 2005 erhielten die Kläger die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 in Höhe von 330,68 EUR.

Mit Schreiben vom 20.04.2006 wurden die Beklagten aufgefordert, das Sparguthaben gegen Zahlung von 330,68 EUR freizugeben.

Die Kläger beantragen,

die Beklagten zu verurteilen, die Freigabe des Guthabens des Kautionssparbuchs mit der Sparkonto-Nr. xxx bei der Sparkasse Vorpommern zu erklären und die dazugehörige Sparurkunde an den Kläger zu 1. herauszugeben Zug um Zug gegen Zahlung von 330,68 EUR an die xxx ferner festzustellen, dass sich die Beklagten in Annahmeverzug befinden.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die Klageschrift vom 17.05.2006 und den Schriftsatz der Kläger vom 13.09.2006 – nebst Anlagen -, den Schriftsatz der Beklagten vom 25.08.2006 – nebst Anlagen – sowie auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 20.11.2006.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

Die Beklagten haben einen Anspruch auf die Rückgabe der gestellten Mietsicherheit, da keine über die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 in Höhe von 330,68 EUR zu sichernden Ansprüche der Beklagten bestehen.

Mit der Leistung der Sicherheit erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr (BGHZ 84, 345 = WuM 1982, 240 [BGH 08.07.1982 – VIII ARZ 3/82]). Die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat. Hat der Mieter – wie hier – eine Sparforderung verpfändet, so kann der Vermieter bei Vertragsende auf Pfandfreigabe in Anspruch genommen werden (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 551 Rn. 54).

Der von den Beklagten geltend gemachte Nachforderungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 besteht nicht. Über Betriebskosten hat der Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes abzurechnen, § 556 III 2 BGB. Die Jahresfrist für die Mitteilung der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung ist nicht gewahrt. Mitteilung ist als Zugang, nicht als Absendung der Abrechnung zu verstehen (Geldmacher, NZM 2001, 921; Langenberg, Betriebskostenrecht, 4. Aufl. 2006, Rn. 264; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., Rn. 3146; Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 556 Rn. 124 f.; AG Köln, Urt. v. 21.04.2005, ZMR 2005, 543 = NJW 2005, 2930, mit Hinweis auf den erklärten Willen des Gesetzgebers im Referentenentwurf zu § 556 BGB).

Soweit – wie in den meisten Mietverträgen festgelegt worden ist – als Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr bestimmt worden ist, muss die Betriebskostenabrechnung bis zum Ende des folgenden Jahres – hier 31.12.2004, 24.00 Uhr – beim Mieter eintreffen. Nach § 130 I 1 BGB wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, jedoch erst in dem Zeitpunkt wirksam, in dem sie ihm zugeht. Zugegangen ist sie, wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen (BGH 67, 271; Palandt-Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 130 Rn. 5 m.w.Nw.). Der Einwurf in einen Briefkasten bewirkt den Zugang, sobald nach der Verkehrsanschauung mit der nächsten Entnahme zu rechnen ist. Dabei ist nicht auf die individuellen Verhältnisse des Empfängers abzustellen, sondern es ist im Interesse der Rechtssicherheit zu generalisieren (BGH NJW 04, 1320). Bis 18.00 Uhr eingeworfene Briefe gehen noch am selben Tage zu (BayVerfGH NJW 93, 518; Palandt-Heinrichs, a.a.O., § 130 Rn. 6 m.w.Nw.). Der später eingeworfene Brief geht aber erst am nächsten Morgen zu (BGH VersR 94, 586; Palandt-Heinrichs, a.a.O.). Zwar wird eine Betriebskostenabrechnung nicht als Willenserklärung i.S.d. §§ 16 ff. BGB, sondern als Wissenserklärung angesehen. Die Regeln über den Zugang werden jedoch entsprechend angewandt (Rips/Eisenschmid/Wall, Betriebskostenkommentar, 1. Aufl. 2004, § 556 BGB, Rn. 275; AG Köln, Urt. v. 21.04.2005, a.a.O.). Vorliegend erfolgte der Einwurf unstreitig am 31.12.2004 nach 18.30 Uhr und damit nicht mehr zur rechten Zeit. Zu beachten wäre auch die Vorschrift des § 193 BGB. Danach verschiebt sich der Termin für den fristgerechten Zugang auf den nächsten Werktag, wenn der maßgebende Tag auf einen Sonnabend oder Sonntag fällt. Die Vorschrift des § 193 BGB ist hier jedoch nicht relevant, da der 31.12.2004 ein Freitag war.

Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2004 steht den Beklagten unstreitig eine Nachforderung in Höhe von 330,68 EUR zu. Insoweit steht ihnen ein Zurückbehaltungsrecht i.S.d. § 273 I BGB an der Mietsicherheit zu. Daraus resultiert die Verurteilung Zug um Zug gegen Zahlung des vorgenannten Geldbetrages gemäß § 274 I BGB.

Der Feststellungsanspruch folgt aus den §§ 293, 298 BGB, da die Beklagten die ihnen mit Schreiben vom 20.04.2006 angebotene Abwicklung und Frist fruchtlos verstreichen ließen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 I ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.