AG Pinneberg 66 C 272/03 ZMR 2004, 595

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Urteil des AG Pinneberg vom 05.03.2004

Tenor

AG Pinneberg 66 C 272/03I. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 296,26 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab dem 16.07.2003 zu bezahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 83 % und die Beklagte 17 %.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Dieselbe Befugnis erhält die Beklagte gegenüber dem Kläger.

Tatbestand

Der Kläger begehrt von der Beklagten Betriebskostennachzahlung, Mietzahlung sowie Zahlung von Kopierkosten. Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine im ersten Geschoss belegene Wohnung im Hause B.-Straße 78 in P.

Mit Vergleich vom 30.09.1991 vereinbarte die Rechtsvorgängerin des Klägers mit der Beklagten als Mietstruktur eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen. Auf die Anlage K 0 wird Bezug genommen. Im Jahre 1993 rechnete die Vermieterseite die Betriebskosten auf der Grundlage der Gesamtwohnanlage der Größenordnung von 13.577 m² ab. Ende 1993 wurden fünf Wohnblöcke, die in dieser Bezugsgröße mit enthalten waren, veräußert. Seit 1994 rechnet die Vermieterseite auf der Grundlage der Anlage B.-Straße 70 bis 78 mit insgesamt 3.381,48 m² ab.

Der Kläger übersandt der Beklagten die Betriebskostenabrechnung vom 10.11.2002 für das Jahr 1998 (Anlage K 1), die einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 230,59 € ergibt. Die Betriebskostenabrechnung 1999 (Anlage K 2) mit einen Nachzahlungsbetrag von 244,76 € erteilte der Kläger am 10.11.2000. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 mit einer Nachzahlung von 254,75 € (Anlage K 3) erteilte der Kläger am 14.09.2002, die Abrechnung für das Jahr 2001 mit einer Nachzahlung von 279,33 € (Anlage K 4) erteilte er am 15.09.2002. Für das Jahr 2002 rechnete der Kläger unter dem 13.03.2003 ab. Die Nachzahlung beläuft sich auf 381,01 €.

Mit Schreiben vom 11.02.2003 (Anlage K 6) überließ der Kläger der Beklagten 69 Kopien und stellte hierfür Kopierkosten in Höhe von 0,50 € zuzüglich Mehrwertsteuer pro Kopie in Rechnung. Auf die geltend gemachten 45,82 € zahlte die Beklagte 17,23 €. Die restlichen 28,59 € macht der Kläger im vorliegenden Verfahren geltend.

Mit Schreiben vom 24.06.2003 (Anlage K 7) übersandte der Kläger der Beklagten 29 weitere Kopien, die er mit 0,50 € zuzüglich Mehrwertsteuer, insgesamt 27,72 €, der Beklagten in Rechnung stellte. Diesem Betrag schrieb der Kläger 0,03 € gut, so dass 27,69 € geltend gemacht werden.

Im Zeitraum Dezember 2002 bis einschließlich Mai 2003 hielt die Beklagte, wie mit Schreiben vom 22.11.2002 (Anlage B 13) angekündigt, monatliche Vorschüsse auf die Betriebskosten in Höhe von 60,30 € zurück, um eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erwirken.

Mit der Klage verlangt der Kläger von der Beklagten Zahlung der vorgenannten Beträge, somit einen Gesamtbetrag in Höhe von 1.735,74 €.

Der Kläger macht geltend:

Selbst wenn ursprünglich eine Abrechnung der Betriebskosten im Verhältnis zur Wohnfläche des Hauseingangs mit der Hausnummer 78 geschuldet gewesen sei, so sei ein solcher Verteilerschlüssel zwischenzeitlich geändert worden. Die Beklagte habe über mehrere Jahre hinweg die von dem Kläger bzw. dessen Rechtsvorgängerin erstellten Betriebskostenabrechnungen hingenommen. Der jetzige Verteilerschlüssel sei auch in den Abrechnungen 1994 bis 1997 verwandt worden. Die Beklagte habe vier Jahre lang den zugrunde gelegten Schlüssel akzeptiert. Im Übrigen habe sich der Verteilerschlüssel nur insoweit geändert, als entsprechend dem Anliegen der Beklagten nach kleineren Einheiten abgerechnet werde.

Er – der Kläger – mache die Kopierkosten geltend, die ihm seitens der Verwaltung in Rechnung gestellt worden seien. Er habe, wenn Belege angefordert würden, nur die Möglichkeit, diese über die Verwaltung zu beschaffen.

Der Kläger ist der Auffassung, dass der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht nicht zustehe.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.735,74 € nebst einer Verzinsung in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab dem 16.07.2003 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte macht geltend:

Die Abrechnung hätte nach § 1 des Mietvertrags vom 07.10.1964 auf der Grundlage des Hauses Nr. 78 erfolgen müssen. Im Übrigen sei eine Änderung des Verteilerschlüssels gegenüber 1993 unzulässig.

Hinsichtlich weiteren Vorbringens der Beklagten wird auf die materielle Klagerwiderung vom 02.11.2003 (Bl. 26 ff. der Akte) Bezug genommen.

Hinsichtlich des Vorbringens des Klägers wird ergänzend auf den Schriftsatz vom 15.12.2003 (Bl. 89 ff. der Akte) Bezug genommen.

Gründe

Die Klage ist nur teilweise begründet.

Der Kläger kann von der Beklagten Zahlung von 296,26 € verlangen.

Der Anspruch ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. dem Mietvertrag. Danach hat die Beklagte die vereinbarte monatliche Miete zu entrichten. Ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) steht der Beklagten nicht zu. Die Beklagte kann insbesondere kein Zurückbehaltungsrecht darauf stützen, dass die Betriebskostenabrechnungen aus den Jahren 1998 bis 2002 nicht vertragsgemäß seien. Ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Betriebskostenvorschüsse kommt grundsätzlich nur in Betracht, wenn Vermieter innerhalb der Jahresfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) überhaupt nicht abgerechnet hat (vgl. BGH, WuM 1991, 150, 151). Dem kann der Fall gleichgestellt werden, dass die Abrechnung dergestalt unzulänglich ist, dass ihr die Fehler geradezu „auf die Stirn geschrieben stehen“. Hingegen können einfache Fehler in der Abrechnung, insbesondere auch eine fehlerhafte Bezugsgröße beim Verteilerschlüssel infolge unzulässiger Bildung einer Abrechnungseinheit, kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters hinsichtlich der Vorschüsse begründen. Der Vermieter ist auf die Betriebskostenvorschüsse angewiesen, um das Objekt bewirtschaften zu können. Erfahrungsgemäß enthalten viele Betriebskostenabrechnungen „kleinere Schnitzer“ – auch im formellen Bereich. Würden all diese Fehler ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters in Höhe der Betriebskostenvorschüsse begründen, hätte dies für die Wohnungswirtschaft katastrophale Folgen.

Kopierkosten kann der Kläger nur in Höhe von 7,24 € verlangen. Der Anspruch ergibt sich insoweit aus einer mietvertraglichen Nebenpflicht bzw. nach Auftragsgrundsätzen gemäß § 670 BGB. Laut Rechtsprechung sind Kopierkosten lediglich in Höhe von 0,25 € angemessen (AG Aachen, WuM 2003, 220; LG Hamburg, WuM 2000, 197 [0,50 DM]). Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Kopie als solche lediglich 0,05 bis 0,10 € kostet. Entfallen damit 0,15 € bis 0,20 € auf den Kopieraufwand, so ist dieser hinreichend abgedeckt. Sofern die Verwaltung des Klägers diesem vorliegend höhere Beträge in Rechnung stellt, muss sich der Kläger im Verhältnis zu seinen Mietern den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entgegen halten lassen. Dieser ist zwar im Mietrecht nur in den §§ 556 Abs. 3 Satz 1, 560 Abs. 5 BGB erwähnt. Er muss jedoch als allgemeiner Rechtsgedanke im gesamten Betriebskostenrecht zum Tragen kommen.

Das bedeutet, dass der Kläger für die im Schreiben vom 11.02.2003 (Anlage K 6) überlassenen 69 Kopien 17,25 € (69 x 0,25 €) in Rechnung stellen kann. Hat die Beklagte hierauf 17,23 € entrichtet, so verbleiben 0,02 €. Für die weiteren 29 Fotokopien, die der Kläger mit Schreiben vom 24.06.2003 (Anlage K 7) übersandt hat, kann er 7,25 € (29 x 0,25 €) verlangen. Abzüglich des Guthabens von 0,03 € und zuzüglich 0,02 € verbleiben 7,24 €.

Weitere Ansprüche stehen dem Kläger nicht zu. Die Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 1998 bis 2002 (Anlagen K 1 bis K 5) sind nicht fällig. Der Verteilerschlüssel ist nach Auffassung des Gerichts nicht vertragsgemäß. Die Bezugsgröße für die Abrechnung der Betriebskosten ist nach dem vom Kläger vorgelegten Mietvertrag grundsätzlich das Haus Berliner Straße 78. Diese Bezugsgröße haben die Parteien nämlich in § 1 des Mietvertrags vereinbart. Zwar enthält § 1 des Mietvertrags insbesondere eine Beschreibung des Vertragsgegenstands, nämlich die von der Beklagten bezogene Mietwohnung. Darüber hinaus bezeichnet § 1 aber auch das Gesamtobjekt, in welchem sich die Mietwohnung befindet. Bei dieser Beschreibung kann der Mieter grundsätzlich davon ausgehen, dass bei der Betriebskostenabrechnung die Kosten des Gesamtobjekts im Verhältnis zur einzelnen Wohnung zugrunde gelegt werden (vgl. LG Köln WuM 1991, 281; LG Itzehoe, ZMR 2004, 198). Etwas anderes hier gilt lediglich für die Kosten des Wasserverbrauchs. Bei diesen Kosten ist gemäß § 4 Absatz 3 a des Mietvertrags eine anteilige Umlage auf die Mietparteien „je Haus bzw. je Block“ vorgesehen. Gerade diese Regelung stellt ein Argument dafür dar, dass Wirtschaftseinheiten grundsätzlich einer Vereinbarung bedürfen (LG Itzehoe, ZMR 2004, 198). Darüber hinaus können sie nur ausnahmsweise dann zugelassen werden, wenn einer hausbezogenen Kostenerhebung faktische oder jedenfalls unzumutbare technische Hindernisse entgegenstehen, wie z.B. bei gemeinsamen Versorgungsanschluss mehrerer gleichartiger Häuser oder gemeinsam genutzten Anlagen (LG Itzehoe, ZMR 2004, 198). Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht ersichtlich. Damit ist – außer für die Kosten des Wasserverbrauchs – für alle weiteren Betriebskosten Bezugsgröße das Haus B. Straße 78. Hieran ändert auch der gerichtliche Vergleich vom 30.09.1991 nichts. Eine Regelung über den Verteilungsschlüssel findet sich in diesem Vergleich nicht.

Aber selbst wenn man der Auffassung sein sollte, dass § 1 des Mietvertrags keinen hausbezogenen Verteilungsmaßstab festlegt, ist der in den streitbefangenen Abrechnungen angewandte Verteilerschlüssel nicht plausibel. Nach dem Vorbringen des Klägers wurden bis zum Jahre 1993 die Gesamtkosten der Betriebskostenabrechnungen mit einer Größenordnung von 13.577,60 m² berechnet. Sofern die Parteien einen Abrechnungsmaßstab über viele Jahre hinweg akzeptiert haben, könnte man an eine stillschweigende Änderung der Bezugsgröße denken. Allerdings ist die Vermieterseite von diesem Maßstab seit 1994 wiederum abgewichen und legt seither den Gesamtkosten eine Wohnfläche von 3.381,48 m² zugrunde. Diese Änderung des Verteilerschlüssels stellt eine Vertragsänderung dar. Inwieweit diese erfolgt ist, hat der Kläger nicht vorgetragen. Allein der Umstand, dass die Beklagte vier Jahre lang, nämlich von 1994 bis einschließlich 1997, Abrechnungen mit diesem Modus hingenommen hat, begründet keine stillschweigende Änderung des Verteilerschlüssels gegenüber dem Jahr 1993. Eine stillschweigende Vertragsänderung setzt einen objektiv erkennbaren Änderungswillen des Mieters voraus. Der Erhalt von vier Betriebskostenabrechnungen bietet indes noch kein hinreichendes Indiz für einen solchen Willen. Insofern erscheint der Zeitraum von vier Jahren für eine konkludente Vertragsänderung zu kurz, sofern nicht weitere Umstände hinzutreten. Für eine Vertragsänderung allein durch die Entgegennahme von Abrechnungen über einen längeren Zeitraum sind zumindest sechs bis zehn Jahre erforderlich (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht, 3. Aufl., B 46 m.w.N.).

Sind die klägerseits vorgelegten Abrechnungen für die Zeiträume 1998 bis 2002 hinsichtlich des Verteilerschlüssels nicht vertragsgemäß, so kann der Kläger die Nachzahlungsbeträge nicht verlangen. Auf die weiteren Einwände der Beklagten kommt es nicht an.

Der Zinsanspruch beruht auf §§ 280 Abs. 2, 286, 288 BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.