AG Neuss 36 C 85/93 WuM 1995, 46

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Urteil des AG Neuss vom 17.06.1994

Tenor

AG Neuss 36 C 85/93Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger weitere 1.147,38 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 13.07.1993 zu zahlen. Die weitergehende Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 3/13, der Beklagte zu 10/13. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Entscheidungsgründe

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Die Klage ist in Höhe von weiteren 1.147,38 DM begründet, in Höhe von 77,59 DM (auf den Beklagten entfallende anteilige Kosten der Anmietung der elektronischen Heizkostenverteiler) ist sie nicht begründet.

Dem Kläger steht gegen den Beklagten gem. § 535 Satz 2 BGB ein Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 1992 in Höhe von 1.147,38 DM zu.

Die Betriebskostenabrechnung des Klägers vom 17.05.1993 ist unter Beachtung der Rechtsprechung des BGB (NJW 1982, 573) formell ordnungsgemäß. Sie enthält i.S. des § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben und versetzt den Beklagten in die Lage, den Anspruch des Klägers – ggfls. unter Zuhilfenahme eines Taschenrechners – nachzuprüfen.

Der von dem Kläger erläuterte und unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen des Beklagten errechnete Nachzahlungsbetrag von 1.224,97 DM ist jedoch um 77,59 DM zu kürzen. Mit dem Beklagten ist davon auszugehen, dass der Kläger nicht berechtigt ist, die Kosten der Anmietung der elektronischen Heizkostenverteiler in Höhe von insgesamt 3.509,83 DM in die Heizkostenabrechnung zu Lasten der Mieter einzubeziehen. Die Umlage dieser Kosten setzt gemäß § 4 Abs. 2 HKV voraus, dass der Vermieter den Nutzern seine Absicht, die Ausstattung zur Verbrauchserfassung anzumieten, vorab unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitteilt. Unterlässt der Vermieter diese Mitteilung, für die eine besondere Form nicht vorgeschrieben ist, ist die Abwälzung der Anmietungskosten auf die Nutzer nicht zulässig (vgl. Geldmacher, Vereinbarung und Abrechnung von Nebenkosten im preisfreien Wohnraum, 1988, S. 20; Kinne, Heizung und Heizkostenabrechnung, 2. Aufl. 1991, S. 110).

Der Kläger hat nicht dargelegt, das Nutzerbeteiligungsverfahren nach § 4 Abs. 2 HKV eingehalten zu haben. Seine Informationspflicht hat der Kläger nicht bereits durch den allgemein an die Nutzer der betroffenen Wohnungseigentumsanlage adressierten Aushang der Techem Bezirksvertretung im Bereich der Hausbriefkästen erfüllt. Bei der Mitteilung des Vermieters nach § 4 Abs. 2 HKV handelt es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die – wenn sie nicht in Anwesenheit des Nutzers abgegeben wird – diesem gegenüber erst zu dem Zeitpunkt wirksam wird, in welchem sie ihm zugeht, § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Zugang einer schriftlichen Willenserklärung – wie sie hier mit dem Aushang im Bereich der Hausbriefkästen vorliegt – ist nach der Rechtsprechung des BGH bewirkt, sobald sie in verkehrsüblicher Weise in die tatsächliche Verfügungsgewalt des Empfängers gelangt ist und für diesen unter gewöhnlichen Verhältnissen die Möglichkeit besteht, von dem Inhalt des Schreibens Kenntnis zu nehmen (vgl. BGH NJW 1993, 1093; NJW 1983, 929; NJW 1977, 194). Die tatsächliche Verfügungsgewalt des Empfängers ist – soweit keine anderweitigen Absprachen bestehen – regelmäßig erst dann begründet, wenn die Willenserklärung die von dem Adressaten allgemein oder für einen bestimmten Einzelfall vorgehaltenen Empfangsvorrichtungen (z.B. Briefkasten des Empfängers) erreicht (Erman-Brox, BGB, 9. Aufl., § 130, RdNr. 6; Medicus, Allgemeiner Teil des BGB, S. 308; Staudinger-Dilcher, BGB, 12. Aufl., § 130, RdNr. 25). Erst wenn die schriftliche Willenserklärung dergestalt in den räumlichen Machtbereich des Empfängers gelangt ist, ist es gerechtfertigt, das Übermittlungsrisiko vom Absender auf den Empfänger zu verlagern und das Vertrauen des Absenders auf den Zugang seiner Willenserklärung zu schützen.

Unter Beachtung dieser Grundsätze ist dem Beklagten und den übrigen Nutzern des Hauses die in dem Aushang enthaltene Mitteilung über die beabsichtigte Anmietung der elektronischen Heizkostenverteiler nicht i.S. des § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB zugegangen, denn weder der Hausflur noch der Bereich der Hausbriefkästen unterliegen der tatsächlichen Verfügungsgewalt der Mieter. Gemeinschaftliche Einrichtungen und Gebäudeteile, die nicht – wie die Mieträume – dem Mieter zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind, bleiben auch nach der Vermietung im alleinigen Besitz des Vermieters. Allein dieser übt die tatsächliche Sachherrschaft aus. Der Mieter hat nach allgemeiner Meinung lediglich ein Mitbenutzungsrecht, aber keinen Mitbesitz (vgl. Münchener Kommentar-Voelskow, BGB, 2. Aufl., §§ 535, 536, RdNr. 44; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 3). Er ist nicht nur mit Blick auf die Vielzahl der Mitnutzer auch nach der Verkehrsanschauung nicht in der Lage im Eingangsbereich des Hauses – von der Anbringung des üblichen Hausbriefkastens abgesehen – i.S. des Zugangsbegriffs einen räumlichen Herrschaftsbereich zu begründen. Angesichts der fehlenden Beherrschungsmöglichkeiten der Mieter darf der Vermieter auf den Zugang einer mittels Aushang im Hausflur abgegebenen Willenserklärung redlicherweise weder vertrauen, noch eine Reaktion hierauf erwarten.

Sind die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 HKV danach nicht erfüllt, scheidet eine Umlage der Anmietungskosten für die bereits abgelaufene Heizungsperiode 1992 aus.

Der unzutreffende Ansatz der Anmietungskosten in der Heizkostenabrechnung, berührt die Fälligkeit der Gesamtabrechnung im übrigen nicht, so dass es entgegen der Auffassung des Beklagten auch nicht wegen dieses Umstandes gerechtfertigt ist, die Klage mangels Fälligkeit der Betriebskostennachforderung als zur Zeit unbegründet abzuweisen. Ist die Betriebskostenabrechnung – wie hier – gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar, so dass der Beklagte in die Lage versetzt ist, den Anspruch des Klägers nachzuprüfen, so ändern auch einzelne Abrechnungsposten, die strittig und möglicherweise ganz oder teilweise ungerechtfertigt sind, jedenfalls dann nichts an der Fälligkeit der Gesamtrechnung im übrigen, wenn sie aus der formal ordnungsgemäßen Abrechnung unschwer herausgerechnet werden können (vgl. BGH ZMR 1990, 97, 99). Dies ist hier unter Zuhilfenahme eines Taschenrechners ohne weiteres möglich.

Werden die Anmietungskosten in Höhe von 3.509,83 DM von den ausgewiesenen Gesamtkosten von 54.277,27 DM abgezogen, so verbleiben Gesamtkosten in Höhe von 50.767,44 DM. Aufgrund dieser geänderten Gesamtkosten ergeben sich bei der Verteilung zu 50 % nach Grundkosten und zu 50 % nach Verbrauchskosten auf den Beklagten folgende geänderte Werte:

a) Grundkosten statt 8,159130434 DM je Einheit ein Betrag von 7,6315161 DM je Einheit x 69 = 526,57 DM

b) Verbrauchskosten statt 0,102371633 Betrag je Einheit 0,0957517 Betrag je Einheit x 6236 Nutzereinheiten = 597,11 DM

c) Anstelle der ausgewiesenen Heizkosten von 1.201,37 DM verbleibt zu Lasten des Beklagten ein Betrag von 1.123,68 DM, zuzüglich der weiteren Wasserkosten von 182,96 DM und 72,90 DM. Damit reduziert sich die Heizkostenabrechnung von insgesamt 1.457,23 DM auf einen Betrag von 1.379,54 DM. In Höhe von 77,69 DM ist die Klage danach nicht begründet. Unter Berücksichtigung der übrigen Betriebskosten und nach Abzug der Vorauszahlungen des Beklagten verbleibt zugunsten des Klägers der im Tenor ausgewiesene Betrag.

Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 284, 285, 288 BGB.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.