AG Brandenburg an der Havel 31 C 210/09 GE 2010, 915

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Urteil des AG Brandenburg an der Havel vom 07.06.2010

Tenor

AG Brandenburg an der Havel 31 C 210/09Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 12,64 Euro nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 06.08.2008 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Eines Tatbestandes bedarf es in dieser Sache nicht , da ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist (§ 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO i. V. m. § 495a ZPO unter Beachtung von § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat sowie die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und zudem die Partei durch das Urteil mit nicht mehr als 600,00 Euro beschwert ist.

Gründe

Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet. Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten hier noch ein Anspruch auf Zahlung der offenen Betriebskosten aus der Betriebskostenabrechnung vom 17.04.2008 für den Zeitraum 01.01.2007 bis 31.12.2007 in Höhe von 12,64 Euro zu (§§ 535 Abs. 2 und §§ 556 f. BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag der Prozessparteien unter Beachtung von §§ 286 und 287 ZPO).

Ansprüche eines Vermieters auf Nachzahlung von Neben-/Betriebs-/Heizkosten werden mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthält und den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus ( BGH , Das Grundeigentum 2008, Seiten 855 ff. = NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = MDR 2008, Seiten 907 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff. = ZMR 2008, Seiten 777 ff.; BGH , BGHZ Band 113, Seiten 188 ff. = NJW 1991, Seiten 836 f. = WuM 1991, Seiten 150 ff.; BGH , NJW 2007, Seiten 1059 f. = WuM 2007, Seiten 196 f.; LG Berlin , WuM 2008, Seiten 587 f. ); inhaltliche Fehler können aber auch nach Fristablauf noch ggf. korrigiert werden ( BGH , NJW 2005, Seite 219 = WuM 2005, Seite 61.; BGH , NJW 2007, Seiten 1059 f. = WuM 2007, Seiten 196 f. ). Diese Funktion erfüllt die hier durch die Klägerseite an die Beklagte übersandte Betriebskostenabrechnung vom 17.04.2008 – Anlage K 1 (Blatt 22 bis 25 der Akte) – aber nach Überzeugung des Gerichts.

Als Mindestangaben in einer Betriebskostenabrechnung sind insoweit nämlich nur erforderlich eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels, die – nachvollziehbare und verständliche – Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung somit bereits dann, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in der Betriebskostenabrechnung dementsprechend auch nur regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

– eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,

– die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

– die Berechnung des Anteils des Mieters und

– der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

( BGH , NJW 1982, Seiten 573 f. = MDR 1982, Seite 483; BGH , NJW-RR 2003, Seite 442 = WuM 2003, Seite 216; BGH , WuM 2005, Seiten 61 ff.; BGH , NJW 2008, Seiten 2105 f. = WuM 2008, Seiten 350 f. = NZM 2008, Seiten 442 ff. = ZMR 2008, Seiten 702 ff.; BGH , Das Grundeigentum 2008, Seiten 855 ff. = NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = MDR 2008, Seiten 907 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff. = ZMR 2008, Seiten 777 ff. ).

Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung eine Erläuterung erfordert, war bis zur Entscheidung des BGH vom 28.05.2008 (Az.: VIII ZR 261/07, in: Das Grundeigentum 2008, Seiten 855 ff. = NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = MDR 2008, Seiten 907 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff. = ZMR 2008, Seiten 777 ff. ) teilweise in der Rechtsprechung und im Schrifttum noch umstritten. Der Bundesgerichtshof vertritt insofern seit dieser Entscheidung vom 28.05.2008 jedoch nunmehr die Auffassung, dass, soweit der Senat in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen sei, bei denen entweder der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war ( BGH , Urteil vom 09. April 2008, Az.: VIII ZR 84/07 ) oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschlüssels die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser Rechenschritt offen gelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transparenz vom Mieter nachvollzogen werden konnte ( BGH , Urteil vom 31. Oktober 2007; Az.: VIII ZR 261/06, u. a. in: NJW 2008, Seite 142; BGH , Urteil vom 14. Februar 2007, Az.: VIII ZR 1/06, u. a. in: NJW 2007, Seite 1059 ). Nur in diesen Fällen sei der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte, durch die die Gesamtkosten außerhalb der dann erteilten Abrechnung vorab bereinigt worden sind, außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen ( BGH , Das Grundeigentum 2008, Seiten 855 ff. = NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = MDR 2008, Seiten 907 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff. = ZMR 2008, Seiten 777 ff. ). Ob die Klägerin als Vermieterin im vorliegenden Falle einen Abzug wegen anteiliger Instandhaltungs- und/oder Verwaltungstätigkeiten des Hauswarts/Hausmeisters hätte vornehmen müssen, betrifft somit hier nur die inhaltliche Richtigkeit der Kostenumlegung, ist also nur eine Frage der materiellen Begründetheit ( AG Schöneberg , Das Grundeigentum 2008, Seite 1631 ) und nicht der formellen Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung.

Nach dem Wohnungs-Mietvertrag der Parteien sind die Kosten des Hausmeisters und die Reinigungskosten sowie die Kosten der Straßenreinigung und Gartenpflege unstreitig grundsätzlich nach der Wohnfläche umlagefähig. Nicht zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart/Hausmeister gehören dabei aber zunächst etwaige Sachkosten , d. h. die Kosten für Arbeitsmittel und Geräte ( AG Steinfurt , WuM 1999, Seite 721; AG Starnberg , NZM 2002, Seite 910 ), Materialkosten für Kleinteile ( LG Wuppertal , WuM 1999, Seite 342 ) oder die Kosten für Arbeitskleidung ( AG Lörrach , WuM 1996, Seite 628 ), soweit diese Kosten nicht ggf. zu anderen Betriebskostenarten gemäß § 2 BetrKV gehören, wie etwa zu der Hausreinigung oder Gartenpflege ( K. Wolbers , ZMR 2009, Seiten 417 ff. ).

Zu den insofern umlagefähigen Kosten für den Hauswart/Hausmeister gehören somit die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten (z. B. also auch die Kosten einer unentgeltlich oder zu einer geringeren Miete überlassenen Hausmeisterwohnung) Personalkosten (incl. evtl. angefallener Umsatzsteuer), die der Vermieter dem Hauswart/Hausmeister für seine Arbeit gewährt ( BGH , WuM 2008, Seiten 285 ff. = Das Grundeigentum 2008, Seiten 662 ff. = NZM 2008, Seiten 403 f. = NJW 2008, Seiten 1801 ff. = MDR 2008, Seite 737 = MM 2008, Seiten 225 f. = DWW 2008, Seiten 216 ff. = ZMR 2008, Seiten 691 ff.; AG Köln , WuM 1997, Seite 273; AG Kleve , WuM 1989, Seite 28; K. Wolbers , ZMR 2009, Seiten 417 ff. ), soweit diese ( anders als bei der Geschäftsraummiete ; vgl. dazu: BGH , NZM 2010, Seiten 123 ff. = GuT 2010, Seiten 23 ff. = NJW 2010, Seiten 671 ff. = Das Grundeigentum 2010, Seiten 261 ff. = MDR 2010, Seiten 313 ff. = DWW 2010, Seiten 100 ff. = ZMR 2010, Seiten 351 ff.; OLG Köln , GuT 2008, Seiten 31 ff. = OLG-Report 2008, Seiten 238 ff. = NZM 2008, Seiten 366 ff. = MDR 2008, Seiten 680 f. = NJW-RR 2008, Seiten 752 ff. ) bei einem Wohnungs-Mietvertrag nicht die Instandhaltung , Instandsetzung , Erneuerung , Reparatur , Schönheitsreparatur oder die Haus-Verwaltung betrifft ( BGH , WuM 2008, Seiten 285 ff. = Das Grundeigentum 2008, Seiten 662 ff. = NZM 2008, Seiten 403 f. = NJW 2008, Seiten 1801 ff. = MDR 2008, Seite 737 = MM 2008, Seiten 225 f. = DWW 2008, Seiten 216 ff. = ZMR 2008, Seiten 691 ff. ; LG Frankfurt/Main , WuM 1996, Seiten 561 f. = NJWE-MietR 1996, Seite 267; AG Pankow-Weißensee , Das Grundeigentum 2009, Seite 57; K. Wolbers , ZMR 2009, Seiten 417 ff.; Dr. W. Hinz , NZM 2009, Seiten 97 ff.; § 2 Nr. 14 Halbsatz 1 der Betriebskostenverordnung).

Wenn somit insofern hinsichtlich der Personalkosten des Hausmeisters/Hauswarts einzelne Kostenbestandteile bezüglich seiner Arbeit auch in den Bereichen der Instandhaltung, der Instandsetzung, der Erneuerung, der Reparatur, der Schönheitsreparaturen oder der Haus-Verwaltung bzw. der Überwachung von Reparaturfremdleistungen begründet sind, erfordert dies dann auch bei einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung die Angabe der Gesamtkosten der abgerechneten Kostenart „Hausmeister“ ( BGH , WuM 2007, Seiten 575 f. = Das Grundeigentum 2007, Seite 1378 = MM 2007, Seite 369 = ZMR 2007, Seite 953 = NZM 2007, Seite 770; BGH, NJW 2007, Seite 1059; AG Pankow-Weißensee , Das Grundeigentum 2009, Seite 57; K. Wolbers , ZMR 2009, Seiten 417 ff. ).

Nicht umlegbare Verwaltungs- und Instandsetzungsaufgaben sind insofern aber z. B. die Organisation und die Bestellung von Lieferungen sowie die Ausführung von erforderlichen Reparaturen ( LG Berlin , Das Grundeigentum 2009, Seiten 979 f.; AG Tiergarten , Urteil vom 03.07.2008, Az.: 10 C 57/08; AG Köln , WuM 1995, Seite 120 ), die Durchführung von Wohnungsübergaben ( AG Köln , WuM 1995, Seite 120 ) und Wohnungsbesichtigungen ( AG Berlin-Mitte , GE 2001, Seiten 1541 f. = NJW-RR 2002, Seite 656 = NZM 2002, Seite 523 ), die Durchführung einer Zählerstand-Ablesungen ( AG Köln , WuM 1999, Seite 265 ), die Verteilung von Schreiben an die Mieter ( AG Hamburg-St. Georg , WuM 2007, Seiten 446 f.; AG Berlin-Mitte , GE 2001, Seiten 1541 f. = NJW-RR 2002, Seite 656 = NZM 2002, Seite 523 ), Kontaktpflege mit Verwaltungsrat und Hausbewohnern ( AG Köln , WuM 2002, Seite 615 ) und die Erstellung von Lohnkostenabrechnungen ( LG Kiel , WuM 1996, Seite 632 ).

Nicht anrechenbar sind auch so genannte gemischte Kosten, die Kostenteile enthalten, die nicht zu den Betriebskosten gehören – wie z. B. Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung sowie der Instandsetzung und der Überwachung von Reparaturfremdleistungen -, wenn sie Teil der abgerechneten Hausmeistertätigkeit sind. Um welchen Anteil die Gesamtkosten bei der Position „Hausmeister“ dann bereinigt werden, muss der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung aber nur dann darstellen, wenn derartig gemischte Kosten hinsichtlich der Kosten des Hausmeisters/Hauswarts auch tatsächlich vorliegen ( BGH , WuM 2007, Seiten 575 f. = Das Grundeigentum 2007, Seite 1378 = MM 2007, Seite 369 = ZMR 2007, Seite 953 = NZM 2007, Seite 770 ).

Die Kosten für die Überprüfung der Elektroanlagen, Gasgeräte und brandschutztechnischer Einrichtungen sind insofern auch nicht unter „Hauswartkosten“ sondern nur als „sonstige Betriebskosten“ durch den Vermieter abrechenbar ( BGH , GE 2007, Seiten 439 f. = WuM 2007, Seiten 198 f. = NZM 2007, Seiten 282 f. = NJW 2007, Seiten 1356 f. = DWW 2007, Seiten 146 f. = ZMR 2007, Seiten 361 ff. = MDR 2007, Seite 769 ).

Der Vermieter muss aus diesem Grunde die Personalkosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungspersonalkosten sowie Reparaturkosten andererseits nachvollziehbar in einer Betriebskostenabrechnung einzeln aufschlüsseln, wenn derartige, nicht umlagefähige Kosten auch tatsächlich Bestandteil der „Hausmeisterkosten“ sind, so dass in einem solchen Fall die nicht umlagefähigen Kosten auch herausgerechnet werden müssen ( BGH , WuM 2008, Seiten 285 ff. = Das Grundeigentum 2008, Seiten 662 ff. = NZM 2008, Seiten 403 f. = NJW 2008, Seiten 1801 ff. = MDR 2008, Seite 737 = MM 2008, Seiten 225 f. = DWW 2008, Seiten 216 ff. = ZMR 2008, Seiten 691 ff.; VerfG Brandenburg , Beschluss vom 18.03.2010, Az.: VfGBbg 21/09; OLG Karlsruhe , ZMR 2009, Seiten 849 ff.; LG Potsdam , Urteil vom 04.12.2008, Az.: 11 S 29/08; LG Potsdam , SchlHA 2005, Seite 183 = Das Grundeigentum 2003, Seite 743 = WuM 2006, Seite 110; LG Neuruppin , WuM 2004, Seiten 49 f.; LG Frankfurt/Main , WuM 1996, Seiten 561 f. = NJWE-MietR 1996, Seite 267; K. Wolbers , ZMR 2009, Seiten 417 ff. ).

Die Darlegungs- und Beweislast trifft nach einhelliger Ansicht insofern auch die Klägerseite als Vermieterin ( BGH , WuM 2008, Seiten 285 ff. = Das Grundeigentum 2008, Seiten 662 ff. = NZM 2008, Seiten 403 f. = NJW 2008, Seiten 1801 ff. = MDR 2008, Seite 737 = MM 2008, Seiten 225 f. = DWW 2008, Seiten 216 ff. = ZMR 2008, Seiten 691 ff.; Dr. W. Hinz , NZM 2009, Seiten 97 ff. ). Nicht umlagefähige Kosten bilden nämlich auch dann keine Ausnahme von der Regel, weil die Tätigkeit des Hauswarts von den vertraglichen Vereinbarungen und ihrer Handhabung im Einzelfall abhängt. Entscheidend ist somit der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts/Hausmeisters für die jeweiligen Arbeiten ( BGH , WuM 2008, Seiten 285 ff. = Das Grundeigentum 2008, Seiten 662 ff. = NZM 2008, Seiten 403 f. = NJW 2008, Seiten 1801 ff. = MDR 2008, Seite 737 = MM 2008, Seiten 225 f. = DWW 2008, Seiten 216 ff. = ZMR 2008, Seiten 691 ff. ; OLG Karlsruhe , ZMR 2009, Seiten 849 ff.; Riecke , WuM 2003, Seiten 663 ff. ). Die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hauswart ist insoweit auch nur ein Indiz für den Umfang der umlagefähigen und der nicht umlagefähigen Kosten ( BGH , WuM 2008, Seiten 285 ff. = Das Grundeigentum 2008, Seiten 662 ff. = NZM 2008, Seiten 403 f. = NJW 2008, Seiten 1801 ff. = MDR 2008, Seite 737 = MM 2008, Seiten 225 f. = DWW 2008, Seiten 216 ff. = ZMR 2008, Seiten 691 ff. ).

Bei einem pauschalen Vorbringen der Vermieterseite darf sich die Mieterseite zudem auch mit bloßem Bestreiten begnügen ( BGH , WuM 2008, Seiten 285 ff. = Das Grundeigentum 2008, Seiten 662 ff. = NZM 2008, Seiten 403 f. = NJW 2008, Seiten 1801 ff. = MDR 2008, Seite 737 = MM 2008, Seiten 225 f. = DWW 2008, Seiten 216 ff. = ZMR 2008, Seiten 691 ff.; BGH , Urteil vom 11. Juli 1995, Az.: X ZR 42/93; Dr. W. Hinz , NZM 2009, Seiten 97 ff. ). Es kommt auch nicht darauf an, ob das Bestreiten der Mieterseite deshalb als unzureichend (§ 138 Abs. 2 ZPO) qualifiziert werden könnte, weil die Beklagten-/Mieterseite ggf. nicht von ihrem Recht Gebrauch gemacht hat, Einsicht in etwaige Abrechnungsbelege – wie Arbeitszettel, Stundenachweise oder Ähnliches – zu nehmen ( BGH , WuM 2008, Seiten 285 ff. = Das Grundeigentum 2008, Seiten 662 ff. = NZM 2008, Seiten 403 f. = NJW 2008, Seiten 1801 ff. = MDR 2008, Seite 737 = MM 2008, Seiten 225 f. = DWW 2008, Seiten 216 ff. = ZMR 2008, Seiten 691 ff.; Dr. W. Hinz , NZM 2009, Seiten 97 ff. ). Die Vorlage von Lohnzetteln des Hauswarts/Hausmeisters entbindet die Klägerin als Vermieterin zudem auch nicht von der Schilderung, welche Arbeiten konkret jeweils angefallen sind ( AG Aachen , WuM 2008, Seiten 701 f. ).

Tätigkeiten des Hauswarts/Hausmeisters, wie die Annahme von Lieferungen vor Ort, die Weiterleitungen von unmittelbaren Reparaturmeldungen der Mieter, Benachrichtigungen von Störungen und sonstigen Unregelmäßigkeiten, sind aber typische Hauswarttätigkeiten und betreffen keine Verwaltungs- und Instandsetzungsaufgaben ( LG Berlin , Das Grundeigentum 2009, Seiten 979 f.; AG Tiergarten , Urteil vom 03.07.2008, Az.: 10 C 57/08 ). Auch Maßnahmen zur Einhaltung der Sicherheit und Ordnung, wie etwa die Erreichbarkeit in Notfällen ( LG Köln , WuM 1997, Seite 230; AG Hohenschönhausen , Das Grundeigentum 2008, Seite 933 ), die Überwachung der Sauberkeit der Außenanlage und der Gemeinschaftsräume ( AG Charlottenburg , GE 2005, Seite 997 ), die Kontrolle und Zugänglichkeit von Rettungs- und Fluchtwegen, die Kontrolle der Funktionsfähigkeit von Abflüssen und Druckleitungen im Keller und auf dem Grundstück sowie die Kontrolle der Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen und Treppenhäuser, die Kontrolle des ordnungsgemäßen Zustandes der haustechnischen Anlagen ( AG Hohenschönhausen , GE 2008, Seite 933 ), die Überprüfung der Objekte auf Verschlechterung ihres Zustandes, die Pflege des Betriebsraumes der Heizungsanlage nebst Überwachung und auch die Überwachung des Müllplatzes ( AG Hamburg-St. Georg , Urteil vom 20.07.2007, Az.: 920 C 227/06 ), sind bei der Betriebskostenabrechnung aber durchaus anrechenbare Tätigkeiten eines Hausmeisters/Hauswarts ( K. Wolbers , ZMR 2009, Seiten 417 ff.; Dr. W. Hinz , NZM 2009, Seiten 97 ff. ).

Wenn nach dem Hauswart-/Hausmeisterdienstvertrag und auch nach den tatsächlich erbrachten Dienstleistungen im Übrigen nur in einem sehr sehr geringem Umfang Verwaltungs- oder Instandhaltungsaufgaben wahrzunehmen und wahrgenommen worden sind, dass diese neben den regelmäßig vorzunehmenden Reinigungs- und Hauswart- sowie Pflegearbeiten überhaupt nicht ins Gewicht fallen, wäre ein Abzug ggf. wohl auch nicht unbedingt gerechtfertigt ( AG Schöneberg , Das Grundeigentum 2008, Seite 1631 ).

Die Klägerin hat hier aber als Vermieterin nach dem Bestreiten durch die Beklagte die jeweiligen Tätigkeiten des hiesigen Hauswarts/Hausmeisters ausreichend konkretisiert und auch unter Beweis gestellt. Entsprechend dem Vortrag der Prozessparteien und dem Ergebnis der Beweisaufnahme enthalten hier die Kosten für den Hauswart/Hausmeister insofern aber keine Kostenteile, die – wie z. B. die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sowie der Verwaltungstätigkeit – nicht zu den Betriebskosten gehören, so dass die hier von der Klägerin als Vermieterin noch geltend gemachten und von der Beklagten als Mieterin bestrittenen „Hausmeisterkosten“ auch in voller Höhe umlagefähig.

Der von der Klägerseite hierfür benannte Zeuge I… H… hat nämlich subjektiv aus seiner Sicht widerspruchsfrei und konstant – insbesondere in Bezug auf das Kerngeschehen -, im freien Bericht, homogen, in logischer Konsistenz, quantitativ detailreich und individuell, jedoch auch unter Einräumung von unverstandenen Handlungen sowie gewissen Erinnerungslücken und Unsicherheiten sowie Schilderungen von nebensächlichen und ungewöhnliche bzw. überflüssigen Details, mit gewissen Gedankensprüngen in ungeordneter Erzählweise mit spontanen Verbesserungen, unter Verknüpfung von räumlichen und zeitlichen Bedingungen mit Querverbindungen zu ähnlichen Vorgängen sowie dem Bericht von Handlungen als Wechselwirkung und der Schilderung eigener und fremder psychischer Vorgängen sowie inhaltlichen Verflechtungen unter Berücksichtigung seiner allgemeinen und sprachlichen intellektuellen Leistungsfähigkeit und seiner Kenntnisse in Bezug auf diesen Bereich auch unter Beachtung von etwaigen Motivationen erlebnisbezogen sowie sachgerecht, ohne Neigung zu einer Dramatisierung, frei von inneren Widersprüchen und insoweit für das erkennende Gericht glaubhaft – ohne dass dabei eine „Mathematisierung“ der Glaubhaftigkeitsbeurteilung vorzunehmen ist – ( BGH , NJW 1999, Seiten 2746 ff.; BGH , NStZ-RR 2002, Seite 308; BGH , NJW 2003, Seiten 2527 ff.; BGH , NStZ 2008, Seiten 116 f.; OLG Stuttgart , NJW 2006, Seiten 3506 f.; OLG Koblenz , NJW-RR 2004, Seiten 1318 ff. ) ausgesagt, dass ein separater Teil der Aufträge, die ihm von der Klägerseite erteilt wurden, unter anderem auch die Hauswartstätigkeit sei, diese jedoch nur die Überprüfung der technischen Anlagen, die sich in dem Haus befinden, beinhalten würde (d. h. die Überprüfung der Heizung und der Beleuchtung sowie des Wasserfilters) und den Winterdienst (das heißt, die Beräumung von Schnee und die Abstumpfung) sowie das Herausstellen und wieder Hereinstellen der Mülltonnen. Auch sagte er glaubhaft aus, dass die Wasseruhren von speziellen Ablesediensten abgelesen werden und seine Firma dann nur die Türen aufschließt, damit der jeweilige Mitarbeiter des Ablesedienstes in den Raum hinein kommt, er aber selbst bzw. meine Firma diesen Ablesedienst nicht ausführen. Wenn im Übrigen eine Wohnung aufgegeben werde, wird die Wohnungsabnahme durch einen Makler ausgeführt und nicht durch ihn.

Zwar gelten für das erkennende Gericht hinsichtlich der Glaubhaftigkeit dieser Aussage nicht die strikten methodischen Vorgaben, die für den aussagepsychologischen Sachverständigen und seine hypothesengeleitete Begutachtung als Standard gelten, sonder nur der Grundsatz der freien Beweiswürdigung (§ 286 ZPO; BGH , BGHSt Band 45, Seite 164; BGH, NStZ-RR 2003, Seiten 206 ff. ). Mitbestimmend hierfür sind indes auch die in der Rechtsprechung entwickelten allgemeinen Anforderungen, dass insbesondere die Beweiswürdigung auch insoweit je nach der Beweislage erschöpfend zu sein hat, so dass sie nicht den anerkannten Erfahrungssätzen der Aussagepsychologie widerstreiten darf. Entsprechend diesen Rechtsgrundsätzen hat das Gericht hier aber den persönlichen Eindruck gewonnen, dass der Zeuge I. H. über ein unmittelbar erlebtes Geschehen berichtet hat. So wie dieser Zeuge anlässlich seiner Vernehmung wirkte, hält das Gericht es für nahezu ausgeschlossen, dass sich der Zeuge die von ihm bekundeten Tatsachen und Umstände nur zu Gunsten der Klägerin ausgedacht und/oder die Unwahrheit gesagt hat. Seine Aussage war in sich schlüssig und nachvollziehbar und entspricht auch im Wesentlichen der von der Klägerin eingereichten Abrechnung der Firma des Zeugen. Bei einer Gesamtwürdigung aller Umstände genügt diese Aussage des Zeugen dementsprechend, um das Gericht von der Wahrheit der Behauptung der Klägerin zu überzeugen. Eines Abzugs von den Gesamtkosten „Hausmeister inkl. Reinigung“ bedurfte es danach hier nicht .

Da somit die Klägerseite ihre – zwar bestrittene – Forderung hier hinreichend dargelegt (§ 138 Abs. 1 ZPO) und zudem auch bewiesen (§ 286 ZPO) hat, kann das Gericht den entsprechenden Vortrag von der Klägerin auch nunmehr hier zugrunde legen ( BGH , WuM 2008, Seiten 285 ff. = Das Grundeigentum 2008, Seiten 662 ff. = NZM 2008, Seiten 403 f. = NJW 2008, Seiten 1801 ff. = MDR 2008, Seite 737 = MM 2008, Seiten 225 f. = DWW 2008, Seiten 216 ff. = ZMR 2008, Seiten 691 ff.; OLG Karlsruhe , ZMR 2009, Seiten 849 ff. ), so dass die insofern hier noch geltend gemachte Betriebskosten „Hausmeister“ auch in vollem Umfang begründet sind, zumal das Gericht auch deren Höhe hier unter Berücksichtigung der ausgeführten Tätigkeiten (Treppenhausreinigung inkl. Keller, Hofreinigung, Bereitstellung der Mülltonnen, Hauswarttätigkeit und Winterdienst) auch für angemessen hält (§ 287 ZPO; vgl. hierzu auch: Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin , Beschluss vom 20.08.2008, Az.: 204 A/04; OLG Karlsruhe , ZMR 2009, Seiten 849 ff.; LG Berlin , Urteil vom 11.10.2004, Az.: 67 S 42/03 ).

Der Klägerin steht daher als Vermieterin gegenüber der Beklagten hier nach wie vor noch ein Anspruch auf Zahlung der noch offenen Betriebskosten für das Jahr 2007 in Höhe von insgesamt 12,64 Euro zu.

Die Verurteilung hinsichtlich der Zinsen hat in den §§ 247, 286, 288 und daneben auch in § 291 BGB ihre Grundlage. Die Entscheidung über die Kosten stützt sich auf § 91 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 und 713 ZPO.