AG Bergisch Gladbach 68 C 230/07 ZMR 2012, 198

AG Bergisch Gladbach 68 C 230/07 wurde auf nebenkosten-blog.de in folgenden Beiträgen verwendet

Beschluss des AG Bergisch Gladbach vom 07.11.2011

Tenor

AG Bergisch Gladbach 68 C 230/07Die Kosten des Rechtsstreits und des Vergleichs tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu 3/4 und die Beklagte zu 1/4. Der Streitwert wird auf 8.414,45 € festgesetzt. Der Vergleich hat keinen Mehrwert

Gründe

I. Die Kläger haben die Beklagte und ihren im Laufe des Rechtsstreits verstorbenen Ehemann, deren Alleinerbin die Beklagte geworden ist, nach beendetem Wohnungsmietverhältnis auf Schadensersatz in Höhe von 5.032,19 € und auf Zahlung der Abrechnungssalden aus den Nebenkostenabrechnungen 2005 und 2006 in Höhe von 3.219,07 € und 2.374,68 € in Anspruch genommen.

Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch setzt sich zusammen aus 1.046,51 € für eine Schimmelsanierung gemäß Rechnung der Fa. H (Bl. 26 ff. d.A.), 3.318,82 € für die Renovierung wohl der gesamten Wohnung durch Entfernen der alten und Aufbringen von 230 qm neuer Tapeten sowie Streichen zzgl. Nebenarbeiten gemäß der Rechnung Fa. T (Bl. 29 ff. d.A.), 643,61 € für die Erneuerung der Sichtschutzblende am Balkon gemäß Rechnung der Fa. Schneider & Werner und 31,25 € für die Verlegung einer Steckdose. Von der Rechnung Fa. T haben die Kläger die von den Beklagten geleistete Kaution mit unstreitig 2.211,49 € in Abzug gebracht.

Während des Mietverhältnisses kam es zu Feuchtigkeits- und Schimmelschäden. Zunächst war im Winter lediglich eine Ecke im Esszimmer betroffen. Im Frühjahr 2006 zeigte sich darüber hinaus Schimmel in einer Außenecke des Schlafzimmers. Bei Auszug der Beklagten im September 2006 wurde zudem hinter einem Küchenschrank ein ca. 0,5 qm großer Schimmelschaden festgestellt. Wegen der Einzelheiten zur M2 der Schäden wird auf das Sitzungsprotokoll vom 30.9.2011 und den Grundriss der Wohnung Bl. 274 d.A. Bezug genommen.

Während des Mietverhältnisses lackierten die Beklagten die 1998 angebrachte Sichtschutzblende am Balkon zunächst weiß und überstrichen diese Farbe bei Rückgabe der Wohnung in einem ähnlichen Farbton wie dem ursprünglichen grau-braun.

Die Kläger behaupten, die Beklagte und ihr Ehemann hätten die Schimmelschäden durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten schuldhaft verursacht. Außerdem hätten die Beklagten Elektroleitungen in der Wohnung unfachmännisch verlegt und mangelhaft verspachtelt und eine Steckdose versetzt.

Sie haben ursprünglich beantragt, die Beklagten zur Zahlung von 8.414,45 € sowie vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 489,45 €, jeweils nebst Rechtshängigkeitszinsen, zu verurteilen.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, der Schimmel sei dadurch entstanden, dass die Wohnung nicht ausreichend beheizbar gewesen sei. Sie hätten die Kläger bereits im ersten Winter darauf hingewiesen, dass es im Esszimmer stets ungemütlich kühl gewesen sei. Die Kläger seien dem Problem aber nicht weiter nachgegangen. Anlässlich eines Besuchs von Freunden hätten sie Ende 2002 festgestellt, dass das Esszimmer und das Schlafzimmer sich gar nicht beheizen ließen, weil die Thermostate keinen Strom führten. Dies habe der Beklagte, der Elektriker war, dann sofort geändert, so dass die Räume sich nunmehr beheizen ließen, was sie unstreitig auch den Klägern umgehend mitteilten. Im Winter habe es dann erneut Probleme mit der Heizung gegeben, und zwar dergestalt, dass sich ihre Wohnung überhaupt nicht mehr habe beheizen lassen. Das war unstreitig Gegenstand der Auseinandersetzung der vom Mieterverein vertretenen Beklagten und der Kläger.

Hinsichtlich der Sichtschutzblende behaupten sie, die Kläger hätten dem weißen Anstrich zugestimmt.

Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnungen bestreiten die Beklagten die Fälligkeit, weil die Kläger sich unstreitig weigerten, ihnen die Abrechnungsbelege gegen Erstattung der Kopierkosten zur Verfügung zu stellen. Sie bestreiten sämtliche angegebenen Gesamtkosten, rügen dass in der Abrechnung 2005 Kosten aus 2004 angesetzt wurden, meinen der Abrechnungszeitraum 2006 sei falsch gewählt und bestreiten die Wirtschaftlichkeit der Treppenhausreinigung.

II. Nachdem die Parteien sich in der Hauptsache geeinigt und den Rechtsstreit daraufhin übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war nur noch über die Kosten zu entscheiden. Die Entscheidung richtet sich gemäß § 91 a ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes. Dem entspricht die aus dem Tenor ersichtliche Kostenfolge. Im Einzelnen:

Den Klägern steht Schadensersatz wegen der Schimmelschäden aus §§ 535, 280 BGB dem Grunde nach nur dann zu, wenn die Beklagte und ihr inzwischen verstorbener Ehemann diese Schäden durch ihr Verhalten bei der Nutzung der Wohnung – insbesondere durch falsches Heizen und Lüften – verursacht haben. Ob das der Fall ist, ist offen geblieben, denn die Kläger haben die substantiierte Behauptung der Beklagten nicht widerlegt, das Esszimmer sei bis Ende 2002 und die Wohnung insgesamt im Winter nicht beheizbar gewesen und dies habe die Schäden verursacht. Sie haben allerdings für ihre Behauptung, die Wohnung unter derjenigen der Beklagten sei im Winter durchgängig zu Beheizen gewesen und die Wohnung der Beklagten lasse sich ohne Beeinträchtigung der Beheizung auch der anderen Wohnungen im Haus nicht von außen vom Heizkreislauf trennen, Zeugen- und Sachverständigenbeweis angetreten. Sofern ihnen dieser Beweis – der infolge der Erledigungserklärung nicht mehr erhoben wird – gelungen wäre, wäre der Anspruch dem Grunde nach gegeben. Hinsichtlich der Schimmelschäden sind daher – soweit der geltend gemachte Schadensersatz der Höhe nach gerechtfertigt ist – die Kosten zu teilen.

Die Klage war hinsichtlich des Anspruchs auf Schadensersatz wegen der Schimmelschäden allerdings von vornherein der Höhe nach nicht in vollem Umfang schlüssig. Denn ausweislich der Rechnung der Fa. H war lediglich eine Fläche von 42,30 qm von dem Schimmelschaden unmittelbar betroffen. Die Kläger können daher auch die Kosten für die Renovierung lediglich insofern verlangen, als sie die befallenen Stellen betreffen. Insbesondere haben sie, da nach dem Mietvertrag von den Beklagten bei Rückgabe keine Renovierung geschuldet war, keinen Anspruch auf ein einheitliches optisches Gesamtbild der Räume und können somit weder die Renovierung der gesamten Wohnung noch sämtlicher Wände der betroffenen Räume verlangen. Das Gericht schätzt die Schadensfläche zuzüglich der Bereiche, die zwangsläufig mit renoviert werden müssen – etwa weil Tapeten als gesamte Bahn von der Decke bis zum C2 geklebt werden müssen, auf 60 qm, so dass die Rechnung der Fa. T auch bei Bestehen eines Schadensersatzanspruchs dem Grunde nach nur zu 60/230-stel, mithin in Höhe von rund 864,00 €, ersatzfähig wäre.

Ein Anspruch auf darüber hinausgehenden Ersatz der Renovierungskosten ergibt sich auch nicht aus der behaupteten Beschädigung der Wohnung, die die Beklagten dadurch verursacht haben sollen, dass sie Elektroleitungen verlegt und unzureichend verspachtelt haben. Die einzige T3, für die der Beweis insofern geführt ist, ist der um einige cm verlegte Fußbodenheizungsthermostat im Schlafzimmer (vgl. Foto Bl. 127 d.A.). Insofern ist ein weiterer Aufschlag auf die o.g. Schätzung indes nicht angezeigt. Soweit die Kläger darüber hinaus behaupten, die Beklagten hätten weitere Leitungen im Esszimmer und im Wohnzimmer verlegt und unzureichend verspachtelt, ist der Vortrag schon wenig substantiiert. Das Gericht hat dennoch die von den Klägern benannten Zeugen vernommen. Der Beweis ist den Klägern damit indes nicht gelungen. Insofern wird – zur Vermeidung von Wiederholungen – auf die zutreffenden Ausführungen auf S. 7 f. des (aufgehobenen) Teilurteils vom …Bezug genommen. Auch im Hinblick auf die behauptete Verlegung der Steckdose sind die Kläger beweisfällig geblieben.

Dem Grunde nach berechtigt ist der Schadensersatzanspruch allerdings im Hinblick auf die Sichtschutzblende am Balkon. Diese haben die Beklagte und ihr Ehemann durch die Umlackierung beschädigt. Dass sie hierfür die Erlaubnis der Kläger gehabt hätten, ist nicht unter Beweis gestellt. Allerdings müssen sich die Kläger bei der Schadensberechnung einen Abzug Neu-für-Alt gefallen lassen. Die Blende war bei Rückgabe des Objekts bereits 8 Jahre alt. Das Gericht geht davon aus, dass derartige Sichtschutzblenden rund 30 Jahre halten, so dass vom Neupreis ein Abzug von ¼ zu machen ist.

Ob und inwiefern die Kläger mit dem Anspruch auf Erstattung der Nachzahlungssalden aus den Nebenkostenabrechnungen 2005 und 2006 durchgedrungen wären, ist offen geblieben, denn obwohl die Beklagten die jeweils angesetzten Gesamtkosten bestritten haben, haben die Kläger die entsprechenden Belege nicht vorgelegt. Die Beklagten waren auch nicht deshalb gehindert die Gesamtkosten zu bestreiten, weil sie die Belege nicht eingesehen hatten. Die Kläger hatten ihnen nämlich lediglich angeboten, die Belege bei ihnen einzusehen, weigerten sich aber trotz Kostenerstattungszusagen der Beklagten, ihnen Kopien der Belege zu übersenden. Das konnten die Beklagten aber verlangen, denn zu dieser Zeit war das Verhältnis der Parteien bereits derart zerrüttet, dass eine Prüfung der Unterlagen durch die Beklagten bei den Klägern nicht sinnvoll möglich und den Beklagten auch nicht zumutbar gewesen wäre. Vor diesem Hintergrund waren die Nachzahlungssalden auch noch nicht fällig.

Das führt dazu, dass auch im Hinblick auf die Nebenkostennachzahlungssalden die Kosten hälftig geteilt werden, denn die Kläger hätten – bei Fortgang der mündlichen Verhandlung – noch Gelegenheit erhalten müssen, die Unterlagen vorzulegen.

Insgesamt ist demnach nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes von einem Unterliegen der Beklagten in Höhe von rund 4.235 € auszugehen (525 € H – hälftig, 430 € T – hälftig soweit schlüssig, 480 € Blende – ganz nach Abzug Neu-für-Alt, 2.800 € Nebenkostennachzahlung – hälftig), wohingegen das Unterliegen der Kläger mit rund 6.405 € anzusetzen ist (525 € H, 2.890 € T, 160 € Abzug Blende, 30 € Steckdose, 2.800 € Nebenkosten). Vom Unterliegensanteil der Beklagten ist sodann noch die Kaution mit rund 2.200,00 € abzuziehen. Diese stand – auch soweit sie die hier als berechtigt angesetzte Forderung der Kläger auf Ersatz der Rechnung T überschreitet – als aufrechenbare Gegenforderung im Raum, was in der mündlichen Verhandlung auch erörtert worden ist. Zu einer konkreten Aufrechnungserklärung der Beklagten ist es nur im Hinblick auf den Vergleichsschluss nicht mehr gekommen, sie wäre aber bei streitigem Fortgang erfolgt.

Der der Entscheidung nach derzeitigem Sach- und Streitstand zugrundezulegende Unterliegensanteil der Beklagten macht mit gut 2.000,00 € rund ¼ der Klageforderung aus. Ihre Beteiligung an den Kosten mit ¼ entspricht daher der Billigkeit.