AG Bergisch Gladbach 63 C 251/12 ZMR 2015, 37

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Urteil des AG Bergisch-Gladbach vom 04.07.2012

Tenor

AG Bergisch Gladbach 63 C 251/12Die Klage wird abgewiesen. Auf die Widerklage hin wird der Kläger verurteilt, an die Beklagten 525,16 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.06.2012 zu zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung seitens der Beklagten durch Sicherheitsleistung i. H.v. 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden. Wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit i. H. v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Die Parteien streiten in der Sache darüber, ob dem Kläger ein Minderungsrecht wegen einer über 10 % Wohnflächenabweichung von der angegeben Größe im Mietvertrag zusteht.

Der Kläger mietete am 01.07.2002 von den Beklagten eine Dachgeschosswohnung. Die monatliche Miete betrug 500,00 € (inklusive 97,00 € Nebenkosten). Im Mietvertrag wurde die Wohnungsgröße mit 63 qm² angegeben (vgl. Anlage K1, Bl. 61 ff GA). Mit der Nebenkostenabrechnung vom 19.09.2011 wurde der Kläger aufgefordert, ab dem 01.10.2011 künftig 550,00 € zu zahlen. Nachdem der Kläger die Größe seiner Wohnung nachgemessen hatte, stellte er angeblich fest, dass diese lediglich 55,49 qm² betrug. Der Kläger zahlte daraufhin im Monat März 2012 lediglich 450,00 € Miete und im Monat April 2012 lediglich 400,00 € Miete. Für den Monat Mai 2012 zahlte der Beklagte keine Miete mehr. Die Beklagten forderten den Kläger mit Schreiben ihres Proessbevollmächtigten auf, Mietrückstände in Höhe von 800,00 € zzgl. der vorgerichtlichen Kosten ihres Prozessbevollmächtigten in Höhe von 101,40 € zu zahlen. Auch die Miete für den Monat Juni 2012 zahlte der Kläger nicht. Das Mietverhältnis endete zum Ende des Monats Juni 2012. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011/2012 ergab einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 267,33 €. Die Beklagten rechneten mit Schreiben vom 30.08.2012 über das Kautionsguthaben des Klägers in Höhe von 1.042,47 € ab. Diese verrechneten sie mit den angeblich rückständigen Miete und dem Saldo aus der Nebenkostenabrechnung aus dem Jahr 2011/2012, wobei sich zu ihren Gunsten ein Nachzahlungsbetrag i. H. v. 525,16 € ergab, den sie für die Nichtzahlung der Miete aus Juli 2012 geltend machten (vgl. zur Verrechnung Bl. 248 GA). Am 23.10.2012 beantragten die Beklagten wegen dieses Betrages den Erlass eines Mahnbescheids, der am 24.10.2012 erlassen wurde und gegen den der Kläger am 02.11.2012 Widerspruch einlegte.

Der Kläger behauptet, die streitgegenständliche Wohnung habe lediglich eine Größe von 55,49 qm² und weiche daher 11,9 % von der angegeben Größe im Mietvertrag ab. Er ist deshalb der Ansicht, er könne ab dem Monat Januar 2009 die Miete um 11,9 % mindern. Ausweilich seiner gezahlten Miete ergebe sich zu seinen Gunsten ein Rückforderungsanspruch von 1.225,19 € (vgl. zur Berechnung Bl. 5 f. GA). Auch sei bei der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011/2012 vom einer falschen Wohnungsfläche ausgegangen worden, so dass er keine Nachzahlung schulde.

Der Kläger hat zunächst mit der den Beklagten am 13.12.2012 zugestellten Klage beantragt, die Beklagten zu verurteilen,

1. an ihn 1.225,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zuzüglich außergerichtlichen Rechtsanwaltsosten in Höhe von 359,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, sowie

2. festzustellen, dass der Kläger den Beklagten keine Mietrückstände in Höhe von 800,00 € sowie Rechtsanwaltskosten in Höhe von 101,40 € schuldet.

3. Da die Beklagten wegen der rückständigen Miete und der rückständigen Nebenkostenabrechnung das Mahnverfahren betrieben haben, hat er den Antrag zu Ziff. 2 für erledigt erklärt und beantragt nunmehr, die Beklagten zu verurteilen,

an ihn 1.225,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zuzüglich außergerichtlichen Rechtsanwaltsosten in Höhe von 359,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen

Die Beklagten beantragten,

die Klage abzuweisen.

Mit der vom Gericht mit Beschluss vom 06.03.2013 (Bl. 234 GA) – nach Verbindung – als Widerklage zu behandelnden Widerklage beantragen die Beklagten,

wie erkannt.

Der Kläger beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Das Gericht hat mit Beschluss vom 04.04.014 die Einholung eines schriftlichen Gutachtens zur Wohnungsgröße durch den Sachverständigen Dipl. Ing. S eingeholt. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten des Sachverständigen S vom 16.08.2013 (Bl. 152 ff. d.A.) sowie auf das Ergänzungsgutachten vom 11.10.2013 (Bl. 181 ff. d.A.) und vom 31.01.2014 (Bl. 218 ff d.A.) verwiesen.

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Widerklage ist zulässig und begründet.

Dem Kläger steht kein Anspruch aus §§ 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt., 536 Abs. 1 S. 1 BGB, der einzig in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage, auf Rückzahlung zu viel geleisteter Miete gegen die Beklagten zu. Grundsätzlich ist es zwar so, dass wenn eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebene Fläche liegt, der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt ist (BGH Urteil 24.03. 2004 – V III ZR 133/03 -, NZM, 2004, 456). Nach der durchgeführten Beweisaufnahme ist das Gericht allerdings davon überzeugt, dass die streitgegenständliche Wohnfläche 59,4 m² beträgt, damit keine Wohnflächenabweichung von über 10 % vorliegt, der den Kläger zur Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB berechtigt. Dieses folgt das Gericht aus dem schriftlichen Sachverständigengutachten des Diplom-Ingenieurs S, der diese Wohnfläche entsprechend ermittelt hat und an dessen grundsätzlichen Ausführungen weder das Gericht noch die Parteien Zweifel haben. Soweit der Kläger meint, bei der Ermittlung der Wohnfläche sei die von dem Sachverständigen in Ansatz gebrachte Fläche für die Abseite der Küche i.H.v. 2,3 m² herauszurechnen, da es sich hierbei um einen Wirtschaftsraum handele, der gemäß § 42 Abs. 4 Nr. 2 II. BV nicht zur Wohnfläche hinzuzurechnen sei, so kann dem nicht gefolgt werden. Vielmehr ist diese Fläche – wie auch der Sachverständige annimmt – zur Wohnfläche hinzuzurechnen. Dieses folgt das Gericht daraus, dass die streitgegenständliche Abseite ausschließlich zur Wohnung des Klägers gehört, nur über dessen Wohnung zu erreichen und unmittelbar mit dieser verbunden ist. Insofern unterscheidet sich diese Fläche von den Wirtschaftsräumen, die unter § 42 Nr. 2 II. BV fallen und die nicht zur Wohnung hinzuzurechnen sind, denn diese Wirtschaftsräume liegen regelmäßig separat außerhalb der Wohnung. Zwar bleiben auch Zubehörräume bei der Wohnflächenberechnung außer Betracht. Dies gilt jedoch nur für Zubehörräume außerhalb der Wohnung, wie dies wörtlich in § 42 Abs. 4 Nr. 1 II BV für Abstellräume bestimmt ist. Daher werden nur solche Zubehörräume nicht der anrechenbaren Wohnfläche hinzugerechnet, die in Geschossen liegen, in denen sich keine Wohnräume befinden.

Der ursprüngliche Antrag zu 2), der nach einseitiger Erledigungserklärung ein Feststellungsantrag ist, ist bereits unzulässig, da Antrag wegen des laufenden Mahnverfahrens vor Klageerhebung bereits entgegenstehende Rechtskraft entgegenstand. Darüber hinaus ist er nach dem oben gesagten auch unbegründet, da den Beklagten die entsprechende Mietzahlung zustand.

Die Widerklage ist zulässig und begründet. Da dem Kläger nach dem oben gesagten wegen der Abweichung der Wohnfläche von dem Mietvertrag kein Minderungsrecht zusteht, können die Beklagten die rückständigen Miete gemäß § 535 Abs. 1, S. 1 BGB von dem Kläger verlangen. Gleiches gilt auch für die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung aus dem Jahr 2011/2012. Die tatsächliche Abweichung der angegebenen Wohnfläche im Mietvertrag von der tatsächlichen Wohnfläche, ist im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung zu vernachlässigen.

Die Zinsen sind gemäß §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 BGB begründet.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1,708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf bis 2000,00 EUR festgesetzt.