Um die schlechte Nachricht gleich vorweg zu nehmen: Ebenso wie bei einer unwirksamen Umlagevereinbarung hat der Vermieter auch keinen gesetzlichen Anspruch gegenüber dem Mieter auf Umstellung einer Nebenkostenpauschale auf eine Nebenkostenvorauszahlung.

Etwas anderes kann sich einerseits nur aus der Heizkostenverordnung ergeben, die rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vorgeht. Die Heizkostenverordnung sichert damit Kraft ihrer selbst, dass über die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig zwingend abgerechnet werden muss. Das bedeutet: Wo zentrale Heizungs- oder Warmwasseranlagen betrieben werden, darf es zumindest keine Heizkostenpauschalen geben.

Andererseits wäre auch ein Änderungsanspruch aus dem Mietvertrag denkbar. Das ist uns allerdings in all den Jahren unserer Tätigkeit noch nie vorgekommen. Im Vertrag müsste dann sinngemäß stehen:

„Der Vermieter kann vom Mieter die Umstellung der Nebenkostenpauschale in eine Nebenkostenvorauszahlung verlangen.“

Umstellung nur durch Vereinbarung (= Vertrag)

nebenkosten-blog.de NebenkostenpauschaleDas Vorstehende muss den Vermieter natürlich nicht daran hindern, mit dem Mieter in den Dialog zu treten. Er kann ihn selbstverständlich um eine Umstellung der Betriebskostenpauschale auf eine Betriebskostenvorauszahlung bitten.

Hierfür empfiehlt sich ein Nachtrag zum Mietvertrag, der – erforderlichenfalls – auch klarstellend regelt, welche Betriebskostenarten als umlagefähig vereinbart sind und für welche Betriebskostenarten die neue Vorauszahlung gelten soll. Bestenfalls wird die Vorauszahlung nach der Vereinbarung für alle umlagefähigen Kosten gelten.

An den Abrechnungszeitraum denken

Im Wege einer solchen Vereinbarung kann tatsächlich auch über Abrechnungszeiträume verhandelt werden, die bereits abgeschlossen, jedoch noch nicht abgerechnet sind. Denkbar ist hier jeweils das zurückliegende Nebenkostenjahr. Alternativ kann eine solche Vereinbarung auch nur für die Zukunft getroffen werden. Praktisch ist es sinnvoll, den Vereinbarungsbeginn mit den bisherigen Abrechnungszeiträumen zu synchronisieren, so dass die Vereinbarung zu Beginn eines Abrechnungszeitraums in Kraft tritt. Andernfalls muss diesem Mieter eine Teilabrechnung erteilt werden, was unter Umständen sehr aufwendig sein kann.

Zusammenfassung Nebenkostenpauschale

Vermieter und Mieter können hinsichtlich der Frage, ob eine Betriebskostenpauschale oder eine Betriebskostenvorauszahlung geschuldet wird, eine entsprechende Vereinbarung treffen. Hierfür ist jedoch die ausdrückliche Zustimmung beider Vertragspartner erforderlich. Eine konkludente Änderung scheidet aus.