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Änderung des Umlageschlüssels durch den Vermieter

Vermieter und Mieter von preisfreiem Wohnraum und Gewerberaum können im Mietvertrag den Umlageschlüssel für die Nebenkosten vereinbaren. Bei preisgebundenem Wohnraum geht das wegen des Vorrangs der Neubaumietenverordnung nicht. Fraglich ist, ob eine nachträgliche Änderung des Umlageschlüssels möglich ist.

Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels

nebenkosten-blog.de Änderung des Umlageschlüssels durch den Vermieter

Nicht jede Ungerechtigkeit führt zwangsläufig zur Änderung des Umlageschlüssels.

Dabei kommt eine spätere Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels nur in Ausnahmefällen in Betracht.

Die Vereinbarung des Flächenschlüssels bringt generell gewisse Ungerechtigkeiten mit sich, die allein noch keinen Grund zur Änderung des Maßstabs ergeben. Dafür müsste schon eine Partei übermäßig belastet werden.01)BGH VIII ZR 159/05 NZM 2006, 655: „krasse Unbilligkeit“ 02)LG Aachen DWW 1991, 284: „grob unbillig“

Zudem muss der neue Umlagemaßstab für den Vermieter zumutbar sein.03)LG Aachen WuM 1993, 410: Korrektur des Schlüssels wegen Verwaltungsaufwand des Vermieters nur bei Extremfällen Damit scheidet kurzfristige grobe Ungerechtigkeiten als Grund für eine Veränderung aus.

Ein Beispiel für grobe Unbilligkeit: Vereinbart war die Verteilung von Stromkosten nach Flächenschlüssel, das Gewerbeobjekt stand aber zu 47 Prozent leer.04)OLG Düsseldorf I-24 U 28/10 GE 2011, 689

Änderung des Umlageschlüssels durch den Vermieter

Eine Änderung des Umlageschlüssels stellt eine Vertragsänderung dar, die der Vermieter nicht einseitig vornehmen kann. Da die Änderung auch Auswirkungen auf die anderen Mietverträge hat, sind demnach meistens sämtliche Mietverträge des Objektes zu ändern. Der (jeweils einzelne) Mieter muss der Vertragsänderung also zustimmen – tut er das nicht, kann der Vermieter regelmäßig nicht einfach den Abrechnungsmaßstab ändern.

Anspruch des Vermieters auf Änderung des Umlageschlüssels

Der Vermieter kann allerdings auf die Zustimmung des Mieters einen Anspruch haben, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthalten ist. Eine solche Klausel kann sogar so gestaltet sein, dass der Mieter seine Zustimmung bereits im Mietvertrag erklärt. Dafür muss sie allerdings darauf abstellen, dass die Änderung des Umlageschlüssels nur aufgrund sachlicher Veränderungen erfolgen darf.05)§§ 315, 316 BGB 06)LG Berlin GE 1999, 907 07)siehe auch BGH VIII ZR 10/92 DWW 1993, 74

Folgende Klauseln sind demnach unwirksam:

Ist im Mietvertrag keine entsprechende Klausel vereinbart, muss der Vermieter dem Mieter eine Angebot für eine Vertragsänderung zukommen lassen und notfalls gegen den Mieter auf Zustimmung klagen.

Faktische Änderung des Umlageschlüssels

Unabhängig vom Vorstehenden kommt es häufig vor, dass Vermieter oder Verwalter den Mietern einen Brief schreiben, in dem sie die Änderung des Umlageschlüssels ankündigen. Darin liegt jedoch kein Angebot auf Vertragsänderung, so dass dieses Schreiben vorläufig keine rechtliche Wirkung entfaltet.

Ist der neue Umlageschlüssel jedoch sachlich gerechtfertigt und zahlt der Mieter anschließend die neu berechneten Nebenkostenvorauszahlungen oder -pauschalen, kann von einer konkludenten Vertragsänderung ausgegangen werden. Gleiches gilt, wenn der Mieter die Nebenkostenabrechnung mit dem neuen Umlageschlüssel nicht beanstandet.

Die Schwierigkeit konkludenter Vertragsänderungen, die wir hier dargestellt haben, ergibt sich in diesem Fall nicht. Das liegt daran, dass hier nur der Umlageschlüssel geändert werden sollte, nicht jedoch die gesamte Umlagevereinbarung.

Änderung des Umlageschlüssels nur für die Zukunft

Die (einseitige) Vertragsänderung wirkt nur für die Zukunft. Der neue Umlageschlüssel darf dann erst für Abrechnungszeiträume angewandt werden, die noch nicht begonnen haben.12)OLG Hamburg WuM 1992, 76 13)OLG Frankfurt 7 U 50/02 ZMR 2004, 182 Das gilt auch, wenn die sachlichen Gründe besonders einleuchtend sind.14)OLG Rostock 3 U 123/07 GE 2009, 324

Eine Ausnahme gilt allerdings, wenn der Vermieter es schafft, mit allen Mietern eine entsprechende Vereinbarung zu treffen. In dieser Vereinbarung können auch Umlageschlüssel für bereits abgelaufene Abrechnungszeiträume noch geändert werden.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]

5 Kommentare

  1. Kopp Andrea

    Seit 1990 wurden die Betriebskosten pro Person abgerechnet.
    In der Nebenkostenabrechnung für 2015 wurde uns im Mai 2016 zugeschickt.
    Da wurde zum erstenmal statt Personen auf Wohnfläche abgerechnet. Die Hausverwaltung hat mit uns nicht gesprochen und unterschrieben haben wir auch nichts. Der Mieterschutzverein hat bei der Hausverwaltung nachgefragt, aber es kam keine Antwort.
    Die Abrechnung 2016 kam im Mai 2017 und auch hier wurde nach Wohnfläche abgerechnet.
    Jetzt im Jan. 2018 bekamen wir die Abrechnung für 2017 .
    Habe ich eine Chance, dass die Hausverwaltung wieder auf Personen abrechnet, da ich nie zu einer Änderung des Umlageschlüssels zugestimmt habe?

    Liebe Grüße und Danke für ihre Antwort.
    Andrea Kopp

    • Jan Arnold-Moßell

      Hallo Frau Kopp,
      wichtig ist in erster Linie, was im Mietvertrag steht. Wenn dort steht, dass nach Personen abzurechnen ist, muss auch nach Personen abgerechnet werden.
      Wenn dort nichts oder explizit die Wohnfläche als Umlageschlüssel vereinbart ist, kann der Vermieter – auch nach jahrelanger anderer Praxis –
      nach Wohnfläche abrechnen. Grundlage ist entweder § 556a BGB (keine Regelung) oder der Vertrag (Regelung vorhanden).
      Der obige Beitrag behandelt einen anderen Fall: Nämlich wie der Vermieter den Umlageschlüssel, der im Mietvertrag steht, ändern kann. Das ist aber bei Ihnen nicht der Fall, solange der Vermieter jetzt den Umlageschlüssel anwendet, der im Vertrag oder im Gesetz steht.
      Beste Grüße, JAM

      • Kopp Andrea

        Hallo Herr Arnold-Moßell,
        vielen Dank für ihre Antwort.
        Im Mietvertrag steht, dass nach nach billigem Ermessen nach
        Wohnfläche oder Personen abgerechnet werden kann.
        Der Vermieter hat sich damals ( 1990) für „pro Person“ entschieden.

        Lieben Gruß
        Andrea Kopp

        • Jan Arnold-Moßell

          Hallo Frau Kopp,
          aus meiner Sicht kann der Vermieter dann seinen Ermessensspielraum auch ausüben und den Umlageschlüssel ändern – hätte ich ehrlich gesagt auch gemacht: https://nebenkosten-blog.de/weitere-verteilungsschluessel-der-nebenkostenabrechnung/#Anzahl_der_Nutzer_Personen.
          Beste Grüße, JAM

          • Kopp Andrea

            Hallo Herr Arnold-Moßell,
            naja, ich empfinde es als Ungerechtigkeit, dass in einem Haus mit 8 Wohnungen –
            (4 Wohnungen haben 78 qm und 4 Wohnungen haben 115 qm) die Nebenkosten mehr als verdoppelt haben.
            In den kleineren Wohnungen leben mehr Personen als in den größeren. 4 Wohnungen haben Wasseruhren. Nun soll ich (Rentnerin) 1200 € Wasserkosten zahlen, weil es ja nach qm geht. Eine Wasseruhr bekomme ich keine, da der Vermieter diese nur vor einer Neuvermietung einbauen läßt.
            Traurig, – für 2017 soll ich 978 € Nebenkosten nachbezahlen, obwohl ich jeden Monat 104 € an Abschlag bezahle. 🙁

            Ich bedanke mich für ihre Mühe.
            Mit freundlichen Grüßen – Andrea Kopp

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