Nicht nur der Vermieter kann einen Anspruch auf Änderung des Umlageschlüssels haben, sondern auch der Mieter. Unter welchen Umständen und wie ein solcher Anspruch auf Änderung des Umlageschlüssels durch den Mieter durchzusetzen ist, zeigt dieser Beitrag.

Änderungsanspruch des Mieters

nebenkosten-blog.de Änderung des Umlageschlüssels durch den Mieter

Auch der Mieter kann einen Anspruch auf Änderung des Umlageschlüssels haben.

Die Verteilung der Nebenkosten muss sachlichen Erwägungen folgen und angemessen sein.01)vgl. §§ 133, 157 BGB Demnach kann aufgrund von sachlichen Veränderungen des Gebäudes (oder des Grundstückes) auch der Mieter verlangen, dass der Umlageschlüssel angepasst wird.02)LG Düsseldorf WuM 1996, 777 Dieses Recht folgt aus seinem Mietvertrag.03)Langenberg in Schmidt-Futterer § 556a Rn. 13

Wie aber beim Änderungsanspruch des Vermieters gilt auch hier: Ein Änderungsanspruch kommt nur in Betracht, wenn ein oder mehrere Mieter nicht nur kurzfristig erheblich über Gebühr belastet werden04)BGH VIII ZR 159/05 NZM 2006, 655: „krasse Unbilligkeit“ 05)LG Aachen DWW 1991, 284: „grob unbillig“ und der neue Umlageschlüssel für den Vermieter zumutbar ist.06)LG Aachen WuM 1993, 410: Korrektur des Schlüssels wegen Verwaltungsaufwand des Vermieters nur bei Extremfällen

Wenn die Mehrheit der Mieter des Gebäudes eine Änderung des Umlageschlüssels verlangen, kann das ein Indiz dafür sein, dass  eine Änderung sachlich geboten ist.07)LG Wuppertal WuM 1989, 520 Allerdings ist dann weiterhin notwendig, dass der neue Umlageschlüssel dem Vermieter zugemutet werden kann. So dürfte die Umstellung vom Flächenmaßstab hin zu einem Personenmaßstab höchstens bei kleinen Objekten zumutbar sein.08)anderer Auffassung: AG Weimar WuM 1997, 119 bei 9 Wohneinheiten mit 24 Bewohnern

Ohnehin hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass Nebenkosten, deren Verbrauch individuell und vollständig erfasst wird, auch nach einem verbrauchsabhängigen Umlageschlüssel verteilt werden.09)§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB Das gilt für die Be- und Entwässerung jedoch nur, wenn auch tatsächlich der gesamte Verbrauch aller Mieter erfasst wird. Das Verbot von Differenzabrechnungen ist zu beachten.

Änderung des Umlageschlüssels durch den Mieter gilt nur für die Zukunft

Wenn nicht alle (wirklich alle!) Mieter ohnehin einer Vereinbarung zustimmen, kann der Mieter ebenfalls nur für zukünftige Abrechnungszeiträume eine Änderung des Umlageschlüssels verlangen. Der Anspruch des Mieters kann nicht weiter gehen, als der des Vermieters.

Änderungsanspruch für die letzte Nebenkostenabrechnung

Häufig verlangen Mieter erst nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung die Änderung des Umlageschlüssels – dann jedoch sofort bereits für diese eine Abrechnung. Hier ist zu differenzieren:

Hat der Vermieter schuldhaft den angewendeten Abrechnungsschlüssel nicht geprüft und anschließend vorausschauend angepasst, kann der Mieter einen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter haben. Der Höhe nach ermittelt sich dieser Ersatzanspruch aus der Differenz seiner Anteile aus altem und neuem Umlageschlüssel.

Hat der Mieter jedoch den nunmehr beanstandeten Umlageschlüssel in mehreren der vorherigen Nebenkostenabrechnungen beanstandungslos hingenommen und trat zwischenzeitlich keine sachliche Veränderung im Objekt ein, ist sein Verhalten widersprüchlich und damit rechtsmissbräuchlich. Ein insofern erhobener Einwand des Mieters ist ergebnis- und folgenlos.10)LG Düsseldorf DWW 1990, 240 Die fragliche Nebenkostenabrechnung muss dann nicht geändert werden.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]