Der Begriff Abrechnungszeitraum meint den Zeitraum, über den die Nebenkostenabrechnung erstellt wird. Er beträgt bei Wohnraummietverträgen ein Jahr.01)§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB 02)für preisgebundenen Wohnraum: § 20 Abs. 3 Satz 2 NMV

Verlängerung des Abrechnungszeitraumes

Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass man den Abrechnungszeitraum einmalig und einvernehmlich – also durch Vereinbarung mit dem Mieter – verlängern kann, um ihn auf einen anderen Zeitraum umzustellen.03)BGH VIII ZR 316/10 NZM 2011, 624 In der BGH-Entscheidung wurde auf das Kalenderjahr umgestellt.

Praxistipp: Wir würden stattdessen in einem solchen Fall eher eine sogenannte Rumpfabrechnung erstellen, die einen kürzeren Zeitraum umfasst.

Denn es ist – von dieser einen Ausnahme der BGH-Entscheidung abgesehen – vollkommen unstreitig, dass ein längerer Zeitraum regelmäßig zu einer inhaltlich fehlerhaften Abrechnung führt.04)AG Frankfurt/Main ZMR 2010, 43 Das Landgericht Gießen meint sogar, das sei bereits ein formeller Mangel.05)LG Gießen DWW 2009, 189

Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter, dass der Abrechnungszeitraum generell mehr als ein Jahr betragen soll, verstoßen gegen das Gesetz und sind nichtig.06)§ 560 Abs. 4 BGB

Verkürzung des Abrechnungszeitraumes

Dagegen sind bei Vorliegen von sachlichen Gründen Vermieter und Mieter nicht gehindert, einen kürzeren Abrechnungszeitraum als ein Jahr zu vereinbaren.07)LG Berlin GE 2009, 780 Das bietet sich zum Beispiel an, um etwa bei einem mitten im Jahr fertiggestellten Neubau den Abrechnungszeitraum später auf das Kalenderjahr „zu bekommen“: Hier wird dann über den ersten Teilzeitraum bis zum 31.12. eine Rumpfabrechnung erstellt. Ein anderer sachlicher Grund wäre die Angleichung der Abrechnungszeiträume von Heizkostenabrechnung und Betriebskostenabrechnung.

Wichtig: Das geht jedoch nur mit Vereinbarung! Ein sachlicher Grund allein reicht nicht; er ist vielmehr Voraussetzung dafür, dass die Parteien eine solche Vereinbarung (= Vertrag) treffen dürfen.

Gelegentlich ist bei Kleinvermietern auch folgende zulässige Praxis anzutreffen: So werden beim Eintreffen einer jeden Rechnung einzeln die Kosten verteilt. Von einer Nebenkostenabrechnung im eigentlichen Sinne kann hier jedoch gar nicht mehr gesprochen werden, obgleich der Aufwand ungleich höher ist.

Abrechnungszeitraum bei Gewerbe

Die gesetzliche Regelung, wonach der Abrechnungszeitraum höchstens ein Jahr sein darf, gilt lediglich für Mietverhältnisse über Wohnraum. Bei Gewerberaum muss der Abrechnungszeitraum schlicht vereinbart werden; hierin sind die Parteien jedoch inhaltlich weitgehend frei.

Allerdings ist sehr fraglich, ob eine wesentliche Verlängerung des Abrechnungszeitraumes über ein Jahr hinaus in einem Formularmietvertrag zulässig ist. Je länger der Abrechnungszeitraum dauert, desto schwerer ist für den Mieter die Prüfung der Abrechnung. Damit finden mehrjährige Abrechnungszeiträume dann auch ihre Grenzen in der unangemessenen Benachteiligung des Mieters.

Welcher Abrechnungszeitraum?

nebenkosten-blog.de Abrechnungszeitraum

Es muss nicht immer der 31.12. sein.

Beim Abrechnungszeitraum muss es sich nicht um das Kalenderjahr handeln. Er muss auch nicht für alle Mietverhältnisse im Haus identisch sein! So wäre beispielsweise denkbar, dass man jeweils das Einzugsdatum eines Mieters als Beginn des ersten Abrechnungszeitraumes wählt. Das sorgt jedoch bei mehreren Mietern im gleichen Haus für einen enormen Abrechnungsaufwand, dem kein Nutzen gegenüber steht.

Zwei oder mehr Abrechnungszeiträume in einer Abrechnung?

Auch das ist zulässig, wenn es vereinbart wurde. Insbesondere bei privaten Vermietern ist häufig anzutreffen, dass für die „kalten“ Betriebskosten das Kalenderjahr, für die Heizkosten jedoch die Heizperiode angesetzt wird. Hierbei sind allerdings die jeweils unterschiedlichen Fristen für beide Abrechnungen zu beachten.

Richtig kompliziert wird es, wenn der Vermieter für unterschiedliche Nebenkostenarten auch unterschiedliche Abrechnungszeiträume in der gleichen Abrechnung ansetzt. Das darf er zwar vereinbaren, wir halten das jedoch für ausgemachten Unsinn. Die Gefahr, hierbei einen Fehler zu machen, ist eindeutig zu groß gemessen am überschaubaren Erfolg: Es gibt keinen. Uns fällt kein Grund ein, warum man das machen sollte. Aber es ist zulässig und sei deshalb der Vollständigkeit halber erwähnt.

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]