Wenn der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leistet, hat der Vermieter eine Abrechnungspflicht.01)Wohnraum: § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB02)preisgebundener Wohnraum: § 20 Abs. 3 Satz 2 NMW03)Gewerbe: BGH VIII ZR 310/82 WuM 1984, 127. Dieser Pflicht zur Abrechnung genügt der Vermieter nicht, wenn er zwar eine materiell richtige Abrechnung abliefert, die jedoch formelle Mängel aufweist.04)BGH VIII ZR 243/10 WuM 2011, 281 Der Mieter hat dann weiterhin einen Anspruch auf eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Im Gegensatz dazu hat der Vermieter seiner Abrechnungspflicht genüge getan, wenn er eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorlegt, die jedoch materielle (also inhaltliche) Fehler aufweist.05)LG Hamburg WuM 1998, 727

Bei formell korrekten Abrechnungen kein Korrekturanspruch

Das hat zur Folge, dass der Mieter auch bei berechtigten Einwendungen gegen eine formell richtige, materiell aber falsche Abrechnung keine neue Abrechnung vom Vermieter verlangen kann. Die meisten materiellen Fehler kann der Mieter  selbst „beheben“, indem er die streitigen Positionen selbst neu errechnet.

Eine Ausnahme stellt es dar, wenn dem Mieter die Grundlagen fehlen, den materiellen Fehler selbst zu beheben.

Beispiel: Wenn der Vermieter einen anderen als den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel angewendet hat.06)BGH VIII ZR 115/04 GE 2005, 50

Verstoß des Vermieters gegen die Abrechnungspflicht

Verspätete Abrechnung

Eine verspätete Abrechnung hat zur Folge, dass der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen ist. Er kann die Nachforderung also nicht mehr geltend machen.07)§ 556 Abs. 3 BGB Nichtsdestoweniger besteht allerdings seine Abrechnungspflicht fort, zumal dem Mieter ein eventuelles Guthaben auch nach Verstreichen der Abrechnungsfrist zusteht.

Unterlassene Abrechnung

Fehlende Motivation des Vermieters zur Abrechnung oder ein Guthaben des Mieters aus der Abrechnung können ein Grund dafür sein, dass der Vermieter die Abrechnung nicht erstellt oder dem Mieter nicht übersendet.

Folgen unterlassener oder formell falscher Abrechnungen

Dabei ist zu unterscheiden zwischen fortdauerndem Mietverhältnis und beendetem Mietverhältnis.

Der Mietvertrag besteht noch

nebenkosten-blog.de Abrechnungspflicht

Der Mieter hat bei fortbestehendem Mietvertrag ein Zurückbehaltungsrecht08)§ 273 BGB an den aktuellen monatlichen Vorauszahlungen.09)BGH VIII ZR 191/05 WuM 2006, 383 Er kann bis zur Höhe der bereits geleisteten Vorauszahlungen, über die noch nicht oder nicht formell korrekt abgerechnet wurde, die laufenden Vorauszahlungen einbehalten. Rechnet der Vermieter hiernach ab, werden die einbehaltenen aktuellen Vorauszahlungen fällig und müssen an den Vermieter gezahlt werden.

Zudem kann der Mieter den Vermieter auf Erteilung einer Abrechnung gerichtlich in Anspruch nehmen (verklagen) und ggf. mit Zwangsgeldern10)§ 888 ZPO oder mit Ersatzvornahme11)§ 887 ZPO vollstrecken.

Weil der Mieter durch das Zurückbehaltungsrecht und den – notfalls vollstreckbaren – Anspruch auf Abrechnung hinreichend geschützt ist, hat er keinen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen.12)BGH VIII ZR 191/05 WuM 2006, 383

Der Mietvertrag ist beendet

Naturgemäß kann der Mieter beim beendeten Mietverhältnis kein Zurückbehaltungsrecht mehr an den laufenden Vorauszahlungen geltend machen. Es hat deshalb die Möglichkeit, statt auf Erteilung einer Abrechnung zu klagen, den Vermieter direkt auf Auszahlung der nicht abgerechneten Vorauszahlungen in Anspruch zu nehmen.13)BGH VIII ZR 57/04 NZM 2005, 373

Das gilt allerdings nur für Vorauszahlungen in den Zeiträumen, deren Abrechnung erst nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig geworden ist. Für alle Zeiträume, die vor Beendigung des Mietvertrages abrechnungsreif waren, hätte der Mieter sein Zurückbehaltungsrecht geltend machen müssen, siehe oben.14)BGH VIII ZR 315/11 NZM 2012, 832

Einfache, insbesondere inhaltliche Fehler der Abrechnung verhindern den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Vorauszahlungen, so das Kammergericht Berlin.15)KG GE 2009, 516

Fußnoten / Quellennachweis   [ + ]